Мы долго искали человека, который обладает видением реальной ситуации на рынке ульяновской недвижимости, и наконец его нашли. С профессиональным риелтором Светланой Пономаревой мы беседуем про то, почему падают цены на квартиры, про риски застройщиков, о том, почему люди стали выбирать жилье для жизни, а не для того, чтобы оно просто было, а также совместно пытаемся понять, когда рынок жилья в Ульяновске может сдуться окончательно.
Наш канал в Telegram– Мы неоднократно слышали от самых разных экспертов про перенасыщение рынка недвижимости. Действительно ли оно уже наступило?
– Сейчас рынок перенасыщен квартирами 75 и 90 серий. Люди хотят что-то новое: экономить на ресурсах, уже востребованы энергосберегающие технологии в строительстве. Тарифы ЖКХ растут, все хотят снизить эти расходы.
Строительная отрасль встанет, а люди как женились-разводились, умирали-рождались, так и будут.
Еще по теме:
Да, застройщики дошли до того, что стали строить свои котельные, не центральное отопление. Поквартирные котлы сейчас применяются в основном в клубных домах, основная масса строит крышные котельные, дворовые на 5-6 домов. Да, они позволяют экономить, но не так, как свой собственный котел в квартире. На свой котел и потребители не всегда соглашаются. Многие боятся, что он может сгореть, взорваться, поэтому пока уместно использование обоих вариантов.
Также застройщики не понимают, что покупатели стали задумываться, что они хотят видеть в своей квартире. Да, многие покупают стандартные варианты, в которых жили их родители, они в детстве мечтали, что у них будет такая же квартира, они и сейчас мечтают об этом и не хотят видеть ничего нового. Но в привычных нам квартирах зачастую есть длинные коридоры, которые съедают много пространства, а разместить там кроме неудобного шкафа для хлама и нечего.
Была инерция, что вкладывать деньги в недвижимость — это в любом случае выгодно, поэтому покупали то, что было.
Еще по теме:
– Как я понимаю, такие квартиры были востребованы до определенного момента. Тогда, когда скупали все подряд. Когда этот вектор поменялся? Когда люди стали думать про качество жилья?
– Над качеством жилья многие начали задумываться уже достаточно давно, но не было предложения. Была инерция, что вкладывать деньги в недвижимость, — это в любом случае выгодно, поэтому покупали то, что было. Вкладывали материнский капитал, брали ипотеку, делали ремонт, сдавали в аренду. В будущем будет жилье ребенку. Какое-никакое, но в любом случае жилье.
Они покупали не для того, чтобы сдавать в аренду, а чтобы продать сразу после сдачи дома в эксплуатацию.
Еще по теме:
Вектор изменился года полтора-два назад. Мне сложно проанализировать и сказать, в связи с чем поменялось мировоззрение людей. Может быть сами риелторы стали предлагать, пришли более молодые. На мой взгляд, застройка на улице Мира, где очень дорогое жилье, в ближайшее время упадет в цене из-за того, что начнет строиться жилье действительно комфорт-класса. Подобное [застройке улицы Мира — от ред.] жилье, несмотря на всю свою престижность, очень неудобно для жизни. Никаких детских площадок, припарковать невозможно даже ролики, а ведь у большинства людей там есть автомобили. Опять же, люди стали ориентироваться на здоровый образ жизни, а там негде кататься на велосипеде. Разве что уезжать на Венец только. Я думаю, сейчас будет развиваться жилье вдоль побережья Волги, это будет востребовано. Но дома должны быть ориентированы на комфортную жизнь, должны будут строить многоэтажные паркинги или подземные парковки.
Застройщики у нас очень жадные и продают квартиры на первых этажах. В то же время на Красноармейской есть интересный проект: дом поднят на сваях, на столбах, первого этажа фактически нет. В подвале будет парковка для жильцов, на первом этаже будет гостевая парковка и детская площадка. Получается хорошая зона для отдыха, часть детской площадки будет на улице, а часть под крышей, что позволит жильцам гулять с детьми даже в непогоду. Все продумано так, что здесь будет комфортно жить, люди начинают активно к этому стремиться. Это то, что касается больших домов. С клубными ситуация иная.
