Яндекс.Метрика

Светлана Пономарева: бизнес отменяется

24 января в первом чтении был принят первый, и самый главный, пакет поправок в законодательство, фактически отменяющий остатки рыночных отношений в жилищном строительстве. Как это отразится на отрасли?

бежевыйдом

Законопроект, принятый 24 числа, был разработан еще до нового года и является прямым исполнением ноябрьских поручений Президента по ужесточению контроля за долевым строительством и, следовательно, ответственности за нарушение гласных (и негласных) правил поведения застройщиков. Впрочем, законодатели пошли несколько дальше конкретной буквы поручений и проявили собственную инициативу. О чем же речь?

Общий механизм решения вопроса простой — лишать застройщиков прав как предпринимателей, одновременно наделяя их обязанностями как прямых объектов управления власти.

Еще по теме:

Если сразу перейти от буквы законопроекта к его духу, то речь в нем идет в первую очередь о ликвидации последних намеков на предпринимательскую инициативу застройщиков, превращении их в прямых объектов управления власти, в первую очередь региональной, которая (в лице губернаторов) наделяется прямой ответственностью за состояние дел с долевым строительством на своих территориях.

Общий механизм решения вопроса простой — лишать застройщиков прав как предпринимателей, одновременно наделяя их обязанностями как прямых объектов управления власти.

Сначала о первом, о правах. Какие из оставшихся прав на свободную предпринимательскую деятельность застройщиков ликвидирует законопроект?

Право ведения дел «на свой страх и риск, за собственные или заемные средства», которое лежит в основе определения «бизнес», полностью заменяется обязанностью перед контролирующими органами

Еще по теме:

Во-первых, право ограниченной ответственности. Законопроектом предусматривается бесконечная ответственность не только застройщика как юридического лица и его учредителей, но и лица, «имеющего фактическую возможность определять действия застройщика». Иначе говоря, если у застройщика проблемы, то неограниченную ответственность будет нести не только юридическое лицо и директор, но и учредители (без необходимости судебного решения в рамках, например, банкротства), а также люди, назначенные контролирующими органами ответственными, то есть «имеющими возможность определять» что-то где-то в действиях застройщика. Таким образом, право ведения дел «на свой страх и риск, за собственные или заемные средства», которое лежит в основе определения «бизнес», полностью заменяется обязанностью перед контролирующими органами (а, фактически, перед главами регионов) строить то, где и так, как будет сказано. Механизмы этой работы законопроект предлагает разрабатывать на региональном уровне, ведь с него (с губернаторов) и спрос за ликвидацию «долевой» угрозы.

Застройщикам, работающим с долевкой, предлагается заниматься только одним видом деятельности — быть «специализированным застройщиком» и никем иным.

Еще по теме:

Во-вторых, окончательно ликвидируется право на свободный выбор деятельности «в рамках действующего законодательства», который также лежит в основе самой идеи предпринимательства. Застройщикам, работающим с долевкой, предлагается заниматься только одним видом деятельности — быть «специализированным застройщиком» и никем иным. Иначе не получится соответствовать усиленным требованиям Фонда защиты прав дольщиков, который окончательно превращается в дамоклов меч.

Банк, где открыт счет застройщика, становится не финансовым учреждением, а «уполномоченным» (определение из законопроекта) на местах

Еще по теме:

В-третьих, законопроект искореняет и остатки такого пережитка «разгула демократии» как финансовую самостоятельность бизнеса. Контролировать все финансы и их прохождение будет Фонд на постоянной основе, а банк, где открыт счет застройщика, становится не финансовым учреждением, а «уполномоченным» (определение из законопроекта) на местах, и после принятия закона получит право отказывать застройщику в принятии к исполнению платежек, которые посчитает неправильными. При этом от ответственности за то, что банк не проводит операции, он освобождается. Вдобавок законопроект вводит обязательное требование об открытии депозитов застройщиком (то есть, по факту, всеми лицами, которых можно назначить ответственными за стройку) только в уполномоченном банке.

Вместо ликвидируемого права застройщик приобретает обязанность по внесению в Единую информационную систему жилищного строительства расчета размера средств и нормативов финансовой устойчивости, что одновременно ликвидирует и право на приватность сделок.

