Яндекс.Метрика

Александр Антонов: «Ближайшие два года будут переломными»

О том, во что может вылиться сложившийся в Ульяновске переизбыток жилья, а также о будущем строительной отрасли в регионе мы беседуем с урбанистом Александром Антоновом из ГУП МО «НИиПИ градостроительства».

антонов

Напомним, что месяц назад мы воспользовались методикой господина Антонова (http://ulgrad.ru/?p=151693) и использовали её для данных по Ульяновской области, что позволило сравнивать полученные результаты с аналогичными, которые были получены урбанистами в других городах. В итоге выяснилось, что уже сейчас в Ульяновске на 17% больше квартир, чем семей, при очевидном недостатке многокомнатных квартир. На фоне приближения демографической ямы эти результаты намекают на то, что существующая модель поточного строительства в Ульяновске близка к исчерпанию. Так ли это, и что может прийти на смену существующей модели многоэтажной застройки? Об этом мы и говорим с Александром Антоновым.

Отключаются всякие экономические оценки — все это не важно, важно, чтобы квартира была своя и всё! Мечта-купить. Свое.

Еще по теме:

- Как можно оценивать результаты нашего анализа?

- Можно это расценивать таким образом, что либо проблема нами с вами переоценена, и она не так страшна, как кажется при таком серьезном 17% избытке квартир, и пока ничего страшного не происходит, либо, действительно, мы немножко недооценили емкость рынка. Условно говоря, недооценили тот факт, что у нас одиночек больше, чем нам казалось. Все хотят разойтись, и вот это стремление жить в своей квартире, оно еще превалирует: отключаются всякие экономические оценки — все это не важно, важно, чтобы квартира была своя и всё! Мечта-купить. Свое. Это «качели», они еще летят в эту сторону и еще не собираются останавливаться.

Строительство голого «эконома» – это строительство того, чего уже сейчас избыток.

Еще по теме:

- Когда они соберутся останавливаться?

- Ваш результат показывает, что у миллионников, которые сейчас находятся на избытке квартир в 5-10%, совсем все замечательно. У них просто все замечательно, и их вообще эта проблема не касается пока. Но только в том случае, если эта проблема не догонит их с другой стороны, если сейчас не придет демографический перелом. Благодаря нашей структуре населения, скоро в возраст отдельного проживания выйдет малочисленное поколение, а уходить начнет довольно многочисленное поколение. Тогда просто «вторичка» начнет давить на этот рынок очень сильно. Тут надо смотреть на вторую сторону медали — как цены на «вторичке» ведут себя по отношению к «первичке». Всегда у нас «вторичка» была дороже «первички» на, условно, 15%. Сейчас, например в Питере, цены практически сравнялись. Эксперт в Новосибирске говорит, что все, «вторичка» упала ниже «первички». По идее, это разумно. С другой стороны, в какой-то момент, когда «вторичка» становится дешевле на 10-15%…. Кто будет покупать эти недоделанные дома, в которые еще надо вкладываться, когда у тебя есть «вторичка», и она такого же качества? Это вторая история.

Третья история. Только что я говорил с коллегой из Твери, и он рассказывает, что заказчик по-прежнему хочет работать в голом «экономе». Строительство голого «эконома» – это строительство того, чего уже сейчас избыток.

В Москве сегодня в год продается всего три миллиона «квадратов».

Еще по теме:

В Москве ситуация изменилась. В Москве уже, судя по всему, и девелопер, и покупатель переориентируются на качественное жилье.

- Можно ли в этой связи утверждать, что эти «качели», про которые Вы упомянули, в Москве уже качнулись в обратную сторону?

- Скорее всего, да. В Москве сегодня, судя по всему, в год продается всего три миллиона «квадратов». Это те самые 0,25 «метра» на человека. И вот на этом предложении, которое пополам делится — половина «эконом», половина — все остальное, Москва может нормально жить. Это, наверное, близко к балансу. Все эти истории про квадратные метры на человека в год — это фикция полная. Это ведет к краху Москву, которую спасла только смена власти – когда пришел Собянин стройку просто остановили. Потом перегруппировались и вышли на нормальные результаты. Но это Москва, это всероссийский рынок.

Нам прогнозируют ровное падение.

Еще по теме:

- Вы говорите, что баланс в Москве уже достигнут, а можем ли мы говорить о достижении такого баланса в Ульяновске? И если да, то когда он будет достигнут и в каком виде?

