Рассказ о том, почему решение несуществующей жилищной проблемы приводит к тому, что чем больше строится жилья, тем его становится меньше, а также о настоящих практиках расселения населения, которые приводят к коренному изменению географии, и о неминуемом росте рынка недвижимости.
Наш канал в TelegramЭксперты по недвижимости все чаще предрекают смерть первичному сегменту российского рынка недвижимости, обрекая его на неизбежную стагнацию и падение цен.
По разным оценкам, от четверти до трети всех квартир в «долевых» новостройках, сданных в России в 2016 году, стоят непроданными.
Еще по теме:
Поводом для апокалиптических прогнозов, которые все чаще звучат со стороны риэлторского и экспертного сообществ, служат не самые радужные цифры продаж жилья в новостройках, а также общая ситуация на рынке.
Ситуация такова. По разным оценкам, от четверти до трети всех квартир в «долевых» новостройках, сданных в России в 2016 году, стоят непроданными, количество договоров долевого участия неуклонно снижается с 2015 года, цены на жилье на «первичке» падают, новых объектов становится меньше, а те, которые появляются, ориентированы исключительно на сегмент «эконом», что приводит к плавному снижению средней площади новых квартир. Вся эта ситуация развивается на фоне усиления государственного регулирования отрасли, что выглядит как угроза для рынка, который переориентируется на типовые проекты эконом-жилья, рекомендованные Минстроем, в совокупности с неявным требованием выполнять условия федеральных программ.
На и без того стоящий рынок будет выбрасываться еще больше дешевого жилья, что приведет к еще большему падению цен.
Еще по теме:
Вывод из описанной ситуации делается простой: на и без того стоящий рынок будет выбрасываться еще больше дешевого жилья, что приведет к еще большему падению цен. Или иначе — покупать жилье будет некому, даже несмотря на рекордное падение ставок по ипотеке в преддверии запуска приоритетный государственной программы ее рефинасирования. Уже сейчас ипотечные ставки банков упали ниже того уровня, который был обеспечен в прошлом году благодаря многомиллиардной государственной программе субсидирования, но никакого вала спроса ни аналитики, ни риэлторы не наблюдают.
Проблема в том, что все эти рассуждения строятся на декларации примата многоэтажного многоквартирного жилья, которое подспудно и образует ядро “рынка недвижимости” в городах. То есть, априори ставится знак, близкий к знаку равенства, между понятиями «рынок недвижимости» и «рынок квартир в МКД». При этом считается, что этот рынок действительно существует и действует по рыночным законам спроса со стороны покупателей и предложения со стороны застройщиков и продавцов «вторички».
Предложение на «первичке» теперь формирует власть, спрос через практику расквартирования отчасти тоже.
Еще по теме:
Именно здесь и скрыта коренная логическая ошибка, делающая апокалиптические прогнозы однобокими. Дело в том, что сложившуюся ситуацию было бы более правильно описать как конец рынка. Рыночные законы на нем перешли в маргинальную зону. Предложение на «первичке» теперь формирует власть, спрос через практику расквартирования отчасти тоже, а на «вторичке» ситуация уже близка к тому, что, ввиду демографической ямы, количество освобождающихся в связи с уходом старшего поколения квадратных метров уже к концу этого года окажется сопоставимым с планируемыми в рамках ФЦП объемов ввода нового жилья, что делает рассуждения о спросе на основе анализа исключительно объемов ввода жилья бессмысленными – «квадратные метры» надо будет скоро умножать на два.
Подобную ситуацию можно было бы рассматривать как позитивную, если ориентироваться на риторику власти, которая остается неизменной с начала 80-х годов прошлого века. Риторика эта построена на декларировании якобы существующей «жилищной проблемы», а ей воплощение в жизнь рассматривалось через приложение государственных усилий. Несмотря на то, что планируемый снос пятиэтажек в Москве, а далее, очевидно, и по всей России, явно указывает на то, что эта риторика в совокупности с соответствующими механизмами провалилась, отказываться от привычной парадигмы никто не спешит.
