Волгу раскупили. Контроль не поможет

12 Сен 2013 Аналитика Dinika

В настоящий момент около половины земель в километровой зоне вдоль берега Волги находятся в частной собственности. При этом на расстоянии 50-100 километров от Ульяновска по тем или иным схемам в руки лэндлордов попало подавляющее большинство удобных береговых участков с подъездными путями. Мы выяснили причины этого и типовые схемы распродажи берегов Волги.

Вокруг распродажи берегов Волги в последнее время существует некоторая, пусть и небольшая, протестная активность.  Конечно, большинство наших земляков волнуют гораздо более прозаичные вещи нежели то, что мы оставим нашим детям и внукам. Тем не менее, наиболее вопиющие случаи распродажи берегов вызывают массовое негодование. Так было, например, с Клюквенным заливом, о продажи которого мы узнали фактически случайно, или с распилом на участки заволжского леса, который вряд ли бы стал достоянием общественности до начала строительства, если бы не зеленый забор. То же касается и строительства на Тургеневских островах. По информации экспертов, участок ООПТ с помощью хитрой схемы достался весьма близкому к губернатору области человеку. По-видимому, именно из-за этого тему стараются лишний раз не поднимать, но в кулуарных разговорах ситуацию оценивают крайне негативно не только районные чиновники, рыболовы и охотники, но даже и сотрудники соответствующих структур областного Правительства.

Некоторое время назад, когда все эти случаи попали в информационное поле, пошли разговоры о необходимости обязательного общественного контроля продажи земель на берегах Волги. Впрочем, дальше дело не пошло. Да и смысла, если честно, в этом не было – схем продажи берега несколько, и большинство из них не алгоритмизируются настолько, чтобы можно было сделать процедуру слушаний обязательной.

Большинство сделок по продаже земли вдоль берега осуществляется по нескольким схемам, отследить которые на начальном этапе практически невозможно. Итог предсказуем – по нашей оценке, сделанной с помощью анализа предложений риэлторов, данных кадастрового учета, и результатов аукционов, проведенных министерством экологии области, на сегодняшний день около половины земель в километровой зоне вдоль берегов Волги в Ульяновской области в находится в частной собственности. При этом уже заняты фактически все участки, к которым подведены либо могут быть подведены коммуникации.

Типовых схем несколько:

1.       Покупка земель с/х путем выкупа паев собственников либо через процедуру банкротства сельхозпредприятия.  

Паи скупаются за сравнительно небольшие деньги. После этого участки межуются, делятся и выставляются на продажу. Перевод с/х земель в статус земель СНТ или КФХ осуществляется на уровне района. В итоге бывшие колхозные поля в перспективе становятся коттеджными поселками или прибрежными усадьбами.

Типичные примеры подобных земель несложно найти в открытых источниках. Вот один из первых попавшихся на популярном сайте объявлений:

volga1

Судя по данным кадастрового учета, в настоящий момент в радиусе 100-120 километров от Ульяновска фактически все примыкающие к Волге и к населенным пунктам земли с/х назначения уже скуплены.  Очевидно, что никакого реального с/х производства на большинстве этих участков не планируется. Рано или поздно при наличии спроса на этих землях появятся коттеджные поселки.

Отследить оборот этих земель достаточно трудно, так как перевод в рамках одной категории (земли сельскохозяйственного назначения) осуществляется фактически в непубличной форме на уровне муниципальных образований.

Типичный пример махинации с с/х землями – это нашумевшая продажа Клюквенного залива, о которой мы узнали фактически случайно, услышав краем уха разговор районных чиновников. Обычно  можно лишь констатировать факт – когда факт изменения статуса земель фиксируется в кадастре либо когда земли попадают в рыночный оборот и за их продажу берутся риэлторы.

2.       Сдача земель лесного фонда в долгосрочную аренду под рекреационное использование.

Новый Лесной кодекс допускает настолько широкую трактовку понятия «рекреационное использования», что позволяет строить в лесах фактически все, что угодно, если это «все, что угодно» можно хоть как-то обозвать «некапитальными строениями». Впрочем, точной формулировки этого понятия в юридическом плане также не существует. В результате, в прибрежных лесах без проблем и вполне законно возводятся турбазы, личные коттеджи и даже целые коттеджные поселки.

Даже на карте подобное «рекреационное использование» сразу дает понять что же будет строиться в лесу. Вот пример участка с кадастровым номером 73:231101, который включает в себя участок соснового бора между селами Красный Яр и Крестово городище.

volga2

Вдоль лесной дороги пока только лес, но на кадастровой карте можно увидеть, что участки леса, сданные под рекреационное использование, уже аккуратно размежеваны на меньшие, по 8-16 соток, на всем протяжении соснового бора вдоль берега.  Несложно даже подсчитать, сколько именно собственников будут особо рекреационно использовать лес, возводя в нем «некапитальные строения».