- Мне кажется, что у людей деньги пока есть. Те, кто покупал квартиру на крайний случай, в качестве инвестиции, они эти квартиры пока еще могут у себя держать. Насколько будет серьезна новая нагрузка, если завтра за «лишнюю» квартиру придется платить больше коммуналку, больше за капремонт, больше налог? Когда это повлияет, человек поймет, что запас карман уже тянет, трудно сказать. Наверное, на уровне 17-20% избытка этот поворотный момент не работает. Другое дело, когда у нас получится 50%, но это вряд ли – девелоперы тоже немножко приостановились: на следующий год проектов запускаться будет меньше. Все может происходить, я думаю, достаточно ровно. Нам прогнозируют ровное падение, даже не падение, а снижение, скажем так. Снижение всего – «вторички», «первички», предложения, но без кризисов и катастроф.

- То есть в Ульяновске истории с тем, что «качели» качнутся, может вообще не быть?

- Они могут дойти до баланса, но потом качнутся в другую сторону. В конце-концов появятся же люди, которым надо действительно улучшить жилищные условия. Появятся люди, которым нужна, в конце-концов, хорошая трехкомнатная квартира, которые хотят жить нормально. Я не знаю, насколько у вас этот рынок квартир для жилья заметен, а не просто вал на самом низком ценовом уровне. Чтобы можно было качественную квартиру выбрать. На самом деле, это же не сильно дороже, процентов на 15-20. Я не знаю, насколько эта ниша у вас занята и насколько она велика. Мне кажется, что эта ниша будет увеличиваться. Когда человек покупает квартиру для жилья, ему в какой-то момент не особо важно становится, сколько это денег стоит, он за комфорт готов платить довольно много. Кому-то надо перестроить, кому-то надо, чтобы все технологично было, — мало ли какие у кого потребности. За какие-то такие вещи платить, а не просто за «голый метр». Такого, наверное, будет больше.

- Если мы этот тренд, который в Ульяновске уже прослеживается, совместим с трендом накопления переизбытка небольшой «панели», то можно ли говорить о том, что весь спрос переместиться именно в описанную Вами нишу жилья для жизни? Конечно, с учетом существующего переизбытка однокомнатных квартир. Смерть «панели» наступит или нет?

Хоть что-то, но свое, никого видеть не хочу, жилье — это главная ценность.

Еще по теме:

- Это интересная история. Я общался с ребятами из Челябинска, у них похожая ситуация. У них продажная цена 42 тысяч (за метр), а в Екатеринбурге соседнем 65-68. Два одинаковых города на расстоянии 200 километров. Как так получается? Как они достигли такого? Челябинцы говорят, что если человек строит за 30, почему бы ему не продавать за 42? И прозвучали цифры очень интересные — если у них в 2014 году рынок общий был 100 миллиардов, то сейчас у них рынок схлопнулся до 32-35 и делится пополам на «первичку» и «вторичку». Это именно рынок продаж в год. Они говорят, что у них три ДСК [домостроительные комбинаты — от ред.] стоят новые и дешевое подключение. Вот три ДСК эти фигачат и фигачат.

- Это главный фактор?

- Мне кажется, что тут еще много факторов: и кризис, и поколенческий фактор, когда придет поколение, которое не делило в детстве одну кровать с братом и сестрой. Хоть что-то, но свое, никого видеть не хочу, жилье — это главная ценность. Вот этому фактору мало внимания уделяется, учету этих поколенческих ценностей: сколько нужно человеку, за что он готов платить? Все мы смеёмся над квартирами по 8 метров, но пусть не 8, а 30-40 — это нормально для одного человека.

ЖКХ дорожать у нас может до бесконечности.

Еще по теме:

- Восьмиметровые — это те знаменитые квартиры, состоящие из одной кухни и туалета?

- Да. Еще мы говорим, что вот в США так [площадь жилья на человека — от ред.], но в США так за счет загородных домов, в городах так не бывает никогда. Есть совершенно реальный экономический предел. И еще один фактор, который мы постоянно забываем – это ЖКХ. ЖКХ дорожать у нас может до бесконечности. Если перестать субсидировать нашу систему ЖКХ из бюджета, то отапливание 30 квадратных метров может сожрать половину вашей зарплаты. И это, на самом деле, нормально. Не дай бог, этот кризис продлится лет пять. К концу кризиса перестанут финансировать ЖКХ, скажут: «ребята, все трубы чините за свой счет». И вот тогда все станет понятно, появятся совсем другие ценности: ни квадратный метр, а отапливаемый квадратный метр. Тогда, когда выяснится, что это твои деньги, не власть виновата, а ты недоплатил. И такая может история случиться.

Смысл нововведений в градостроительный кодекс только в том, чтобы отобрать собственность у небольших владельцев, консолидировать в одних руках муниципалитета, и продать большому девелоперу.