Я практически не встречала людей, которые бы платили за квадратные метры.
Еще по теме:
Все наши клубные дома строятся так: получили разрешение на три этажа, построили, ввели в эксплуатацию, потом появляется четвертый этаж и его как-нибудь легализуют. Четвертый этаж, как правило, остается без лифта. Люди у нас, к сожалению, не здоровеют, подниматься пешком не хотят. Лифт — это удобно, когда ты с коляской возвращаешься, когда с сумками. В таких домах можно организовать место для велосипедов, колясок внизу, особенно, если дом охраняется. Люди будут готовы заплатить больше, если они будут знать, что здесь им будет комфортно.
Я практически не встречала людей, которые бы платили за квадратные метры. Это мы рассматриваем вариант, что жилье человек покупает для себя, для жизни, не инвестиционное вложение. Ему нужна удобная транспортная доступность, какие-то важные для него «плюшки», он покупает свои эмоции, впечатления, он покупает, чтобы жить, не выживать, не ютиться, а именно жить.
– Насколько я помню, в начале застройки района улицы Репина в домах были куплены все квартиры, а после сдачи горело вечером по два-три окна на весь дом. Люди просто вкладывали деньги в надежде на удорожание?
– Многие еще вкладывались на этапе фундамента, получали капитализацию во время строительства. Они покупали не для того, чтобы сдавать в аренду, а чтобы продать сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Те, кто вложился до кризиса, до сих пор держат эти пустые квартиры, потому что они до сих пор не могут продать их по выгодной цене.
– Получается, вся эта инвестиционная тема в последние два-три года сдулась?
– Нельзя однозначно сказать, что она сдулась. Сейчас вообще непонятно, что будет с экономикой. Если предположить, что сейчас случится гиперинфляция, то это окажется адекватным вложением денег. Строительная отрасль встанет, а люди как женились-разводились, умирали-рождались, так и будут. Другими темпами, но будут.
– Есть мнение, что уже настроили достаточно много домов, чтобы покрыть весь спрос с учетом рождаемости на несколько лет вперед. Так ли это?
– Нет, не настолько. Потребность в дешевом жилье до сих пор сохранена. Прослойка, которая могла взять кредиты, они купили квартиры, а беднейшие слои населения до сих пор ютятся по несколько человек. Они тоже хотят расселяться, но такой возможности нет. Сейчас они начинают искать способы купить отдельное жилье: собирают накопления, берут кредиты.
– Получается, сейчас на первый план выходит покупка комфортного жилья для себя, а не инвестиционное вложение?
– Здесь нельзя точно сказать. Мы рассматриваем разные категории жилья. Выложив их на сайты недвижимости, посчитаем сколько звонков будет по каждому типу жилья: эконому, среднему и элитному. Как думаете, по какому типу будет самое большое количество звонков? Одинаковое количество звонков будет по самому дешевому и самому дорогому. Элитное — это мы берем не самое крутое жилье, а большую квартиру в клубном доме с ремонтом и мебелью. В среднем сегменте придумать какие-то хитрые способы продаж сложно. Нужно либо обставить квартиру так, что в нее можно будет въехать и жить, либо играть ценой. Люди хотят увеличить жилплощадь, но денег у них, как правило, не очень много, поэтому средние квартиры охотно берут с плохим, самым дешевым ремонтом. Средним жильем рынок насыщен. У меня есть маленькая квартира на Буинской от застройщика с плохой репутацией за 700 тысяч и хорошая трехкомнатная квартира среднего класса на 80 квадратных метров за 1,5 миллиона. По маленькой квартире на Буинской звонков гораздо больше, несмотря на репутацию застройщика.
Когда застройщик стал расплачиваться с подрядчиками квадратными метрами, подрядчики говорили, что им они не нужны, они не принесут в налоговую кусочек квартиры.
Еще по теме:
– Я видел, что на Буинской сам застройщик продает квартиры по более высоким ценам.
