Яндекс.Метрика

Заменит ли Сбербанк риэлторов?

Месяц назад на встрече с Владимиром Путином глава Сбербанка Герман Греф заявил, что вскоре сервис ЭРН банка полностью заменит риэлторов. Насколько реальна эта угроза, и что заставило Сбербанк выйти на рынок риэлторских услуг?

crane-905488_640

Последнее время все риэлторское сообщество буквально бурлит в связи с созданием Сбербанком ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», которое работает через сервис «ДомКлик».

Мы слышали много заявлений о том, что Сбербанк хочет избавить Россию от ненужной, по мнению многих, «прослойки». Первичный рынок спокойно на это реагирует, и застройщики активно размещаются на Домклике, даже готовы платить Банку комиссию (примерно 4%) за клиентов.

История про «поход на риэлторов» – это история про увеличение количества выдачи ипотечных кредитов.

Еще по теме:

«Сейчас мы работаем с Росреестром, чтобы сделать полностью автоматическим процесс и вообще сделать его онлайновым. Если человек пользуется услугами риэлторов, обычно весь процесс стоил 150 тысяч рублей – от начала до конца, до оформления прав собственности. Сегодня этот процесс стоит примерно 10 тысяч» – заявил Герман Греф, описывая преимущества как сервиса по электронной регистрации недвижимости (ЭРН), так и его «риэлторского» приложения в виде ДомКлика. Зачем Сбербанку понадобился «поход на риэлторов»?

Для ответа на этот вопрос стоит обратиться к паспорту очередного приоритетного проекта федерального Минстроя «Ипотека и арендное жилье». Согласно дорожной карте проекта, его финансирование должно начаться уже с октября этого года.

Естественные (или искусственные) отличия рынка недвижимости России Минстрой рассматривает как нереализованные возможности.

Еще по теме:

Фактически, проект основывается на двух основных аналитических рассуждениях:
1. ипотек в России по отношению к ВНП ныне раздается на порядок меньше, чем в «странах-аналогах»;
2. в стране слабо развит рынок арендного жилья при том, что в «странах-аналогах» большинство населения проживает именно в арендном жилье.

Исходя из этого делается логичный для таких предпосылок вывод — надо догнать «страны-аналоги». То есть, естественные (или искусственные) отличия рынка недвижимости России Минстрой рассматривает как нереализованные возможности.

Механизмы достижения целей, которые прямо указаны в проекте (кратный рост объемов ипотечного страхования, развитие пилотных проектов арендного жилья), также выглядят импортированными. Фактически, речь идет исключительно о финансовых инструментах — выпуске ипотечных ценных бумаг с государственным поручительством и создании паевых инвестиционных фондов. Программа преподносит эти инструменты не только как механизмы решения «жилищной проблемы», но и как «надежные инструменты сохранения и инвестирования сбережений» <населения>.

Подспудный смысл всего этого также просматривается. Он прост — попытаться каким-то образов включить в оборот «народные кубышки».

Еще по теме:

В части ипотеки предлагаемая схема выглядит так: банк выдает ипотеку, на её сумму выпускается ценная бумага с поручительством, которая начинается оборачиваться на финансовом рынке, банк сразу получает выданные по кредиту деньги, а покупатели ценных бумаг получают пролонгированную доходность по ним за счет платежей заемщиков банка.
Для того, чтобы подобная система работала, программа предусматривает полный перевод ипотечных сделок в электронную форму уже к 2018 году. Без этого попросту невозможно быстро продать выданную ипотеку в виде ценной бумаги. Ровно так же схема работает и на Западе. Значит, и в России будет, считают авторы программы.

Подспудный смысл всего этого также просматривается. Он прост — попытаться каким-то образов включить в оборот «народные кубышки», причем двумя способами: небольшие деньги собирать выдачей ипотек, а людей, у которых есть серьезные деньги, склонять к покупке «надежных финансовых инструментов» в виде ипотечных ценных бумаг. Тем самым, по замыслу авторов, в совокупности с другими мероприятиями ФЦП «Жилище», удастся стимулировать строительную отрасль, причем таким образом, чтобы с каждым годом жилья строилось все больше и больше. Ведь считается, что в России жилищная проблема до сих пор стоит крайне остро, и её надо решать.