В этой парадигме рост темпов высвобождения «вторички» в совокупности с отсутствием отказа от клепания «типовых микрорайонов» может быть рассмотрен позитивно — для решения жилищной проблемы создаются лучшие условия. И падение цен, и огромные площади незанятых «квадратных метров», и ипотечный дисконт… Все это должно образовывать очереди из страдающих от отсутствия жилья граждан, «снижая остроту жилищной проблемы». Но этого не происходит.
Почему? Не потому ли, что жилищная проблема вовсе не стоит так остро, как в своих обоснованиях мер поддержки расписывает власть, ссылаясь на основной аргумент — еще не достигнутый плановый показатель обеспеченности квадратными метрами? Разберемся на конкретном примере Ульяновской области.
Цифры в районе 30-40 квадратных метров на человека по документам гуляют уже более 30 лет неспроста.
Еще по теме:
В середине 80-х годов прошлого века, когда составлялась легендарная стратегия развития области к 125-летию Ленина, которая настолько понравилась нынешнему губернатору региона, что была положена в основу и нынешней стратегии, обеспеченность жильем составляла 14 «квадратов» на одного жителя области. К наступлению 120-125-летия вождя планировалось достичь показателя в 25-30 «квадратов», а к 2000 году полностью решить жилищную проблему, что следует понимать как достижение планового показателя в 35 «квадратов» на человека в совокупности с воплощением слогана «каждой семье по квартире». Естественно, в панельном доме.
Цифры в районе 30-40 квадратных метров на человека по документам гуляют уже более 30 лет неспроста. Ориентиром для него стали «страны-аналоги», то есть Европа, которую следуют догнать и перегнать даже несмотря на то, что в странах-аналогах никто и никогда не задумывался о достижении каких-то средних показателей и нет даже намека на целевые индикаторы наподобие «обеспеченности квадратными метрами на душу населения», «коэффициента улучшения жилищных условий» и прочих. Там все проще — есть спрос, есть предложение. Как кому удобно, тот так и живет.
И власть и застройщики продолжали и продолжают считать, что людям необходимы дешевые маломерные квартиры по минимальной цене, удовлетворяющие принципу «лучше, чем на улице».
Еще по теме:
В итоге по итогам 2015 года Ульяновская область достигла показателя в 26,1 «квадрата» на человека, что еще далеко до плановых показателей, а продажи стали падать. Фактически, по словам риэлторов, выяснилось, что те, кто мог и хотел купить себе предлагаемые квадратные метры именно для решения жилищной проблемы, уже это сделали, а реальный платежеспособный спрос остался лишь в сегменте улучшения жилищных условий. Впрочем, не подкрепленный достаточным предложением ввиду того, что и власть и застройщики продолжали и продолжают считать, что людям необходимы дешевые маломерные квартиры по минимальной цене, удовлетворяющие принципу «лучше, чем на улице». К концу 2016 года стало окончательно ясно, что спрос на такое жилье остался лишь в одном сегменте — среди людей, которые переселяются в город из деревень. Подобная ситуация сложилась и в других подобных регионах.
При этом декларативные цифры обеспеченности в случае Ульяновской области вообще ни о чем не говорят. Даже официальный средний демографический прогноз показывает, что их достижение попросту неминуемо просто за счет усиленного сокращения населения, причем почти в те сроки, которые и обозначены в соответствующей областной программе.
Но есть и еще один важный и интересный нюанс. Как мы недавно выяснили, основное сокращение населения приходится на районы области. Впрочем, как и почти во всех остальных регионах за исключением Подмосковья и Ленинградской области. Но при этом в более-менее живых поселениях продолжается сравнительно активное строительство новых домов, пусть часто и на месте сносимых. Здесь работает не только механизм улучшения жилищных условий местными жителями, но и активный процесс переселения горожан старшего поколения на малую родину — в села, райцентры и деревни. Причем с сохранением городской прописки, что формально позволяет причислять их к дачникам и не учитывать в числе местного населения. Этот весьма активный процесс никак не влиял бы на отчетные показатели «жилищных условий», если бы ни одно но — уезжая «на пенсию» или «стареть» за город, ульяновцы оставляют квартиры молодым.
