Яндекс.Метрика

Без бетона и кирпича: как регионы строят цифрами

14 февраля комитет ТПП РФ по строительству обсуждал спад строительной отрасли по итогам 2016 года. В среднем по России он составил 6%, а объемы ИЖС упали на 10%, но Ульяновская область и близкие по уровню развития регионы внезапно продемонстрировали рост базовых отчетных показателей. Мы проанализировали ситуацию и выяснили, как регионы прикрывают цифрами устойчивого роста катастрофический спад в строительной отрасли.

the-abandoned-1268459_640

В ноябре прошлого года проблеме отчетных цифр по темпам строительства было посвящено специальное заседание рабочей группы ульяновской Городской Думы по выполнению майских указов.

Для выполнения директивных планов до конца года (за полтора месяца) город должен был ввести еще 340 тысяч «квадратов», то есть больше, чем за все время с начала года.

Еще по теме:

Поводом для заседания стала не самая лучшая ситуация, сложившаяся в отрасли с точки зрения выполнения директивных планов области по объемам ввода жилья. Всего было запланировано в 2016 году построить в регионе 960 тысяч «квадратов» жилья, причем львиная часть этих запланированных объемов приходилась на Ульяновск.

Реальность оказалась иной — за 10 месяцев 2016 года в Ульяновске ввели всего 308 тысяч кв.метров. Получается, что для выполнения директивных планов до конца года (за полтора месяца) город должен был ввести еще 340 тысяч «квадратов», то есть больше, чем за все время с начала года. Иначе область просто не смогла бы продемонстрировать заложенный в планы небольшой рост объемов ввода жилья. Вдобавок, из зоны минимальной приличности вышли бы и показатели по выполнению майского Указа Президента номер 600 по обеспечению населения доступным жильем.

ввод жилья

Тут стоит отметить, что, согласно отчетности областного Министерства строительства, Указ этот в регионе все-равно не выполняется уже несколько лет практически по всем показателям. Исключений немного — в плановые цифры начиная с 2015 года удалось вписывать среднюю стоимость «квадрата» жилья эконом-класса, а также объемы его ввода (благодаря федеральным целевым программам). И все. Остальные показатели оказывались на момент заседания комитета проваленными.

Важным становится хотя бы не провалить базовые показатели ниже границы приличности, то есть не фиксировать катастрофический спад в отрасли.

Еще по теме:

Впрочем, тут стоит отметить, что подобная ситуация — вовсе не исключение, а, скорее, правило практически для всех небогатых регионов России. Фактически, о буквальном выполнении Указа в них речь уже не идет, да и не может идти. В этой ситуации важным становится хотя бы не провалить базовые показатели ниже границы приличности, то есть не фиксировать катастрофический спад в отрасли. И дело тут не только в прямом нежелании демонстрации стагнации, но и в косвенном влиянии условий федеральных целевых программ, софинасирование по которым обеспечивает значимый объем ввода жилья именно в небогатых регионах.

С этим бекграундом проходило и описываемое заседание депутатской комиссии в Ульяновске. Его итогом стала «разнарядка» – за 1,5 месяца до конца года было решено ввести в городе 290 тысяч «квадратов» ИЖС, а еще около 50 тысяч «квадратов» добрать вводом в эксплуатацию МКД. На тот момент подобные цифры выглядели полной фантастикой даже несмотря на то, что традиционно в конце года действительно сдается много жилья. Причин две — окончание разрешений на строительство и действительное желание жителей успеть до конца года зарегистрировать право собственности на построенные дома. По словам эксперта из ВШЭ Ольги Моляренко, в этом году определенную роль могли сыграть и планы введения с 1 января единого реестра недвижимости. Наверняка нашлись и те, кто хотел успеть воспользоваться старыми правилами. Но даже несмотря на это, планы города выглядели нереальными: в предыдущие годы описанные факторы приводили к росту статистических показателей ввода жилья в конце года максимум на 10-15 процентов. А «разнарядка» говорила о минимум 25% «добора» показателей до конца года.

Вместо устойчивого роста по документам — катастрофический спад в реальности

Очередной рекорд сопровождался катастрофическим спадом объемов строительных работ.

Еще по теме:

И это удалось. По итогам года индекс ввода жилья в Ульяновске составил 100,3%, а по области 103,4%. Удалось даже несколько перевыполнить декларативные планы региона, показав ввод 966,9 тысяч «квадратов». При этом этот очередной рекорд сопровождался катастрофическим спадом объемов строительных работ, зафиксированных статистикой, который начался с июня. Ни в один из следующих месяцев объемы работ не превышали 94% от прошлогодних, а к концу года упали более, чем на четверть.

Серьезную роль сыграло и негласное распоряжение «сверху» подписывать «все, что можно подписать».