– Это квартира от подрядчика. Люди, которые шли покупать к застройщику, очень часто впоследствии приходят к нам. Покупатели приносят деньги, а им говорят «иди сначала сходи туда, а потом туда», мы же держим клиентов сервисом. Во-первых, у нас квартиры бывают дешевле, во-вторых, мы клиентов никуда не посылаем, мы узнаем, какие у клиента условия: наличные или ипотека. Мы никуда клиента не посылаем, мы работаем с ним сами, подаем сами документы в банки, с которыми у нас уже есть партнерские отношения. Клиенту никуда не нужно бегать, он должен будет только прийти и подписать договор. Застройщики расстраиваются, что клиент от них исчезает, когда уходит за каким-либо документом, при этом они не понимают, что могли все это сделать сами за него.
– Интересна история с подрядчиками, цены у которых ниже, чем у застройщика. Можно ли считать, что это является одним из важнейших факторов падения цен?
– Именно поэтому это и происходит. Когда застройщик стал расплачиваться с подрядчиками квадратными метрами, подрядчики говорили, что им они не нужны, они не принесут в налоговую кусочек квартиры. Им нужны живые деньги, чтобы не обанкротиться, чтобы зарплаты выплатить. Выходит, что продать подрядчику нужно срочно, он это делает без маржинальности, без прибыли, потому что срочно нужны деньги. В итоге мы видим такие скачки, что жилье стоило 38 тысяч рублей за квадратный метр, а в итоге упало до 30 тысяч. У кого есть запасы денег, они ждут, когда более слабый подрядчик продаст по дешевой цене и только после этого выставляют свое жилье на продажу.
Сейчас застройщикам не позавидуешь, цены на жилье падают, а на материалы, на работы, на ГСМ растут.
Еще по теме:
– Получается, что тенденция на снижение цен началась как раз из-за того, что застройщики расплачиваются с подрядчиками квадратными метрами?
– Да, застройщики выкупали землю, делали рекламу, находили инвесторов и на эти деньги начинали строить что-то. Постепенно приходят другие инвесторы, ведь с каждым построенным этажом цена увеличивалась. Инвесторы, которые вложились на этапе фундамента, потирают руки, так как их капитализация [прибыль — от ред.] достигает до 10 тысяч рублей с квадратного метра. Но сегодня не так, потому что подрядчики получают готовые квартиры и начинают демпинговать. Эта гонка может быть до бесконечности, пока не продадут квартиры. Сейчас застройщикам не позавидуешь, цены на жилье падают, а на материалы, на работы, на ГСМ растут. У застройщиков начнется проверка на гибкость, они думают, что у них название из трех или пяти букв, поэтому клиент придет к ним. Да, те, кто не готов анализировать ситуацию, придут к ним, но таких продаж, как раньше, уже не будет. Застройщики с большой неохотой идут навстречу клиенту, они не готовы давать отсрочки, не готовы делать ремонты. Можно просто задавать вопросы клиентам «а что вы хотите получить?» Застройщики, уверена, узнают много интересного.
Сейчас очень многие хотят покупать квартиры, в которых не придется делать ремонт.
Еще по теме:
– Я так понимаю, это инертность в отношении к клиентам стала проявляться на фоне того, что раньше были хорошие продажи любых квартир?
– Да, но сейчас ситуация другая. Люди уже нажились в этих панельках, они смотрят на знакомых, которые въехали в новое комфортное жилье, и тоже хотят, чтобы было удобно парковаться, выводить детей на прогулку во двор.
Парковки — это очень острая проблема, во дворах сейчас не припаркуешься, все напичкано машинами. Если взять многоэтажку на Маяковского, то там была отличная идея — многоуровневый паркинг. В итоге паркинг переделали в офисный центр, потому что места за миллион-полтора никто покупать не будет. Но идея была хорошая, только над рентабельностью надо было поработать. Власти могли бы сделать предвыборный пиар, если бы для инвесторов, которые строят паркинги, предоставили льготные земельные участки, коммуникации.
Мы понимаем, что мелкие застройщики, которые, кстати, далеко не всегда строили некачественное жилье, должны будут уйти с рынка.
Еще по теме:
– Сейчас дольщикам стали присуждать ощутимые компенсации за нарушение сроков сдачи жилья. Продажи упали, застройщикам надо платить – дольщикам компенсации выплачивать, банки кредиты не дают, дольщиков новых нет. Будет ли санация рынка или застройщики полны оптимизма?
