Яндекс.Метрика

Продать нельзя достроить: как дольщиков делают заложниками вставшей стройки

Прецедентное судебное дело по долевой стройке рассмотрено в Ульяновске. Суд отказал дольщику, уставшему ждать обещанную больше полугода назад квартиру, в праве вернуть свои деньги через продажу залога — земли под недостроем и самого будущего дома. Коллег пошедшего в суд дольщика застройщик кормит смутными обещаниями. Какие способы вернуть средства остались у вложившихся в сомнительный объект ульяновцев?

Обещания – на словах

«У нас есть инвестор. Шканов нам обещал, что будет помогать», «С минстроем я встречаюсь каждую неделю, Шканов обещал мне помочь. Мы устраним все препятствия», «В устной форме мы со Шкановым говорили, он обещал мне помочь» – так руководитель ООО «Эверест» Павел Живаев на суде объяснял, как он собирается продолжать стройку на улице Карла Маркса, 63, на которую у компании нет денег. При этом минстроем же его ООО было запрещено заключать новые договора долевого участия — специалисты признали, что компания не может гарантировать, что завершит свой объект.

Ссылки на обещания Сергея Шканова, замминистра строительства Ульяновской области, а также рассказы о найденном для продолжения стройке инвесторе — это все, чем может успокоить застройщик дольщиков дома, который должны были сдать больше полугода назад. Но название компании-инвестора и условия договоренности с ней упорно не озвучиваются даже на суде. Закрывать долги «Эвереста» по стройке этот тайный инвестор не собирается, оценить его состоятельность нельзя, и по сути дольщикам предлагается просто еще подождать и посмотреть, что же будет дальше.

Поддерживает застройщика в этих обещаниях один из владельцев квартир в недострое Андрей Лагушкин. «Я лично знаю инвестора, с кем Живаев сегодня встречался. Инвестор готов вложить денежные средства», – объяснял он на суде. Назвать того, кто стройку спасет, и этот участник дела отказался. Сторона истца полагает, что такую поддержку от этого хозяина квартир застройщик имеет неспроста — квартиры в доме он мог получить за долги по выполненным для «Эвереста» работам.

Большинство же оставшихся дольщиков, как выяснилось на суде, уже застройщику не верят. Те, кто присутствовал на процессе, заявили, что через несколько месяцев, если дом достроен не будет, они начнут расторгать договоры с «Эверестом» и требовать свои деньги обратно.

Оставили без охраны

Вообще-то 34-квартирный дом на Карла Маркса был начат три года назад. Сдать его обещали еще в первом полугодии 2017-го. Разрешение на строительство с тех пор неоднократно продлялось, договоры долевого участия с указанными в них изначально сроками сдачи квартир выполнены не были.

К осени 2018-го недострой оказался даже без охраны. Как объяснял на суде Живаев: «Есть люди, которые закрывают объект вечером. Я договорился с соседями, они присматривают». Договор на охрану недостроя был заключен уже во время рассмотрения дела против «Эвереста», видимо, чтобы успокоить дольщиков.

Положение самой компании Живаева — очевидно, плачевное. Переданных приставам для взыскания долгов накоплено на 3,5 миллиона рублей. Два не дождавшихся квартир на Карла Маркса дольщика летом пошли в суды, которые подтвердили их право требовать деньги с застройщика. Но обозначенные судами суммы не выплачены до сих пор.

Дольщики боятся, что «Эверест» повторит судьбу уже обанкротившейся строительной компании «Истоки», с которой Павел Живаев крепко связан. Во-первых, сам участок на улице Карла Маркса до «Эвереста» принадлежал этой скандальной компании. Во-вторых, руководитель «Эвереста» являлся одним из учредителей «Истоков». Вторым учредителем была его мать Валентина Васильева. А ранее Живаев руководил ООО «СК «Истоки», которое затем было присоединено к ООО «Истоки». При этом в суде свою очевидную связь с этой цепочкой компаний строитель старался отрицать.

Не с залогом, а в заложниках

Как же ульяновцам выйти из этой затянувшейся стройки и вернуть вложенные деньги вместо того, чтобы и дальше слушать не подкрепленные фактами обещания? 214-й Федеральный Закон дает дольщикам гарантию возврата их средств в подобных ситуациях через обращения взыскания на залог. Оформляя договор долевого участия, они получают в залог землю под будущим дом и сам недострой.

Воспользоваться залогом, потребовать продать его, чтобы получить деньги, дольщик может через полгода после остановки строительства или просрочки объекта.

Один из дольщиков, жительница Ульяновска Анастасия, согласно договору, должна была получить квартиру на Карла Маркса, 63 еще в начале 2018 года. Летом суд признал долги застройщика перед ней — в миллион с лишним рублей. Так как деньги выплачены не были, девушка пошла в суд, чтобы воспользоваться своим правом на залог.

Для Ульяновска дело, которое рассматривала судья Ленинского районного суда Лариса Николаевна Матвеева, стало прецедентным. Впервые в регионе дольщик вышел с таким требованием к застройщику. Впрочем, по России положительные примеры разрешения подобных ситуаций уже есть — Верховный суд в спорах вокруг залога при долевом строительстве встает на сторону требующего возврата денег дольщика.

Но пока не в нашем городе. Выслушав обе стороны и дольщиков дома, Ленинский суд отказал Анастасии в ее праве воспользоваться залогом. Один из аргументов, указанных в решении суда, – баланс интересов дольщиков. То есть суд не дал возможности девушке вернуть деньги через продажу недостроя на торгах, посчитав, что важнее будет шанс застройщика достроить дом и обеспечить других дольщиков жильем.

Но, указывает руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев, занимающийся этим делом, 214-й Закон говорит о равенстве прав дольщиков в таком случае. Если участок и дом как залог будут продаваться, деньги вернутся не только к Анастасии, но и ко всем другим дольщикам.

Кроме того, из решения суда следует, что право на залог наступает только при условии остановки стройки на полгода. Хотя, по Закону, достаточно просрочки передачи квартиры на полгода.

– Обращение взыскания на на залог решением суда ставится под условие соблюдения баланса интересов, однако Закон не дает суду такого права, – объясняет юрист. – Согласно статье 14 214-ФЗ, для обращения взыскания надо или шесть месяцев просрочки, или приостановка строительства. У нас просрочка – более шести месяцев, возобновление строительства не имеет значения, хотя оно на суде застройщиком и не доказано.

Есть в решении, отмечает Кучембаев, и очевидная ошибка. Судья указала, что участок под недостроем у «Эвереста» находится на праве аренды, хотя на самом деле компания является его собственником.

Между тем, по долгу перед Анастасией, приставы арестовали все непроданные квартиры. В итоге они будут реализованы по частям за меньшие деньги, чем можно было бы выручить от продажи недостроя целиком.

Другая реальная перспектива – это банкротство застройщика, в результате которого недострой также будет продан, но значительная часть денег уйдет на зарплату арбитражного управляющего.

В чем тут суд увидел баланс интересов – большой вопрос, отмечает господин Кучембаев.

Сейчас готовится обжалование решения Ленинского суда. Это самый выгодный для дольщиков способ выйти из проекта, считают юристы.

Оцените новость: