Яндекс.Метрика

Работает ли принцип Буратино?

История о том, что закапывание денег в бетон — это лучший способ их сохранения, закончилась. Тем не менее, на «рынке» недвижимости осталось несколько ниш, которыми можно воспользоваться для успешного «инвестирования». Какие эти ниши, и почему Буратино был великим мудрецом?

buration

Буратино, как известно, закопал в землю монетки, надеясь, что из них утром вырастет золотое дерево. Немаловажную роль к этом кейсе сыграла хитрая подстрекательница Алиса. Пока оставим в стороне Алису, и представим себя в роли Буратино, желающего закопать свои пять золотых. Точнее, не закопать, а залить в бетон, то есть вложить в недвижимость.

Начиная с 2008 года рост цен на недвижимость в Ульяновске в среднем был ниже, чем уровень реальной инфляции.

Еще по теме:

До настоящего времени существует активная вера в то, что закапывание денег в бетон — это надежно и прибыльно, хотя признать её в массовом сегменте основанной на рациональных рассуждениях нельзя. Почему? Разберемся в очевидных мифах и противоречиях, на которых основана эта вера.

1. Стандартные квартиры в действительности не дорожают уже почти 10 лет

Начиная с 2008 года рост цен на недвижимость в Ульяновске в среднем был ниже, чем уровень реальной инфляции. Основных причин для этого две. Первая — лавинообразное увеличение объемов ввода жилья. Вторая — столь же лавинообразное увеличение объемов государственной поддержки того, что оно называет строительной отраслью. Квартиры становились все доступней, причем не только по приведенной по отношению к реальным доходам стоимости, но и по критериям роста количества предложений и расширения механизмов покупки.

cenavtorichka

Инвестиционные вложения в покупку подобных квартир «про запас» в этот период имеют мало общего с рыночными механизмами. Скорее можно говорить о вере в то, что закапывание денег в бетон — это надежный способ их сохранения.

Государство нацелено на индикатор доступности жилья (измеряемый в количестве лет, необходимых для покупки «стандартной квартиры» в 56 квадратных метров), а не на рост цен

Еще по теме:

Этот способ был действительно надежным в 2004-2008 годах, когда в городе существовал реальный непокрытый дефицит жилья, а после 2008-2010 годов работал только в случае отказа от принципа Буратино, то есть при условии рассматривания закопанных в бетон монеток как оборотных. Вход в долевки, перепродажи, выкуп под посуточную аренду — все это работало, а вот замены банку (финансовому учреждению) или банке (стеклянной) из «бетонных» денег не вышло.

2. Рано или поздно цены на квартиры начнут расти

Никаких предпосылок для этого в случае стандартных квартир нет. Основных причин две. Первая связана с неумолимой заботой государства о решении жилищной проблемы, а вторая с тем, что на деле большая часть этой жилищной проблемы в Ульяновске уже давно решена.

«Рынок» недвижимости перестает регулироваться балансом реальных спроса и предложения, а становится во-многом следствием влияния мер господдержки

Еще по теме:

Суть в том, что государство нацелено на индикатор доступности жилья (измеряемый в количестве лет, необходимых для покупки «стандартной квартиры» в 56 квадратных метров), а не на рост цен, и всеми своими административными силами стремиться к тому, чтобы формально сделать жилье более доступным. Несложно понять, что эта цель прямо обратна ожиданиям роста цен. Продолжая решать жилищную проблему, государство активно влияет на «рынок» недвижимости, фактически заставляя писать слово «рынок» в кавычках.

ввод жилья2

Усилия государства по увеличению объемов ввода дешевого стандартного жилья приводят к тому, что «рынок» недвижимости перестает регулироваться балансом реальных спроса и предложения, а становится во-многом следствием влияния мер господдержки. Чем её больше, тем меньше рынка. А чем меньше рынка, тем больше заботы со стороны государства, занятого спасением строительной отрасли. Выхода из этого замкнутого круга с учетом грандиозных планов по вводу стандартного жилья пока не видно.

Вторая причина сомнительных перспектив роста цен заключается в том, что жилищная проблема, которую решает власть, уже решена. За последние 10 лет стандартного жилья настроили столько, что в Ульяновске сложился один из самых серьезных его переизбытков в России. Однокомнатных квартир построено почти на 50% больше, чем необходимо, а «двушек» – на треть, исходя из максимально комфортного критерия «каждому по комнате». При этом многолюдные семьи зачастую оказываются за бортом подобной «стандартизации».

Основная проблема в том, что предметом инвестиционных покупок в последние годы чаще всего оказывались именно небольшие квартиры, а государственная жилищная политика продолжает делать упор именно на них.

3. Рынок рано или поздно оживет

Говорить на вышеописанном фоне о полноценном рынке недвижимости не приходится. Цены на большую часть жилья регулируются не балансом спроса и предложения (по причине его (баланса) полного отсутствия), а индикатором меры усилий государства по расквартированию населенных на территорию. Этим индикатором можно считать цифры финансирования соответствующих целевых программ. То, что этот индикатор еще нельзя прямо соотнести с индикаторами псевдо-рынка недвижимости, которые называются «цены на недвижимость», является следствием наличия всеобщей веры в наличие жилищной проблемы и ничем более. Как только эта вера иссякнет, цены на стандартное жилье упадут еще больше — расквартировывать будет просто некого.

construction-835434_640

Тем не менее, в определенных сегментах до сих пор сохранился именно рыночный баланс просто ввиду объективного дефицита, который не компенсируется квазизаботой со стороны государства о расквартировании населенных на территорию города. Но в этих сегментах говорить об «оживлении» не приходится по причине того, что он и не умирал. Более того, чем больше умирает квазирынок, тем больше расцветает рынок без кавычек.

4. Квартиру всегда можно сдать и на этом заработать

Запасы веры в жилищную проблему, которая все-еще питает «рынок» и «отрасль», подходят к концу, а это говорит о том, что рано или поздно купленное впрок стандартное жилье перестанет быть активом, превратившись в пассив. То есть, продать его будет крайне сложно, а стоимость содержания ввиду постоянной индексации коммунальных платежей значительно вырастит на фоне резкого спада спроса на аренду. Итог этого процесса очевиден — рано или поздно сдать стандартное жилье можно будет только за сумму, близкую к стоимости его содержания. При этом уже сейчас заработать на сдаче стандартного жилья на длительный срок можно только на уровне обыденных рассуждений. Даже нынешние ставки аренды не покрывают снижение цен, то есть «прибыль» от сдачи жилья в аренду не компенсирует падение его стоимости.

5. Зато свое жилье, детям достанется!

Если продолжать разговор именно о стандартных квартирах как основном объекте «инвестирования», то даже этот, последний, бастион буратин разбивается о реальность. Даже при нынешних ставках аренды оказывается, что за те деньги, которые сегодня необходимо потратить на покупку собственного стандартного жилья, можно спокойно арендовать аналогичную квартиру 70-200 лет. Эти цифры получаются из расчета разницы между стоимостью аренды и стоимостью содержания жилья и оказываются больше, чем проектный срок эксплуатации стандартных новостроек. На этом фоне рассуждения про «детям достанется» должны обязательно сопровождаться искренней верой в то, что государство через X лет будет продолжать расселять горожан из ветхого и аварийного жилья, а цены на аналогичные квартиры не будут падать до стадии, описанной в предыдущем пункте. То есть, в нынешних условиях дети должны надеяться на то, что ветшающее стандартное жилье с годами будет только становиться дороже. Иначе никакого экономического и здравого смысла в закапывании денег в бетон ради «чтобы свое и детям» просто нет — проще просто правильно откладывать деньги. Банальный расчет показывает, что с помощью такой стратегии всего через 7-10 лет вы будете просто королем и сможете купить практически любое жилье, не обременив себя пассивом в виде содержания неликвидной квартиры на многие годы вперед.

Мудрость сказочного персонажа оказалась в том, что неудачное инвестирование он умудрился повернуть в плюс, найдя золотой ключик и сбежав из Страны Дураков уже с ним

Еще по теме:

Что делать?

Буратино, как известно, закапывал золотые на Поле Чудес, которое оказалось пустырем, заваленным мусором, то есть, в наших реалиях, площадкой для строительства очередного нового комплексного стандартного микрорайона.

Мудрость сказочного персонажа оказалась в том, что неудачное инвестирование он умудрился повернуть в плюс, найдя золотой ключик и сбежав из Страны Дураков уже с ним, поняв, что Алиса его кинула, а денежного дерева не получится. Этой мудростью мы и предлагаем воспользоваться, пересмотрев существующие мифы и предрассудки в свою пользу. Получается следующая картина:

1. Раз стандартные 1-2 комнатные квартиры не дорожают, значит покупать их с целью сохранения денег не стоит. Такие объекты имеет смысл покупать исключительно для себя, да и только в том случае, если иррациональное с точки зрения экономики «хочу своё» побороть не получается.

2. Если цены на стандартное жилье не имеют никаких предпосылок к росту, значит надо выбирать объекты, где такие предпосылки есть.

3. Если «рынок» не оживает, значит надо идти в сторону реального рынка, то есть туда, где существует действительный, а не мнимый (основанный на вере в жилищную проблему) дефицит.

4. Если жилье нельзя дорого сдать, то следует стремиться к увеличению рентабельности. Этого можно добиться за счет снижения расходов на содержание жилья.

5. Если недвижимость хочется оставить детям, то стоит позаботиться о том, чтобы оно хотя бы сохранилось до момента их взросления. Тут стоит учесть, что средний срок жизни одного дома составляет около 40 лет — как раз время активной жизни одного поколения.

Почему именно сносить? По причине того, что цикл обновления индивидуальной застройки составляет не больше 40-60 лет, а цену набирает исключительно земля, в то время как строения на ней дешевеют вплоть до отрицательных значений — т. е. до вычета стоимости их сноса.

Еще по теме:

При подобном взгляде на вопрос, несложно выделить наиболее предпочтительные для сохранения средств параметры жилья. Их будет сравнительно немного:

1. Дефицит аналогичных объектов, который будет сохраняться и дальше по объективным причинам.

2. Отличие от стандартного жилья по максимуму параметров.

3. Минимальная стоимость содержания.

4. Интегральная долговечность, то есть способность объекта сохранять стартовые преимущества в течение как минимум 40 лет.

crane-1586476_640

Какие именно объекты недвижимости отвечают этим критериям? Оказывается, что таковых сравнительно немного. Впрочем, иначе и быть не может при условии того, что одним из условий выбора объектов должна являться рыночная природа ценообразования, которая в нынешних и будущих условиях равносильна наличию серьезного дефицита.

Во-первых, критериям отвечает земля под ИЖС в черте города. Причина проста и банальна — её больше не становится. Именно земля под индивидуальное строительство в виде более-менее полноценных участков с доступом к коммуникациям в черте города — это тот единственный вид недвижимости, цены на который постоянно росли и продолжают расти на уровне выше, чем уровень инфляции. Работает принцип «чем меньше, тем дороже».

P1014950

Что именно будет построено на этой земле в случае, если есть все коммуникации, а участок достойный, – не имеет принципиального значения ввиду неважности в этом случае критерия интегральной долговечности. Парадокс в том, что на лаге в 40 лет преимущества получает разваливающаяся лачуга, которую будет проще снести, а не современный по нынешним меркам коттедж, сносить который будет сложнее, а значит цена земли с ним будет ниже. Почему именно сносить? По причине того, что цикл обновления индивидуальной застройки составляет не больше 40-60 лет, а цену набирает исключительно земля, в то время как строения на ней дешевеют вплоть до отрицательных значений — т. е. до вычета стоимости их сноса.

