Яндекс.Метрика

Каркас расселения: эра панельного строительства закончилась, чтобы вновь начаться

19 марта 2018 Аналитика, Недвижимость Dinika

Махать кранами перестали, но стройка не стоит. Закончилась ли эра панельного строительства или она только начинается?

IMG_6479

О важности махания краном

Доминантой ландшафта строительных площадок в крупных городах стал монолитный каркас, с разной степенью успешности заполняемый застройщиком кирпичом и блоками, то есть ограждающими конструкциями. Предыдущей доминантой в течение нескольких десятилетий были башенные краны, постоянная работа которых («махание краном») поныне считается верным индикатором того, что стройка активно ведется. Объясняется этот стереотип просто — привычкой к массовой панельной застройке, где башенный кран — это основа всего процесса монтажа, а график вир и майн напрямую указывает на скорость строительства. Ныне все уже не так.

Типичная новостройка ныне — это каркасно-монолитная конструкция со свободной планировкой в пределах шага опорной сетки каркаса.

Еще по теме:

Массовая «панель» начала активно умирать с 2011-2012 годов, постепенно теряя свою долю в общем объеме ввода многоквартирного жилья с 40 (десять лет назад) до 18% (в 2016 году). Если десять лет назад типовой квартирой можно было смело называть планировочное наследие 90-ой серии в панельном доме, то сейчас это уже не так. Типичная новостройка ныне — это каркасно-монолитная конструкция со свободной планировкой в пределах шага опорной сетки каркаса. В 2017 году среди введенных в эксплуатацию МКД доля «каркасников» составляла уже не менее 70%.

crane-1586476_640

Кран по факту потерял свою индикативную значимость. Причина проста — при монолитно-каркасном способе строительства он нужен не для монтажа конструкций, а исключительно для доставки материалов. Его постоянная работа не требуется, что позволяет при небольшой этажности строить и вовсе без башенного крана, обходясь конструкциями на колесном ходу. Стереотип перестал работать: скорость строительства уже не связана напрямую с маханием краном, поэтому алармические рассуждения про «краны стоят» потеряло смысл. Строить стали иначе. Почему?

Переводы «Стрелки»

На фоне прошлогодней замены понятия «жилье эконом-класса» на «стандартное жилье» и объявления планов по проведению соответствующего конкурса проектов под флагом КБ «Стрелка» возникло общепринятое объяснение ухода «панели», которое неоднократно озвучивалось на самых разных уровнях: начиная с муниципалитетов, заканчивая президентом. Ныне считается, что потребитель вырос из «панели» и желает более комфортного жилья, на что и реагируют застройщики. Дополнительное обрамление этой мысли придают рассуждения про городскую среду и экономический кризис, заставивший застройщиков сменить специализацию либо вовсе уйти с рынка.

К подобным посылам возникают вопросы. Может ли «панель» считаться и восприниматься комфортным жильем по сравнению с другими типами МКД? Существует ли ныне действительная связь между абстрактным качеством городской среды и комплексной панельной застройкой? Кризис ли заставил некоторых застройщиков действительно отказаться от панельного строительства?

IMG_6464

Ответы на эти вопросы не столь однозначны, как кажется. Например, никак не получается прямо противопоставлять «панель» и абстракцию комфортного жилья, что обычно делается по аналогии с Москвой, но крайне слабо коррелирует с реальностью в тех городах, где комплексная панельная застройка исторически главенствовала. Например, в Тольятти, где комфортность «михайловской панели» поныне не подвергается сомнению.

Ключевая проблема «панельщиков» и ДСК — принципиальная невозможность строить без денег.

Еще по теме:

Нет прямой связи и между неким качеством городской среды и комплексной панельной застройкой, основы которой были заложены еще в 1956 году, когда основной планировочной единицей стал микрорайон на 10-15 тысяч жителей. Несовременность такой застройки с точки зрения западных стандартов совершенно неравнозначна неудобству на бытовом уровне, а её наследие в полной мере находило свое отражение, например, в тех проектах «комплексного освоения», которые поддерживались инфраструктурно Минстроем в последние годы. Результаты этого освоения отлично заметны визуально в большинстве крупных городов, где в наследство от СССР оставались «панельные» ДСК, в виде микрорайонов наподобие возникших в Дальнем Засвияжье и на севере Ульяновска. Отсутствие в таких проектах «городской среды» по новомодной московской кальке не способствовало, а наоборот мешало (ввиду удорожания) вхождению в ФЦП. Наиболее показательным в этом отношении может служить каталог провалившегося проекта «Жилье для молодой семьи». При этом несоответствие такой застройки неким «критериям комфортности» (выработанными постфактум) никак не сказывалось на спросе на «панель» как со стороны расквартируемых государством, так и со стороны «инвесторов», промышляющих спекуляцией квадратными метрами, ориентируясь на скорость махания застройщика кранами.

