За последнюю неделю на федеральном уровне было принято сразу несколько решений, которые способны в корне поменять сложившуюся ситуацию на рынке строительства. Как эти решения отразятся на строительной отрасли региона?
Наш канал в Telegram25 октября Президент России на совещании по проблемам долевого строительства заявил о необходимости перехода от долевого строительства к проектному финансированию строек. Вечером того же дня ТАCС удалось выяснить у министра строительства РФ Михаила Меня и планируемые сроки этого перехода — несколько (3-5) лет. При этом господин Мень заявил, что теоретически ввести новую норму можно уже сейчас, то есть фактически запретить долевое строительство. Мешают этому исключительно объективные риски утраты «набранных темпов».
Тут стоит отметить, что, по оценкам объединений застройщиков, в настоящее время не менее 80% многоквартирных домов строится с применением схем долевого участия, то есть за деньги дольщиков. Очевидно, что в этих условиях разрушение сложившейся схемы организации строительства приведет к коллапсу того, что принято называть строительной отраслью.
Считается, что в настоящее время по всей России около 700-800 проблемных объектов жилого строительства.
Еще по теме:
С другой стороны, рельефно проявляется так называемая «проблема обманутых дольщиков» в формате угрозы роста недовольства. Впрочем, объемы этой угрозы, как выяснилось на днях на заседании Правительства РФ, точно оценить никто не берется.
Ситуация такова. С одной стороны, существует федеральный реестр обманутых дольщиков, в котором учтено не столь большое количество объектов. С другой стороны, существуют рапорты регионов, которые декларируют серьезные объемы потенциальной угрозы роста числа обманутых дольщиков и пролонгирования ситуации увеличения количества недостроев. При этом далеко не все дольщики, которых регионы относят к обманутым, спешат заявляться в качестве таковых. То есть, реальных критериев оценки объема проблемы для федеральной власти пока не существует. Их должны разработать к новому году, а пока риторика федеральных чиновников строится на объектном подходе — считается, что в настоящее время по всей России около 700-800 проблемных объектов жилого строительства.
Описанная угроза активно обсуждалась на уровне Минстроя с прошлого года и в конечном итоге привела к появлению целого ряда новых законодательных норм регламентирования и регулирования. Что изменилось?
В первую очередь, с 1 января этого года были ужесточены требования к застройщикам, без выполнения которых невозможно получить заключение о соответствии проектной декларации и начать сбор денег с дольщиков. 25 октября Правительство РФ заявило о продолжении работы в этом направлении. Основные идеи таковы: возложить контроль над выполнением застройщиками требований на Госстройнадзор, причем по единому порядку, руководителей региональных отделений стройнадзора утверждать на федеральном уровне, а коллекцию подписей на заключении о соответствии застройщика пополнить подписями глав регионов.
Фактически Минстрой предложил губернаторам лично решать, кто хороший застройщик, а кто плохой, причем при согласовании с Минстроем
Еще по теме:
На брифинге по итогам заседания господин Мень высказался по этому поводу следующим образом: “У меня не было ни одного обманутого дольщика! Не потому, что хорошая экономическая ситуация в регионе, а потому, что я знал каждый объект и каждого застройщика. И если чувствовал, что он на грани, мы находили какие-то решения. Другого ответа просто нет… Мы сейчас всю ситуацию подгоняем под то, чтобы у губернаторов были реальные рычаги. Не в ручном режиме, а уже в законодательном поле”.
То есть, фактически Минстрой предложил губернаторам лично решать, кто хороший застройщик, а кто плохой, причем при согласовании с Минстроем и, тем самым, получить законодательный механизм для реализации вполне неформальных практик.
Вторым механизмом борьбы с угрозой стал компенсационный фонд долевого строительства, который начал свою работу в октябре. Идея фонда — замена обязательного страхования договоров долевого участия выплатами в фонд в размере 1,2% от стоимости договора. Эти деньги должны служить дополнительной гарантией достройки объекта, пусть (в случае форс-мажора) и за счет самого фонда.