С начала года мы объехали несколько районов области и убедились в том, что описанный процесс никак нельзя считать статистической погрешностью, как убеждали нас областные специалисты. Скорее, наоборот — можно смело говорить о том, что это весьма значимый фактор реального решения жилищной проблемы со стороны населения.
Никакой массовой жилищной проблемы (в понимании власти) вовсе не существует, а любые формальные показатели обеспеченности «квадратами» с учетом практики распределенного образа жизни многопоколенных семей давно перевыполнены.
Еще по теме:
Второй столь же значимый фактор — это застройка участков в СНТ полноценным жильем, которое чаще всего не проходит по статистике как ИЖС и, следовательно, не учитывается как жилой фонд. Только в черте города Ульяновска мы насчитали больше 300 подобных обитаемых домов, что тоже можно считать удачной практикой самостоятельного решения жилищной проблемы.
В итоге, если учитывать все вышесказанное, то оказывается, что никакой массовой жилищной проблемы (в понимании власти) вовсе не существует, а любые формальные показатели обеспеченности «квадратами» с учетом практики распределенного образа жизни многопоколенных семей давно перевыполнены.
Реальная жилищная проблема другая — неудовлетворенное желание очень многих жителей крупных городов обитать в комфортном жилье, а не в квартирах комплексной застройки, отнюдь не покрытое реальным предложением. Эту ситуацию можно рассматривать и как обратную сторону «медали» практики застройки СНТ и уезда старшего поколения на ПМЖ «на природу» – это отнюдь не только желание решить иллюзорную жилищную проблему — свою или детей.
Описанная ситуация оказалась типичной не только для Ульяновской области — все тренды можно считать общероссийскими и идущими в разрез с декларативным пониманием рынка недвижимости как рынка МКД. Уже нет такого рынка, а реальный рынок существует вне объекта управления власти, причем малонасыщенный.
Цены на нормальное жилье вовсе не думают серьезно падать, а в ряде случаев даже продолжают расти.
Еще по теме:
Речь идет о реальном спросе, который не падает лишь в нескольких сегментах: небольшие клубные дома с нормальной парковкой в черте города, свежепостроенные индивидуальные дома в черте города и пригородах, таунхаусы в городе и вблизи него. Именно в этом направлении думает большинство из тех людей, которые ныне формируют истинный спрос, вектор которого направлен на улучшение жилищных условий. Это улучшение подразумевает улучшение комфортности проживания, за что люди готовы платить. Платить на фоне недостатка предложения, которое было и остается сфокусированным на псевдорыночном формате «жилищной проблемы», что приводит к тому, что цены на нормальное жилье вовсе не думают серьезно падать, а в ряде случаев даже продолжают расти.
Ввиду этого дистанция между псевдорынком под властным управлением и реальным рынком становится гигантской. Если говорить в злополучной мере измерения стройки и недвижимости в виде квадратных метров и цен на них, то говорить надо о 2-3 кратной разнице с очевидной тенденцией к увеличению. С одной стороны неизбежным оказывается снижение цен на переполненном квазирынке при отеческой поддержке государства, а с другой — рост цен на реальном рынке ввиду совокупности сразу нескольких факторов: роста регуляторного воздействия государства, направленного на искоренение необъектных практик, недостатка реального предложения нужного людям жилья, а также уменьшения количества реально доступных для востребованного строительства площадок. Несложно понять, что на этом фоне говорить о мифическом едином рынке просто не приходится.
Читать дальше:
- Без пруда - стройка без труда. Чиновники уничтожают спорный водоем в документах
- Уголовное дело по дольщикам затянулось
- Расскажут архитектурную историю Николая Селянкина
- За обманутых дольщиков ответит бюджет
- «Максима» поддержки. Бюджет оплатит стройки для дольщиков