Сами объекты недвижимости в этой модели следует воспринимать исключительно как повод для выдачи ипотек.

Еще по теме:

С этим знанием активность Сбербанка может быть оценена уже более осознанно. История про «поход на риэлторов» – это история про увеличение количества выдачи ипотечных кредитов, сам факт выдачи которых будет в скором времени служить поводом для получения живых денег банком. Следовательно, необходимо сделать так, чтобы сделки, в которых хотя бы одна из сторон используют ипотеку, проходили через Сбербанк. Для этого и ДомКлик. Дальше — автоматизированные скрипты — как компьютерные, по оформлению сделок и регистрации, так и голосовые — по работе менеджеров.

Можно помечтать и об идеале, который прослеживается за этой моделью отношений: глобальный онлайн-магазин, в котором функция продавца оказывается совмещенной с функцией займодавца. Это Сбербанк. Функция же покупателя с учетом рефинансирования ипотек в этом магазине для банка — это функция заемщика, то есть функция повода для получения рефинансирования. Соответственно, сами объекты недвижимости в этой модели следует воспринимать исключительно как повод для выдачи ипотек, ведь логика здесь действует сугубо финансовая. Чем больше таких поводов, тем больше ипотечных кредитов. Отсюда и желание создавать общую базу объектов на продажу, что и является главным риском для риэлторов.

Декларируемые приоритетной программой цели улучшения показателей объемов выдачи ипотек и роста количества ипотек оказываются возможными только при сохранении прямой государственной поддержки.

Еще по теме:

Этот риск в полной мере оправдан для первичного рынка по одной простой причине — декларируемые приоритетной программой цели улучшения показателей объемов выдачи ипотек и роста количества ипотек оказываются возможными только при сохранении прямой государственной поддержки. Дело в том, что реальный рынок недвижимости вовсе не является настолько дефицитным, как считают составители программ, а «жилищная проблема» вовсе не является настолько острой, как они её оценивают. Конечно, есть исключения, но в целом по России уже сейчас первичный рынок испытывает явную стагнацию — продажи идут далеко не так хорошо, как шли раньше. Объяснять это лишь недостатком количества выданных ипотек и плохой экономической ситуацией конечно можно, но это только одна из сторон медали. Есть и вторая — реально нуждающиеся и имеющие возможность купить недвижимость люди уже давно этой возможностью воспользовались, а надежды на «подрастающее поколение» тают с каждым новым демографическим прогнозом.

Ожидаемый рост спроса и объемов строительства может быть обеспечен лишь искусственно.

Еще по теме:

Уже сейчас рынок вошел в такое состояние, когда возникает естественный баланс: в связи с уходом старшего поколения высвобождается квартир больше, чем требуется искомому «новому молодому потребителю». Вдобавок, все чаще и чаще наблюдается ситуация, когда «старики» уезжают на ПМЖ за город, оставляя городскую недвижимость детям. По оценкам экспертов, в больших городах такая схема применяется в 5-10% семей, причем с тенденцией к увеличению.

На этом фоне ожидаемый рост спроса и объемов строительства может быть обеспечен лишь искусственно — за счет расселения жилья, признаваемого «ветхим и аварийным», и за счет практик прямого навязывания сверхльготных ипотек на первичке тем, кому их можно навязать: служащим и чиновникам. Остальное — это лишь спрос на жилье с целью улучшения жилищных условий.

Тот кусок рынка, где весома доля государства, заберет себе Сбербанк.