Но подобные меры выглядят достаточно консервативными на фоне другого решения, которое вступило в действие с 1 июля 2017 года в виде новых положений в закон о долевом строительстве. Особенную важность это решение принимает на фоне озвученной позиции Путина о постепенном отказе от долевого строительства. Судя по всему, именно утвержденный летом механизм и станет основным средством для реализации постепенного перехода на проектное финансирование строительства МКД.
Речь идет об организации работы застройщиков посредством банковских счетов эскроу. Идея достаточно проста — деньги дольщиков собирать на специальных банковских счетах, на которые невозможно наложить взыскания и арест, а сам процесс строительства финансировать за счет целевых кредитов под жестким контролем трат со стороны банка. То есть, именно банк будет решать, платить генподрядчику за объемы или нет и полностью контролировать все проводки.
Ключевая проблема подобной схемы, помимо прозрачности платежей, совершенно не соответствующей сложившимся реалиям, заключается в том, что деньги дольщиков для застройщиков сейчас бесплатны, а банковские кредиты будут платными. Иное исключено по причине прямого запрета Банка России на беспроцентные займы у банков. То есть, застройщикам для ведения строительства придется как-то решать вопросы с банками, которые, впрочем, не сильно спешат начинать обслуживать счета эскроу. Из 21 банка, которым было дано право работать по такой схеме с застройщиками, лишь один в ответ на запрос Национального объединения застройщиков жилья, близкого к Минстрою, ответил, что собирается готовить соответствующий продукт. Конечно, ситуация может поменяться с 1 июня 2018 года, когда соответствующая норма станет обязательной наравне с другими требованиями летних изменений законодательства: введения правила «одно юридическое лицо — одна проектная декларация» и требования к поддержанию минимального 10% (от стоимости строительства) собственного капитала на всех этапах возведения МКД с привлечением денег дольщиков.
Необходимо заручиться поддержкой губернатора, причем в прямом виде — в форме подписи на пакете документов с проектной декларацией
Еще по теме:
Таким образом, при реализации всех описанных инициатив и при практически неизбежном принятии плана постепенного перехода на проектное финансирование, застройщики, работающие с «долевкой», оказываются в совершенно новой ситуации. Попробуем её описать максимально фактурно, как своеобразный квест, который надо пройти застройщику.
Для того, чтобы начать строительство, понадобятся собственные деньги — как минимум 10% от сметы. Их надо где-то найти, но не в банках, которые заменят застройщиков в качестве получателей бесплатных денег дольщиков. Затем необходимо заручиться поддержкой губернатора, причем в прямом виде — в форме подписи на пакете документов с проектной декларацией. Не стоит забывать и о поддержке федерального Минстроя — ведь именно его представитель будет принимать решения о подписи бумаг.
При этом попасть один раз в число тех застройщиков, которые нравятся губернатору и Минстрою, недостаточно. Правило «одна декларация — одно юрлицо» подразумевает, что получать право собирать деньги с населения придется по каждому объекту.
Либо строишь то, так и там, как того хочет государство, либо строишь за свои
Еще по теме:
Дальше можно начинать строить. Либо отчисляя процент в компенсационный фонд, либо заключив договор с банком на открытие счета эскроу — тогда отчисления в фонд не нужны. В этом случае денег дольщиков застройщик на руках не увидит — поток пойдет через банк, который фактически и будет платить генподрядчику, то есть финансировать стройку, причем под коммерческий процент, который придется оплачивать застройщику.
«Здесь, конечно же, не обойтись без хороших отношений с банком, который в случае финансирования по такой схеме стройки ничем не рискует — получает бесплатные деньги, обеспеченные залогом и защищенные от арестов и взысканий, выдает из них же кредиты под процент, априори обеспеченные деньгами дольщиков, и при этом еще и имеет право контролировать все проводки по строительству объекта. Главный вопрос — а откуда возьмутся деньги дольщиков?» – комментирует ситуацию глава Ассоциации риэлторов Ульяновской области Светлана Пономарева.
Здесь запущен иной механизм — политика снижения процентной ставки по ипотеке, которое рассматривается властью как способ достижения большей доступности жилья. Сейчас, по данным АИЖК, ипотечные ставки находятся на уровне 10,3-10,7 процентов годовых, причем без прямых мер государственного субсидирования, а на днях заместитель департамента Минфина Сергей Платонов заявил, что ставки могут упасть еще ниже, вплоть до 6% для некоторых категорий заемщиков.