Еще по теме:

В-четвертых, окончательно ликвидируется и такое ненужное и даже вредное понятие как свобода заключения сделок. После окончательно принятия законопроекта это предпринимательское право фактически перейдет к уполномоченным органам — банкам и Фонду, которые получат широчайшие возможности по блокированию договоров долевого участия, деньги по которым уже не будут приниматься в наличной форме — только безналом и только на счет уполномоченного на местности, который только формально остается счетом застройщика. Вместо ликвидируемого права застройщик приобретает обязанность по внесению в Единую информационную систему жилищного строительства расчета размера средств и нормативов финансовой устойчивости, что одновременно ликвидирует и право на приватность сделок.

Кроме того, застройщикам запрещается выпускать ценные бумаги и иметь обязательства по займам любого типа и по обеспечению внешних обязательств (в том числе и в виде поручительства имуществом) не связанным с долевым строительством.

Что остаётся от определения «бизнес» из википедии или словаря после ликвидации практически всех прав до стадии, когда Гражданский кодекс перестает быть правовым регулятором? Только цель – «извлечение прибыли». Так, может быть, застройщикам, из которых главы регионов выберут достойных, которые их не подведут в реализации планов АИЖК и Минстроя по строительству стандартного жилья, можно даже и позавидовать? Другие уйдут, а прибыль останется.

Законопроект УЖЕ начал закладывать основы для задекларированного отказа от долевого строительства

Еще по теме:

Но и здесь все не так просто — прибыль от проекта уполномоченным замораживается. Правда, законопроект сделал послабление, разрешив её размораживать после передачи застройщиком первых квартир покупателям. Но и здесь скрыт подводный камень — нецелевые обязательства сверх лимита в 1% застройщики могут иметь только в части исполнения гарантии по уже сданным домам. Понятно, что это право в условиях полного контроля над финансовой деятельностью со стороны контролирующих структур автоматически превращается в обязанность.

При этом законопроект УЖЕ начал закладывать основы для задекларированного отказа от долевого строительства, заложив послабления при работе через счета эскроу, чего в поручениях Президента не было. В случае добровольной передачи всей операционной и оперативной деятельности уполномоченному (в чем и заключается суть счетов эскроу в реалиях законопроекта) застройщик получает возможность обходиться без положительного заключения экспертизы, без собственных средств и их гарантированного лимита, получает возможность брать займы и кредиты, обеспечивать внешние обязательства и так далее. То есть, конечно, мы оговорились, – не застройщик, а банк, который ведет деятельность. Получается, что в случае работы через счета эскроу застройщику важнее всего иметь лишь одно — хорошие отношения с контролирующими органами, в первую очередь лично с губернатором, поручительства в виде подписи которого оказывается достаточно.

К чему приведет развитие логики, заложенной поручениями Президента, и уже оформленной первыми законопроектами (вторым стал законопроект об ужесточении ответственности за нарушение протокола введения данных в ЕИСЖС)?

Уже в ближайшее время застройщик больше не сможет использовать деньги дольщиков для строительства МКД, а должен будет брать эти деньги в банке

Еще по теме:

Во-первых, к изменению ситуации на первичном рынке недвижимости, львиная часть объектов на котором наверняка будет не самым востребованным «стандартным жильем» ввиду политики расквартирования Минстроя, реализуемой через АИЖК. Цены на это жилье в том или ином виде будет назначаться государством по схемам, близким к практике назначения цен на жилья эконом-класса. Потребности населения (и, соответственно, планировки квартир и домов) при этом оцениваться будут (уже оцениваются) не застройщиками, а регулятором с опорой на европейский опыт через институции наподобие КБ «Стрелка». Строить это жилье будут особо доверенные застройщики, за которых готовы поручиться губернаторы. Строить комплексно по советским базовым лекалам в виде микрорайонов. Вопрос средств на строительство и механизма финансирования в этом случае вторичен ввиду статуса такого жилья как элемента государственной политики. Реальная востребованность такого жилья также не сильно важна, равно как и рыночный спрос.