Не находит своего подтверждения и тезис о влиянии кризиса, который обычно формулируется на основе рассуждения наподобие «у кого не было денег на жилье, у тех их так и нет, а у кого деньги есть, тем «панель» не нужна». Дело в том, что отход от «панели» начался задолго до появления «новых экономических условий», а львиную долю покупателей панельного «эконом-жилья» на начальных стадиях строительства зачастую составляли вовсе не бездомные страдальцы, а те самые промысловики – «инвесторы».

Каркас расселения

На самом деле ключевая причина отхода от панельного домостроения иная — сложность его сочетания с промысловой сущностью строительства, которая проявилась сразу же после появления реального дефицита участков для комплексного жилищного освоения. Этот дефицит проявился как раз в конце «нулевых» после принятия очередной итерации ФЦП «Жилище», причем в первую очередь не в пространстве географии, а в пространстве доступа к власти. Если до этого власти на местах (сначала на уровне муниципалитетов, затем на уровне регионов) вполне могли распоряжаться участками под комплексное освоение самостоятельно, то затем рамки решений относительно того, кто, как и где может комплексно строить, забрала себе федеральная власть. Соответственно, застройщики оказались в прямой зависимости от того, какие именно целевые установки спускаются регионам и как именно регионы и муниципалитеты их исполняют. По факту в большинстве случаев это привело к формированию на локальных уровнях пулов «своих» застройщиков, управляемых по отраслевому принципу. Только вхожесть в этот зыбкий пул могла гарантировать получение необходимого «комплексного» участка, вписанного уже в рамки ФЦП.

Собственные деньги застройщикам для строительства были не нужны. Нужен был проект и земельный участок.

Еще по теме:

И здесь вскрылась ключевая проблема «панельщиков» и ДСК — принципиальная невозможность строить без денег ввиду того, что панельный дом невозможен без изготовления или покупки домокомплекта. В то же время использование монолитного каркаса позволяло застройщикам не заниматься строительством, сосредоточившись на главном, – финансовом промысле на ресурсе дольщиков. Грубо говоря, собственные деньги застройщикам для строительства были не нужны. Нужен был проект и земельный участок. С подрядчиками можно было успешно расплачиваться квадратными метрами в еще непостроенном жилье, а средства дольщиков использовать по прямому назначению — как бесплатные деньги, составляя заведомо беспроигрышную конкуренцию банкам, торгующим долгами.

istock-160531882

Подобная схема с «панелью» не работала и не работает. Технологический процесс попросту не разбивается на небольшие составляющие, реализацию которых можно отдать мелким подрядчикам. В результате получалось, что «панельщики» заведомо проигрывали другим застройщикам практически во всех случаях точечной застройки: и в финансах, и этажности (то есть в доходе с одного «квадрата» земельного участка), и организационно (необходимо было поддерживать более развитую инфраструктуру нежели офис и печать). Ниша оставалась одна — то самое комплексное жилищное освоение в формате (как минимум) большого жилого комплекса, а лучше — микрорайона в советском духе. Которое, как указано выше, возможно только в случае прямого вхождения в отрасль за счет особой полезности власти на местах для исполнения её декларативных планов.

Результат оказался ожидаемым — практически все «панельщики», обремененные собственными живыми ДСК (в основном наследованными от СССР), к настоящему времени оказались крепко интегрированными со властью, причем в большинстве случаев даже путем вхождения в нее, и напрямую зависимыми от новых грандиозных планов расквартирования. Их промысел основан на ресурсе власти. Те, кому войти в отрасль не удалось, страдают и вряд ли выживут.

Будет ли панель дальше?

Именно глубина отраслевой вхожести крупных «панельщиков», вполне официально оформляемая регионами в виде списков «приоритетных проектов строительства», «якорных застройщиков» и так далее, заставляет сомневаться в пафосе отказа от панельного домостроительства, которым сопровождается конкурс проектов «стандартного жилья». Причина в том, что для реализации грандиозных планов по объемам ввода жилья без особой надежды на наличие реального спроса на построенное с учетом всех ограничений, наложенных на долевое строительство, лучше всего подходят именно те застройщики, которых власть воспринимает как полноценную подотчетную строительную отрасль. Именно им, по логике, и следует доверить осваивать ресурс расквартирования, который вынужденно будет изобретаться властью дальше: начиная от массового переселения собственников «куда скажут», заканчивая изобретением новых схем назначения населенных на территорию жаждущими улучшения жилищных условий. Понятно, что среди отраслевого пула неминуемо окажется большая часть выживших более-менее крупных «панельщиков». А это означает, что ничего не поменяется несмотря на весь пафос городской среды и международных проектов — планировочной единицей комплексного освоения останется все тот же советский микрорайон, со все той же панелью и машущими кранами. Увы, на этот раз, явно в никуда…

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (11 голосов, средний: 4.73 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...

Внимание! Редакция ИА "Ульяновск-город новостей" не всегда разделяет мнение своих авторов! Настоятельно рекомендуем отказаться в комментариях от ненормативной лексики и от перехода на личности. Три жалобы от пользователей (кнопка "Пожаловаться") на комментарий с ненормативной лексикой, даже замаскированной, приводят к автоматическому удалению комментария. ТЕПЕРЬ МЫ БАНИМ ЗА МАТ!