Еще по теме:

- Об этом уже думают. Риэлторы говорят, что в последние 2-3 года очень важный фактор для покупателей — это автономное отопление. В том числе и из-за этого вырос спрос на всяческие дуплексы, таунхаусы и ИЖС. Такие объекты разбираются гораздо активней, чем в среднем по рынку остальные объекты.

- Этот фактор явно свою роль еще сыграет. Пока он нивелируется еще, компенсируется из бюджета. Что касается дуплексов и таунхаусов, то в других регионах нигде это особо не развито. Тут другая история очень важна — пока никак не продвигается и не поддерживается история саморазвития. Смысл нововведений в градостроительный кодекс только в том, чтобы отобрать собственность у небольших владельцев, консолидировать в одних руках муниципалитета, и продать большому девелоперу.


- А как же выглядят механизмы саморазвития?

- Есть квартальчик, там 30 участков. Как им развиваться? Кто-то разваливается, кто-то строит индивидуальный дом, кто-то хочет построить шестиквартирный дом, кто-то хочет построить дом, как это в России было принято, с мастерской на первом этаже, кто-то хочет в мансарде жить, а шесть квартир сдавать. Как это обеспечить? Пока ответа нет. Эту историю никто не поддерживает. Как только такая история появляется, и выясняется, что ты можешь покупать не только у этих монстров, а появляется куча разных квартир у совершенно разных продавцов, с совершенно разной архитектурой, то снимется проблема запрета долевого строительства, а вся эта «панелька» умрет довольно быстро.

Пока есть возможность работать с большими девелоперами — срубить и поставить какую-то башню, все боятся идти и общаться с частником.

Еще по теме:


- У нас такая история со смещением спроса уже начала проявляться — объемы строительства по схеме «ребята скинулись» растут. Много в эту сторону ушли.

- Это позитивно. Плохо, что государство этого не хочет замечать.

- Причем в соседних городах это настолько очевидно не прослеживается. У нас же площадки, где описанные схемы возможны, на вес золота.

- Сегодня это история упущения власти, так как сегодня ИЖС — это ИЖС, и оно не позволяет такого смешанного строительства. И еще. Когда место для такой застройки на отшибе, то это не очень хорошо. Понятно, что нагрузка на транспортную сеть будет большой, никто её обеспечивать общественным транспортом и вообще не будет. Вторая сторона медали — все эти вещи нужно как-то прорабатывать, нормативно обеспечивать, потому что это естественный процесс развития. Все города так и строились — сначала была избушка, потом она стала двухэтажной. Но были и правила во всех городах. Мне кажется, что будет уплотняться индивидуальная застройка. Этого пока боятся, пока есть возможность работать с большими девелоперами — срубить и поставить какую-то башню, все боятся идти и общаться с частником. Когда частник получит нормальное право голоса, тогда все и поменяется.

Кризисную задачу нехватки жилья мы уже решили.

Еще по теме:


- Это уже совсем новый подход.

- То, что качество жилья, которое сейчас строится, не сильно отличается от пятиэтажек, это тоже всплывет довольно быстро. За двадцать лет мы построили четверть жилого фонда. Таким темпами мы кризисную задачу нехватки жилья решили. Ввиду этого мне кажется, что ближайшие пару лет будут интересными, переломными.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (16 голосов, средний: 3.38 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...

  • tram2
    Привезут 30 московских трамваев
    Между правительством Москвы и правительством Ульяновской области заключено соглашение о поставке в наш город 30 б/у трамваев и 10 троллейбусов.
  • ufas
    Нарушают больше и нарушают намеренно
    Весной 2017 года Сергей Морозов и глава ФАС России Игорь Артемьев подписали соглашение о защите конкуренции, которое к осени дало неожиданный результат: региональное управление антимонопольной службы зафиксировало заметный рост нарушений законодательства со стороны чиновников областного и муниципального уровней.
  • DSCN0785-640x480
    С 90-х количество автобусов в Ульяновске сократилось в 5 раз
    Начальник управления дорожного хозяйства и транспорта администрации Игорь Бычков рассказал, что в конце 90-х-начале 2000-х годов город обслуживался 250 автобусами.
  • 22366308_2021552994798601_5606556024751745012_n
    "Художник не должен топтаться"
    До 15 октября в Ульяновском областном художественном музее работает выставка произведений Народного художника РСФСР Виктора Сафронова.
  • kuzn
    "Покупают не овощи, а степень доверия"
    Благодаря развитию социальных сетей, у ульяновцев появилась возможность покупать многие домашние продукты питания напрямую у тех, кто их делает.