Во-вторых, неизбежно вырастут цены на иную, востребованную, первичку в случае, если застройщик будет пытаться ориентироваться на реальный (условно рыночный) спрос. Логика тут проста — уже в ближайшее время застройщик больше не сможет использовать деньги дольщиков для строительства МКД, а должен будет брать эти деньги в банке (под проценты, разумеется). Деньги «дольщиков», будут поступать на эскроу счета и храниться там до исполнения застройщиком своих обязательств. Соответственно, банковские проценты и потеря дохода с денег, которыми ранее пользовался застройщик, будут включаться в стоимость квадратного метра. Даже по минимальным ставкам доходности получается 27% увеличение стоимости. И это если не брать во внимание неизбежное разрушение давным-давно сложившейся структуры строительного бизнеса, когда основной валютой на стройплощадки является наличка и квадратные метры. Под контролем уполномоченных эту структуру придется перестраивать для мимикрирования под требования регуляторов. А это дополнительные издержки на выработку схем обхода требований.

Инвесторы будут вынуждены рисковать не с застройщиком Васей, а уже с государством, от которого непонятно чего ожидать. Жизнь уже людей научила в подобные игры не играть.

Еще по теме:

В-третьих, реализуемая политика рискует полностью убить заработок инвесторов, которые вкладываются в строительство на начальной стадии. Во-первых, даже в описанном выше законопроекте напрямую вводится запрет для инвестиций в объект юридических лиц в тех же ситуациях, что и граждан. Во-вторых, вложения в недвижимость нестандартного класса в этих условиях становятся высокорисковыми. При нынешнем дизайне законодательства совершенно не понятно что произойдет в случае банкротства банка. Государство гарантирует возврат только 1,4 млн. Формально получается, что вложения в недвижимость свыше этой суммы высокорисковые. Фактически же скорее всего уполномоченные банки будут выбираться в ручном режиме из пула государственных.

Но в этом есть обратная сторона. Потенциальный покупатель должен принести деньги за покупку жилья, положить эти деньги в банк и ждать окончания строительства, при этом проценты на вклад не начисляются. Это вариант, когда покупатель использует полностью собственные средства. Другой вариант. Покупатель берет ипотечный займ в банке, чтобы положить деньги снова в банк на эскроу счет (добавив первоначальный взнос) и платит при этом банку проценты (не забываем о том, что застройщик тоже платит банку проценты)! А что произойдет, если клиент решил продать недостроенное жилье? Как он заберет деньги из банка? А если он решил продать дешевле, чем покупал или дороже? Что делать, если в сделке участвовали сертификаты? Все эти вопросы явно потребуют изменения законодательства, что само по себе является тем риском, который напрочь убъет один из основных источников финансирования стройки в лице инвесторов. Ведь в любом случае они будут вынуждены рисковать не с застройщиком Васей, а уже с государством, от которого непонятно чего ожидать. Жизнь уже людей научила в подобные игры не играть.

Скидываться можно, а вот строить скоро будет уже нельзя

Еще по теме:

В-четвертых, существует вполне реальный риск и для самого желаемого населением жилья – «клубников», таунхаусов и частных домов. Долгое время мы считали, что новая жилищная политика государства не коснется таких объектов, и вполне рыночные застройщики, строящие малоэтажку, выживут. Но все оказалось не так радужно. Первый шаг уже сделан в законопроекте, принятом 24 января. Документ запретил привлекать средства для строительства через жилищные сертификаты и, самое главное, через схему ЖСК, по которой очень часто и строятся клубники и таунхаусы по схеме «скидываемся и строим». Скидываться можно, а вот строить скоро будет уже нельзя, придется менять устоявшиеся модели действий. Вторым ударом наверняка станет и расширение полномочий Стройнадзора (отныне фактически подведомственного губернаторам и подконтрольного Минстрою) и Ростехнадзора в сторону малоэтажного строительства. А это означает, что даже при строительстве частного дома вполне реально будет столкнуться с такими заботами как полноценный проект с полной экспертизой, сдачей объекта по той же процедуре, что и МКД, с визитами Ростехнадзора и так далее. Все ради урбанизации по единообразным лекалам, заимствованным из Европы.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (6 голосов, средний: 5.00 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...

Внимание! Редакция ИА "Ульяновск-город новостей" не всегда разделяет мнение своих авторов! Настоятельно рекомендуем отказаться в комментариях от ненормативной лексики и от перехода на личности. Три жалобы от пользователей (кнопка "Пожаловаться") на комментарий с ненормативной лексикой, даже замаскированной, приводят к автоматическому удалению комментария. ТЕПЕРЬ МЫ БАНИМ ЗА МАТ!