– Нет, они не полны оптимизма из-за нового закона, который подразумевает, что нельзя будет продавать квартиры в домах, которые еще не введены в эксплуатацию. Проходит это под эгидой того, что дольщики страдают из-за просрочек, а государство о них заботится. Мы понимаем, что мелкие застройщики, которые, кстати, далеко не всегда строили некачественное жилье, должны будут уйти с рынка. Есть вариант, что они смогут договориться с подрядчиками, чтобы те входили в долю, но это только при условии, что они смогут договориться. У нас же на фоне перенасыщения рынка это будет выглядеть так, что власти поддержат каких-то крупных застройщиков, но это жилье будет неинтересным, так как крупные застройщики не нацелены строить комфортное жилье. В итоге нас вынудят покупать то, что будут строить два-три строительных гиганта.
– Какое жилье будет востребовано среди потребителей?
– Мы в такой ситуации, что люди хотят иметь свой отдельный дом, но финансово это очень сложно, потому что нужно обустраивать территорию, строить, платить за охрану. Далеко не все могут себе это позволить. В то же время никто не хочет сталкиваться с лифтами, с соседями, которые иногда бывают не самыми приятными, которые не могут мусор донести до мусоропровода, с отсутствием парковочных мест. Что-то близкое к заданным требованиям сделала компания «Реотэкс» – атриумариумы. С одной стороны это обычный дом буквой «Г» с обычными подъездами, с другой стороны, у него расположены как раз вот эти атриумариумы с отдельным входом, с собственной террасой, с парковочными местами. Можно будет обустроить свою территорию – пусть она маленькая, крошечная, но своими силами ее можно озеленить, сделать клумбы, разнообразить досуг. Житель не сталкивается с нелюбимыми соседями, а сталкивается с теми, с кем ему интересно, не наблюдая кучу насекомых, грызунов, которые часто живут в грязных подъездах. Кто предпочитает такое жилье? Это люди, которые задумались и поняли, как они хотят жить, которые достаточно хорошо зарабатывают, которые думают о своем будущем. Это не так дорого, как свой коттедж, но атриумариумы имеют те же преимущества.
Хороший клубный дом, построенный в удачном месте, пользуется бешеной популярностью.
Еще по теме:
– Какие еще форматы сейчас актуальны?
– Очень актуальны сейчас клубные дома. Конечно, многие понимают, что для них это дорого, но, скорее всего, они не далеки от истины. Не каждая семья может позволить себе квартиру в клубном доме. А на самом деле, хороший клубный дом, построенный в удачном месте, пользуется бешеной популярностью. Можно рассмотреть такие дома, как сейчас построили на улице Владимирской. Такие дома популярны, и они ни капли не потеряли в цене, потому что они строятся с мыслью о том, что там будут жить люди, что они покупают квартиры для себя. Эти дома еще интересны расположением, «Артхаус» сейчас интересный дом на Красноармейской строит, на перекрестке Красноармейской и Красногвардейской – тоже очень интересный проект. В этих домах цена за метр 80-90 тысяч, и они того стоят.
– На севере в частном секторе строят много четырехэтажек с однокомнатными и двухкомнатными квартирами, раньше строили большие квартиры. Почему?
– В голову к застройщику я залезть не могу. Они так видят, они так строят. Возможно, они рассчитывают, что несколько квартир можно будет объединить в одну. Несущих стен нет, поэтому можно купить несколько маленьких квартир, снести перегородки и объединить все в одну общую площадь.
– Какие тенденции есть относительно квартир с ремонтом и без него?
– Сейчас очень многие хотят покупать квартиры, в которых не придется делать ремонт. Причем ищут не просто отремонтированное жилье, а еще и с мебелью. То есть, чтобы можно было приехать с чемоданом и остаться жить. Покупатели приходят во вторичку и говорят «оставляйте все», чтобы можно было въехать с минимальным набором вещей. Зачастую, предыдущий покупатель подбирал всю мебель под дизайн квартиры, под определенные размеры, перевозить все в другую неразумно, вещи могут не подойти по стилю или даже не влезть, а покупатели за это готовы переплатить.