Еще по теме:

Риск для риэлторов на этом фоне прослеживается четко — тот кусок рынка, где весома доля государства, заберет себе Сбербанк. Это и те сделки с ипотекой, которые будут во множестве возникать при насильственном переселении «из ветхого и аварийного жилья», когда люди будут вынуждены брать кредиты для того, чтобы купить жилье там, где им хочется взамен сносимого, и те сделки, которые будут проходить в рамках различных государственных программ поддержки всего: раздачи жилья военнослужащим, молодым и старым семьям, студентам, работникам МУПов и так далее. То, что такие программы будут пролонгированы и созданы, не вызывает серьезных сомнений.

В наличии таких расхождений между желаемыми «целевыми показателями» и реальной жизнью скрывается та ниша, из которой выгнать риэлторов будет очень сложно.

Еще по теме:

При этом рассчитывать на естественное движение рынка в сторону увеличения числа ипотечных кредитов до европейских мерок не приходится, равно как и на реальный спрос на арендное жилье, рынок которого считается неразвитым несмотря на реальность, которая говорит об обратном, — о грядущем пересыщении рынка аренды квартирами, «купленными впрок» в тучные годы.

Именно в наличии таких расхождений между желаемыми «целевыми показателями» и реальной жизнью и скрывается та ниша, из которой выгнать риэлторов будет очень сложно. Это, во-первых, покупка недвижимости не с целью «купить что-то», а со вполне конкретными требованиями, вызванными желанием улучшить свои жилищные условия. Во-вторых, это вторичка. Работать с ней как с поводом для выдачи ипотеки не получится в большинстве случаев. Сложно искать первичных продавцов, переговоры с ними затратны, необходима ручная проверка документов, фотосессии, реальные показы и так далее. Каждый случай индивидуален и не поддается скриптовой автоматизации.

Это сугубо рыночная ниша, которая регулируется реальными законами спроса и предложения, а не логикой автоматизированной раздачи денег с целью их быстрого приращения.

Еще по теме:

Но это вовсе не повод для оптимизма. Эта ниша, в случае продолжения наступления государства, будет продолжать сужаться. Выживут в ней только сильнейшие, который смогут объединиться не против общего врага, а ради покупателей и продавцов, противопоставив отчетно-финансовой логике столь же структурированную логику человеческую, обеспечив настоящую индивидуальность работы с клиентами.

Это сугубо рыночная ниша, которая регулируется реальными законами спроса и предложения, а не логикой автоматизированной раздачи денег с целью их быстрого приращения. То, что эта ниша будет сужаться, и, одновременно, находиться под постоянным давлением — это вызов. Тот самый реальный вызов, который и стоит перед риэлторским сообществом. ДомКлик — это лишь его индикатор, индикатор, указывающий на то, что государство в очередной раз пытается стать монополистом в процессе имитации того, как обстоят дела в «странах-аналогах», забывая о том, что в этих «странах-аналогах» рынком все-таки управляет спрос и предложение, а не исполнители, указанные в дорожных картах очередного приоритетного проекта.

Сумеет ли в этом противопоставлении риэлторское сообщество выстоять? Только в одном случае — если это сообщество будет.

Еще по теме:

Понимая ситуацию, можно рассматривать её как возможность, а можно исключительно как угрозу. Если рассматривать как угрозу, то можно смело «сушить весла»: по-старому работать уже не получится, единого рынка уже нет и скоро не будет. Будет зона финансового распределения и маргинальная с точки зрения государства зона, где люди вопреки указаниям «партии и правительства» хотят жить не там, где рекомендовано или указано, и не так, как положено (кем?), а как им нравится и хочется. И именно здесь и проходит граница противопоставления риэлторского сообщества и директивных планов.

Сумеет ли в этом противопоставлении риэлторское сообщество выстоять? Только в одном случае — если это сообщество будет. Сейчас его нет, а значит и говорить про единые альтернативные механизмы для людей, а не для цифр ФЦП, не приходится. Даже в связи с ДомКликом бурлит не сообщество риэлторов как общность, а, скорее, сообщества риэлторов в Интернете — в начале текста я слегка ошиблась.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (12 голосов, средний: 4.25 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...