Мы потратили достаточно большое количество времени, чтобы просмотреть все аукционы по прибрежным участком лесов, которые проводились министерством экологии области с 2007 года, и выяснили, что в аренду под рекреационное использование в настоящий момент сдано более 100 участков прибрежных лесов. В основном, конечно же, в левобережье. Среди любителей рекреации особой популярностью пользуется Чердаклинское лесничество, где при определенных обстоятельствах можно было арендовать лес за весьма небольшие деньги – несколько десятков тысяч рублей. А вот продать право аренды, как оказалось, можно немного подороже…

volga3

По оценкам риэлторов, которые ведут продажу нескольких объектов на таких землях, в настоящий момент потенциал лесных участков в левобережье фактически исчерпан. Представившись заинтересованными покупателями, нам удалось выяснить, что свободных лесных земель вдоль берега, к которым есть подъездные пути,  от Крестовых городищ до Красной Реки уже не осталось.

Очевидно, что, как и в случае с землями сельхозназначения, особой популярностью пользуются участки вдоль границы поселений. Помимо более простого решения проблем с подъездными путями и коммуникациями, это дает теоретический шанс заиметь земли с лесом в собственность через процедуру включения их в границы поселений.

И хотя законодательная база указывает на то, что эта процедура сопряжена с большими проблемами, а арбитражная практика показывает, что множество попыток пресекалась Федеральным агентством лесного хозяйства, на деле оказывается, что ничего невозможного нет. Впрочем, об этом мы уже недавно рассказывали.

Опять же, никакой публичностью арендные сделки с землями лесного фонда не обладают. Аукционы проводятся обычно несколькими лотами, а информация о месторасположении участков представляется в виде указания на номер квартала и выдела. Где находится этот выдел в большинстве случаев неспециалист определить не может.

Не проще и с межеванием. Отследить момент передачи документов невозможно. Остается лишь констатировать факт, когда участки уже размежеваны и поставлены на учет.

3.       Включение участков в границы поселений.

Механизм с расширением границ поселений работает не только с землями лесного фонда, но и с землями запаса, с/х и т.д. При этом процедура изменения их статуса в случае попадания в границы поселения значительно упрощается.

Этот механизм активно применяется в правобережье, где сразу несколько прибрежных поселений в последние 10 лет изменяли свои границы. В результате земли в новых границах поселения автоматически получали статус земель населенных пунктов.

volga4

При этом участок земель населенных пунктов может оказаться фактически у воды. Типичный пример – Старая Майна, где, по словам главы района, «так исторически сложилось».  Собственный пляж вкупе с «железобетонным» статусом ИЖС в подобных случаях становятся реальностью, причем сравнительно несложно достижимой.

Изменения границ поселения, по идее, должно сопровождаться общественными слушаниями в муниципальном образовании. На деле такие слушания если и проводятся, то являются чистой формальностью. По словам риэлторов, в подобных случаях обычно сначала скупаются желаемые земли, и лишь затем начинается работа по их включению в границы поселений. При этом местные жители находятся (естественно) в неведении относительно того, кто является собственником включаемых в границы поселений земель.

Помимо этих, общеизвестных среди специалистов, схем получения себе кусочка берега Волги, существуют и достаточно экзотичные. Так, в ближайшее время нас ждет попадание в общий оборот земель военного лесничества. Среди прочего кому-то в каком-то виде достанется и сосновый лес между городом и красноярской свалкой, а также прибрежные леса от города до поселка Поливна по правому берегу, которые не попадают в границы палеонтологического заказника.  Статус этих земель до момент принятия измененного генерального плана неясен, хотя эксперты уже знают кому и что достанется, и на условиях «между нами» уже называют имена и фирмы.

right9

Тут стоит отметить, что процедура рассмотрения и принятия изменений в генеральный план должна сопровождаться общественными слушаниями. Которые, естественно, скорее всего, пройдут так же как и общественные слушания по, например, принятию правил благоустройства города – под гордый «одобрямс» «общественности» в лице работников городской администрации.

Но, конечно же, в печальном рейтинге первое место можно смело отдать схеме, которая была использована в случае Тургеневских островов. Махинации с лесными участками или перевод «сельхозки» в земли поселений на этом фоне выглядят детскими шалостями. Административный ресурс способен творить чудеса…

Вообще же, по словам нашего знакомого риэлтора из Москвы, а также владельца земельного участка у Волги, вложения «в берег» в Ульяновской области являются одними из самых надежных и ликвидных – цена на участки растет гораздо сильнее, чем в среднем по рынку, а спрос пока стабилен. Результат виден уже сейчас – берег Волги в доступных и удобных местах фактически уже распродан полностью, но при этом предложений на рынке сравнительно немного. Лэндлорды выжидают – настоящий бум строительства заборов вдоль Волги у нас ещё впереди. Если большинство из «инвестиционных» участков будут проданы и застроены, уже через несколько лет на расстоянии транспортной доступности от Ульяновска с большой долей вероятности к Волге мы сможет подойти только через узкий коридор между заборов…

Оцените новость:
  • (21 голосов, средний: 4.33 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...