– Поэтому сейчас и вторичка остается в цене? Из-за того, что там сделан ремонт?
– Да, но ремонт ремонту рознь. Сейчас любят положить ламинат, сделать натяжной потолок и обязательно пластиковые окна поставить. Все, у человека евроремонт. Хоть стреляйся рядом — евроремонт!
– То есть, покупатели разбираются в ремонте?
– Они уже понимают, что такое евроремонт. Смотрят какие стоят вытяжки, есть ли звукоизоляция, термоизоляция, как выравнены стены. Отделанная евровагонкой лоджия — это больше не евроремонт, хотя продавцы в это верят. Убедить продавца, что это не евроремонт, очень сложно – он обидится и не будет больше с тобой работать.
Если брать рынок коммерческой недвижимости, то там времена очень тяжелые.
Еще по теме:
– Получается, что потребителей воспитали, а застройщиков нет?
– Часть потребителей воспитана, часть — нет. Многие, поискав жилье на вторичном рынке, увидев весь этот «евроремонт», приходят на первичный рынок и говорят, «давайте мне пустую квартиру, я все сделаю сам».
– Почему сейчас упал рынок аренды?
– Раньше он был популярен, но сейчас зачастую взять квартиру в ипотеку стало удобнее. Люди посчитали, что через 15-20 лет ипотеки они получат полностью свою квартиру, пусть она будет меньше, пусть ее еще надо будет обустроить, но это своя квартира. И это правильно. Человек получает какую-то определенную крупную сумму в виде наследства, продажи машины, подарка на свадьбу и вкладывает ее в виде первого взноса за квартиру. Также упростилась система ипотечного кредитования, надо было использовать материнский капитал. В этих условиях владельцам квартир пришлось снизить цены за аренду, лишь бы жилье не простаивало. Такая аренда сейчас интересна только в отдельных местах, например, в районе ШВЛП, в спальных районах уже не очень.
Клиенты стали требовать качественную, законченную услугу, чтобы не они бегал за риелтором, а риелтор за ними.
Еще по теме:
Если брать рынок коммерческой недвижимости, то там времена очень тяжелые, многие закрываются, сокращают арендуемые площади, переезжают на более дешевые места. Предложение превышает спрос. Если мы пройдемся по торговым центрам, то увидим много надписей «закрыто», «распродажа», «переезжаем». Что делать владельцам торговых центров? До этого по настоящему торговыми центрами никто не занимался. Исключение — Аквамолл: они устраивают движуху, у них постоянный поток посетителей — мекка. Множество других хороших торговых центров просто не имеет своей концепции, им нужно выделять свою целевую аудиторию. Нужно объединять арендаторов единой целью. Сейчас в Дарсе открывают фитнес-центр, туда же потянутся салоны красоты, детские развлекательные комнаты, где мамочки будут оставлять детей на время занятий. Концепция такова, что нужно привлекать какого-то якорного арендатора, вокруг него будут размещаться мелкие предприниматели, те же салоны красоты. Сейчас все эти девочки сидят в социальных сетях и ведут свои страницы, привлекая клиентов. На арендной территории им будет удобнее принимать клиентов, чем дома, помимо этого они друг от друга будут получать новых клиентов, начнут платить налоги, выйдут из тени, их клиенты будут доверять качеству.
– Риелторский рынок в связи с кризисом почистился?
– Да, те, кто пришел на рынок, чтобы просто заключать договоры между клиентами, были вынужден уйти. Клиенты стали требовать качественную, законченную услугу, чтобы не они бегал за риелтором, а риелтор за ними. Здесь есть и обратная сторона — клиент стал выдвигать невыполнимые требования. Клиент всегда прав, но не всегда. Есть законы, которые ни один риелтор не может обойти. Если вам обещают сделать все, что угодно, то лучше бегите от такого риелтора – вас обманут или не сделают ничего.
Читать дальше:
- Уголовное дело по дольщикам затянулось
- За обманутых дольщиков ответит бюджет
- «Максима» поддержки. Бюджет оплатит стройки для дольщиков
- Продать нельзя достроить: как дольщиков делают заложниками вставшей стройки
- Первый опыт смены застройщика - комом