Еще по теме:

На самом деле несоответствие объемов ввода жилья и объемов строительных работ объясняется просто — в течение года попросту достраивались и вводились в эксплуатацию многоквартирные дома, заложенные в предыдущие годы, а вот объемы нового строительства сокращались, что неоднократно фиксировалось и в течение года. Но и этот запас уже не мог дать эффекта — в 2016 году в регионе ввели на 70 тысяч «квадратов» многоэтажек меньше, чем в прошлом, — лишь 381,6 тысяч «квадратов», причем почти ровно половину из них именно в ноябре и декабре, уже после заседания комиссии. По словам источника, близкого к городскому департаменту архитектуры, помимо традиционных факторов конца года серьезную роль сыграло и негласное распоряжение «сверху» подписывать «все, что можно подписать». Под это «все» попали МКД, построенные с очевидными нарушениями норм, сдаваемые с недоделками и так далее. Но, по понятным причинам, этого оказалось мало — необходимо было как-то скомпенсировать спад ввода МКД для достижения целевых показателей. Единственный инструмент для этого — это статистика ввода индивидуальных жилых домов.

Бум ИЖС без бума

Только за два последних месяца года в области ввели частных домов больше, чем за всю последнюю пятилетку 90-х годов.

Еще по теме:

Согласно данным Росстата, с середины года в Ульяновской области опять наблюдался настоящий бум индивидуального жилищного строительства. По итогам года был установлен впечатляющий рекорд — всего в регионе было введено 585,3 тысячи квадратных метров индивидуальных жилых домов. Это на 20 с лишним процентов больше, чем в столь же рекордном 2015 году, когда объемы ИЖС выросли почти на 70%. При этом, так же как и в случае с МКД, основной рост пришелся на конец года — за те же два последних месяца года в регионе была введена треть ИЖС. То есть, только за два последних месяца года в области ввели частных домов больше, чем за всю последнюю пятилетку 90-х годов, причем, по большей части, в Ульяновске. Именно благодаря этому рекорду региону и удалось добиться отчетного роста строительной отрасли несмотря на её спад. В конце года случилось настоящее чудо. Которое, увы, не нашло никакого прямого отражения в данных Росреестра по регистрации жилья и недвижимости, что выглядит странно в первую очередь именно для ИЖС.

рег15

Дело в том, что статистика по вводу многоквартирного жилья ведется на основе разрешений на ввод в эксплуатацию, что не находит прямого отражения в данных Росреестра. Существует определенный временной лаг между датой ввода дома в эксплуатацию и регистрацией прав на квартиры и помещения, которая и фиксируется в реестре. Этот лаг составляет около 3-6 месяцев и приводит к тому, что в статистике Росреестра не отмечается резких сезонных спадов по регистрации прав на жилые помещения. Исключением являются случаи, когда кадастровые паспорта на квартиру оформляет не застройщик, а покупатель. Такие случаи возникают тогда, когда застройщик умудряется сдавать дом без кадастра на квартиры. Но это ныне редкое исключение, которое не влияет на главное правило — статистика регистраций жилья коррелирует с объемами ввода МКД: спад ввода приводит к уменьшению количества регистрацией через несколько месяцев, а рост объемов ввода жилья — к увеличению.

рег16

Никакого отражения якобы имеющего место быть «бума ИЖС» в статистике регистраций прав в 2016 году нет.

Еще по теме:

Несколько иная ситуация с ИЖС, где зависимость между вводом жилья в эксплуатацию и оформлением прав на землю и строения прямая (с учетом знания средней площади сдаваемого жилья и принятия факта того, что дом нельзя построить без земельного участка) ввиду невозможности ввода дома в эксплуатацию без регистрации прав. Конечно, в том случае, если дом реально строился, а затем сдавался и оформлялся.

Жилье вводили, но права на него не регистрировали.

Еще по теме:

динамика

И именно здесь и проявляется глобальная несостыковка данных Росстата и Росреестра с учетом всех корреляций — никакого отражения якобы имеющего место быть «бума ИЖС» в статистике регистраций прав в 2016 году нет. Более того, количество этих регистраций активно падает начиная с 2014 года, что слабо соотносится с ростом статистических показателей ввода жилья. В отличие от предыдущих лет, нет в статистике Росреестра и никаких следов предновогоднего бума — количество поданных не регистрацию документов не увеличивалось ни по одному индикатору из тех, что нас интересуют. Получается, что рост объемов ввода жилья в 2016 году не сопровождался регистрацией прав. То есть, жилье вводили, но права на него не регистрировали. Возможно ли это?

Статистика для отчетности

В случае МКД в интересующем нас разрезе — нет. Статистика учитывает форму, подаваемую застройщиком на весь дом сразу после его ввода в эксплуатацию. Регистрация прав собственниками ведется позже. А вот в случае с ИЖС — да.