Во-вторых, хорошим вложением можно считать квартиры с числом комнат больше, чем три, но только в том случае, если таковые расположены в приличных клубных домах, оснащенных поквартирным отоплением. При этом важным оказывается месторасположение домов — чем свежее и дороже застройка вокруг, тем больше у вас шансов сохранить свои вложения. Причина проста — если рядом нет подходящей для строительства аналогичных домов земли, то дефицит будет пролонгирован надолго.

abramov1

Большое количество комнат — обязательный атрибут такой покупки по причине дефицита комфортных квартир для больших семей, который не может быть ликвидирован быстро. То есть, это гарантия продажи в наступающих условиях, когда спрос будет сфокусирован исключительно на улучшении жилищных условий, то есть на расширении пространства.

В-третьих, отличным вариантом для инвестирования можно считать качественные многоэтажки с автономным поквартирным отоплением. На подобных объектах будет сфокусирован спрос на сравнительно небольшие квартиры, причем уже в ближайшее время и на фоне серьезного дефицита предложений — домов, наподобие абрамовских, в городе построено немного, а строится ныне всего один — ЖК «Лидер». Пролонгирование дефицита гарантировано по причине опять же банальной нехватки земли под подобные проекты в черте города (даже с учетом программ реновации) и продолжения массовой застройки стандартным жильем.

В-четвертых, отличным вариантом может оказаться и просто отказ от принципа Буратино в пользу сохранения денег. Ведь именно они уже сейчас оказываются наибольшим дефицитом, максимально отличаются от стандартного жилья, практически не требуют затрат на содержание, но, увы, не обладают никакой интегральной долговечностью, то есть могут превратиться в пустоту в любой момент. Поэтому их так и придется закапывать — либо грамотно в бетон, либо в землю в виде кладов. Главное — это избегать козней Алис.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (7 голосов, средний: 4.43 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...

  • man3
    В двух реальностях: как власть защищается от жизни
    Базовый инструментарий власти используется не для того, чтобы управлять реальностью, а чтобы приводить её к административной квазиреальности, внутри которой для реальной реальности места нет.
  • IMG_8670
    За динозаврами пришла полиция
    Пока внезапно уволенный директор Ундоровского палеонтологического музея Владимир Ефимов ездил в Ульяновск на встречу с министром культуры Ольгой Мезиной, в музей нагрянула полиция и антикоррупционная комиссия — выяснять, куда делись экспонаты, принадлежащие господину Ефимову.
  • секция
    На "Образ будущего" Единой России потратят 3,6 миллиона рублей стариков
    Московская автономная некоммерческая организация в области содействия развитию инновационной деятельности «Общественная рабочая группа по инновациям» получит 3,6 миллиона рублей из бюджета Ульяновской области на организацию в Ульяновске партийного проекта “Единой России” – стратегической секции “Образ будущего сферы социального обслуживания в России”.
  • shk
    Осторожно: перегруз! Как понять, что у школьника слишком много занятий
    Для ульяновских школьников подходит к концу первая учебная четверть.
  • OLYMPUS DIGITAL CAMERA
    Тепличная экономика или деньги на пустырях
    Поле, находящееся недалеко от Ульяновска, местные предприниматели поделили на участки по гектару, которые продают, позиционируя их как платформу для развития личных подсобных хозяйств.
Внимание! Редакция ИА "Ульяновск-город новостей" не всегда разделяет мнение своих авторов! Настоятельно рекомендуем отказаться в комментариях от ненормативной лексики и от перехода на личности. Три жалобы от пользователей (кнопка "Пожаловаться") на комментарий с ненормативной лексикой, даже замаскированной, приводят к автоматическому удалению комментария. ТЕПЕРЬ МЫ БАНИМ ЗА МАТ!