Яндекс.Метрика

Застройщиков больше не будет

Усилия государства по формированию строительной отрасли могут привести к полному исчезновению привычных девелоперов в жилищном строительстве.

24131938_1970436469656255_126813180134701573_o

К таким выводам пришли эксперты на круглом столе фонда социальных исследований «Хамовники», в рамках которого были представлены результаты полевого исследовательского проекта «Стройка в России».

Согласно данным исследователей, многие годы жилищное строительство в России представляло собой сложную промысловую структуру, каждое звено которой было занято добычей и разработкой одного вида ресурсов. Застройщик осваивал финансовый ресурс, но не занимался непосредственно строительством, генподядчик организовывал строительство, но не занимался возведением здания, а подрядчики и строительные бригады непосредственно строили. При этом основной внутренней «валютой» этой промысловой цепочки оказывались квадратные метры в еще непроданном и непостроенном жилье, а сама стройка, ввиду особенностей промысла застройщиков, была для региональной хозяйственной деятельности одним из главных источников финансового ресурса, то есть источником бесплатных денег, которые зачастую расходовались вовсе не в сфере строительства. Например, в течение ряда лет именно финансовые ресурсы застройщиков были одним из главных источников денег для работы систем микрофинансирования.

“Застройщики не занимаются строительством”

Еще по теме:

Приглашенный эксперт Александр Антонов, главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства», в этой связи в качестве одного из знаковых результатов исследования отметил, что благодаря ему «приходит понимание, что девелопер не занимается строительством. А ведь мало кто об этом догадывается».

Тем не менее, описание промысловых практик было дано в прошедшем времени. Главная причина этого — изменение внешних условий ввиду активной озабоченности государства формированием строительной отрасли в качестве полноценного объекта управления. По мнению экспертов, ситуация рискует обернуться тем, что финансовый промысел девелоперов будет полностью лишен ресурсной базы, а его место будет занято банками из титульных списков, которые предстанут в виде распределительных центров, полностью вытеснив из ресурсной ниши застройщиков. В качестве основных механизмов этого процесса назывались планы по введению института рефинансирования ипотек, угроза перехода с долевого строительства на проектное финансирование, отраслевой принцип распределения участков, введение целевых банковских счетов, политика стандартизации жилья и так далее. При этом в качестве обоснования для принятия таких мер традиционно указывается необходимость решения Жилищной проблемы, которая, по данным авторов проекта, уже решена если смотреть на нее через «оптику власти».

“Жилищной проблемы не существует”.

Еще по теме:

Эта оптика долгие годы ориентировалась на ключевой целевой индикатор жилищной обеспеченности квадратными метрами жилья на душу населения, наследуемый в существующем виде еще с советской программы 1986 года «Жилье-2000», которая известна благодаря громкому слогану «Каждой семье по квартире» (к 2000 году). В те годы Госстроем была рассчитана целевая обеспеченность «квадратами», которая служила индикатором достижения целей программы — 22,5 квадратных метра на человека. Согласно тогдашним расчетам, достижение этого индикатора связывалось с показателем «одна комната на человека» как критерием комфортности жилья, сформированном от обратного еще Лениным в 1918 году, который предложил считать богатой всякую квартиру, количество комнат в которой больше, чем количество жильцов.

Этот целевой индикатор был полностью достигнут к началу 2015 года, а в середине 2017 года был заменен на прямой критерий решения Жилищной проблемы в виде меры «одна комната на человека», но и этот показатель, согласно данным официальной статистики, уже был достигнут по итогам 2015 года. Таким образом, даже с учетом многочисленных странностей системы учета, на которые указали исследователи, оказывается, что с точки зрения предыдущих итераций разнообразных государственных программ, Жилищная проблема оказывается уже решенной. На этом фоне усилия по формированию отрасли государством рассматриваются застройщиками как риски, хотя и далеко не всегда полностью осознаваемые ввиду их наложения на существующую инерцию восприятия девелоперской деятельности.

В этой связи исследователи раскрыли сущность еще одного мифа, связанного с верой в наличие Жилищной проблемы и в ключевую важность института расквартирования как основного механизма её решения. Это миф связан с верой застройщиков и регуляторов в наличие массового первичного спроса на небольшие квартиры со стороны конечных покупателей, хотя реальность говорит об обратном.

“Построили слишком много, но слишком мало”

Еще по теме:

Расчеты по методике, разработанной Александром Антоновом, которая соотносит размер домохозяйств со структурой жилищного фонда городов, показывают, что практически во всех крупных городах уже сейчас существует очень серьезный переизбыток одно- и двухкомнатных квартир, которые многие годы рассматривались как основной инструмент решения жилищной проблемы, особенно в связке с риторикой «жилья экономического класса», при колоссальном недостатке многоквартирного жилья. Основная причина возникновения такой ситуации по данным исследователей оказалась связана с тем, что в течение последних 10-15 лет при долевом строительстве первичными покупателями жилья небольшой площади в МКД во многих случаях оказывались не реальные семьи, решающие личные жилищные проблемы, а «инвесторы», которые занимались перепродажей такого жилья и/или арендным промыслом, которые во-многом и тиражировали модель востребованности подобных «квадратов». Это происходило на фоне явного недостатка жилья, пригодного для реального улучшения жилищных условий семьями из трех и более человек, фокус решения частных жилищных проблем которых сместился в сторону ИЖС, где и происходило реальное наращивание объемов строительства жилья, считающегося действительно комфортным.

“Реальность кончается на уровне третьего этажа”

Еще по теме:

Таким образом, возникло четкое разделение на два обособленных вектора жилищного строительства, водораздел между которыми проходит по линии контроля со стороны Ростехнадзора и/или необходимости экспертизы проекта, что в большинстве случаев может выражено в виде демаркационной линии на уровне третьего этажа. Все, что ниже, все более явно становится основным инструментом решения реальной жилищной проблемы в виде необходимости улучшения жилищных условий, а все, что выше этой линии — объектом приложения усилий государства в рамках стандартизованных практик расквартирования согласно учетным нормам и статусам.

По мнению исследователей, сложившуюся ситуацию сложно считать новой. Основы практического разделения жилья на квартиры как отраслевой объект распределения/обеспечения государством и на частные дома и кооперативы как самостоятельные механизмы решения частной жилищной проблемы были заложены еще в 1924 году, сформировав два описанных выше «русла». В этой связи эксперты напомнили, что праву собственности на квартиры в России лишь немногим более 20 лет, а возможности самостоятельно распоряжаться частными домами — более 200.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (6 голосов, средний: 5.00 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...

Внимание! Редакция ИА "Ульяновск-город новостей" не всегда разделяет мнение своих авторов! Настоятельно рекомендуем отказаться в комментариях от ненормативной лексики и от перехода на личности. Три жалобы от пользователей (кнопка "Пожаловаться") на комментарий с ненормативной лексикой, даже замаскированной, приводят к автоматическому удалению комментария. ТЕПЕРЬ МЫ БАНИМ ЗА МАТ!