Причина в особенностях учета ИЖС, который отдан на откуп муниципалитетам, которые и заполняют самостоятельно необходимые для статистики формы. И именно здесь и открываются широкие возможности для достижения хороших показателей.

Не выходя за рамки требований Росстата, муниципалитеты вполне законно могут учитывать один и тот же жилой дом трижды.

Еще по теме:

Дело в том, что, согласно действующей методике Росстата, основанием для заполнения формы является не только ввод индивидуального дома в эксплуатацию, но и получение кадастрового или технического паспорта на него. Понятно, что с регистрацией прав эта статистика будет связана только в первом случае, но никто не мешает муниципалитетам учитывать жилые дома и на основании только тех.паспортов, которые могут выдаваться далеко не только государственными и муниципальными органами. Близкая ситуация и с кадастровым паспортом, получение которого тоже не сопряжено напрямую с реальным вводом в эксплуатацию.

Теоретически, не выходя за рамки требований Росстата, муниципалитеты вполне законно могут учитывать один и тот же жилой дом трижды — сначала при получении технического паспорта, потом при получении кадастрового, а затем и при регистрации. Но это только в том случае, если муниципалитеты вообще располагают какими-либо данными. По закону никто необходимые для учета данные муниципалам предоставлять не обязан. Как быть? Получать их запросами либо вводить обязанность их предоставления. Например, в Архангельской области эту обязанность ввели областным постановлением, которое напрямую обязало предпринимателей, ведущих технический учет, предоставлять в муниципалитеты данные по форме ИЖС. Но подобные решения — это исключения. В большинстве же случаев получение данных для учета ИЖС остается непрозрачным. Да и прозрачность по методу Архангельской области — тоже не гарантия нормального учета: теоретически тот же технический паспорт можно заказать сразу в нескольких местах, что приведет к многократному учету того же дома.

Отметим, что речи о банальных приписках ради хорошей отчетности мы не ведем, хотя проверить собираемые муниципалитетами данные невозможно, что, теоретически, позволяет вписывать любые цифры. Но зачем? Ведь есть и другие вполне легальные резервы и механизмы обеспечения правильных цифр по спущенным разнарядкам.

В муниципальной собственности числится огромное количество недвижимости и земли, не поставленной на учет.

Еще по теме:

«Главы муниципальных образований могли повышать формальные показатели, выдавая разрешения на ввод в эксплуатацию фактически давно существующих жилых строений» – отмечает госпожа Моляренко, описывая особенности учета домов в муниципальных реестрах.

Dom

Речь идет о том, что до сих пор в муниципальной собственности числится огромное количество недвижимости и земли, не поставленной на учет. В таких неучтенных домах годами и десятилетиями живут люди, не задумываясь о приватизации. Эта ситуация тоже находит свое отражение в статистике ввода «нового» жилья, причем самыми разными путями.

Например, жилье может передаваться из одного поселения в другое с оформлением технических паспортов, отдаваться на приватизацию жильцам распоряжением главы муниципалитета, которые начинают собирать на него документы, что автоматически может приводить к учету по форме ИЖС и так далее.

Еще один возможный источник «пополнения ввода» указал нам правозащитник Игорь Корнилов, предоставив документы судебного разбирательства, которым закончилась прокурорская антикоррупционная проверка в Кузоватовском районе. Прокуроры выяснили, что глава поселения незаконно передал жилую квартиру своему родственнику простым распоряжением.

Статистику ввода жилья, по меньшей мере в разрезе ИЖС, не стоит рассматривать всерьез — чем дальше от 2012 года с его Указами, тем менее достоверной она становится.

Еще по теме:

При этом недвижимость, никак формально не учтенная, поступила в распоряжение муниципалитета на основании судебного решения в рамках банкротного процесса сельхозпредприятия. В подобных случаях возникает ситуация, делающая возможной принятие на баланс муниципалитета недвижимости из конкурсной массы без регистрации. После этого неминуем её ввод в эксплуатацию — путем простого постановления муниципалитета. Подобное «банкротное» жилье, по мнению господина Корнилова, тоже может служить источником пополнения статистики ввода ИЖС. И это далеко не все возможности вполне легального приукрашивания статистики ввода жилья.

Какими именно из этих возможностей пользовались муниципалитеты по всей стране в конце прошлого года узнать вряд ли получится, но вся ситуация в совокупности явно указывает на то, что статистику ввода жилья, по меньшей мере в разрезе ИЖС, не стоит рассматривать всерьез — чем дальше от 2012 года с его Указами, тем менее достоверной она становится, и тем меньше сопоставляется с другими источниками, указывая скорее на желания власти, нежели на реальную ситуацию.

При поддержке фонда социальных исследований “Хамовники”.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (8 голосов, средний: 4.88 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...