Немаловажную роль в ипотечной истории играют и нормы ФЦП «Жилище», которые предусматривают запуск программы рефинансирования ипотечных программ банков именно с целью снижения ставки через дополнительный механизм финансирования.
Если сейчас бесплатные деньги дольщиков достаются застройщикам, то после изменения схемы эти же бесплатные деньги будут доставаться банкам.
Еще по теме:
«Подразумевается, что банк берет еще непостроенные квартиры в залог у застройщика через счета эскроу, они фактически принадлежат банку, и продать их, не выводя из залога, нельзя. При этом сам банк выдает ипотеки на долевку — самого объекта нет, а ипотека уже есть. То есть, банки могут выдать ипотеку и тут же сложить выданные деньги на счетах эскроу, да еще и получить рефинансирование ипотечных пакетов», – поясняет госпожа Пономарева.
Получается, что реализация намеченной политики государства приводит к смене полюсов — если сейчас бесплатные деньги дольщиков достаются застройщикам, то после изменения схемы эти же бесплатные деньги будут доставаться банкам.
«Именно банки из федерального списка получат возможность распоряжаться как стройкой, так и еще недостроенными квадратными метрами, которые перестанут быть своеобразной строительной валютой, которой принято расплачиваться с подрядчиками. Фактически, речь идет о формировании государством отрасли, в которой застройщикам остается сугубо функциональная роль — договориться со всеми и нанять генподрядчика», – считает руководитель проекта «Стройка в России» фонда социальных исследований «Хамовники» Тарас Евченко и добавляет, что в лучшем положении в свете политики проектного финансирования могут оказаться только крупные застройщики, у которых есть ресурсы для получения кредита под залог и возможность совмещения функции заказчика и подрядчика.
«Подобный механизм вряд ли окажется возможным при реализации крупных проектов, которые и заложены в ФЦП «Жилище» в виде микрорайонов комплексной застройки стандартным жильем просто по причине того, что громадные объемы по проектной декларации практически невозможно обеспечить залогом для кредитования. То есть, альтернативы уже оформленному законодательно механизму пока увидеть трудно — либо строишь то, так и там, как того хочет государство, либо строишь за свои», – поясняет представитель одного из крупных федеральных застройщиков на условиях анонимности.
У кого есть деньги, те будут большие дома строить, у кого меньше денег, те будут поменьше дома строить
Еще по теме:
С тем, что новая политика не несет угрозы тем, кто «строит за свои», согласен и директор компании «Гранд сити» Сергей Кузнецов, который занимается строительством клубных домов. По словам господина Кузнецова, изменения его компанию не затронут: «Мы на свои деньги строим. У нас жилищно-строительные кооперативы, мы, несколько участников, выкладываемся и строим дома, а за крупных мы ответить не можем. Они нам и не конкуренты, у нас сегмент рынка разный».
С нашим собеседником согласен и Артем Федоров из «Керамзита»: «Мы готовы дальше работать. Останутся наиболее добросовестные, которым люди верят, будут строиться, брать кредиты в банках и потом продавать жилье. У кого есть деньги, те будут большие дома строить, у кого меньше денег, те будут поменьше дома строить».
Если сейчас поручения президента будут исполняться, то этих повышенных требований не будет, они сами себя съедят.
Еще по теме:
Не рассматривают ситуацию как угрозу и в «Монолит-сервисе», уповая на то, что возможное кардинальное решение проблемы обманутых дольщиков может даже привести к росту цен: «Относимся положительно, по крайней мере дольщики (может быть) будут на 100 процентов защищены, но застройщикам тяжело будет в данных условиях на первых этапах. Но, по крайней мере, может быть, и продажи пойдут в рост. По долевому строительству все-равно сейчас покупатели опасаются брать квартиры».
При этом многие наши собеседники уверены, что до прямого государственного регулирования дело не дойдет. «Если сейчас поручения президента будут исполняться, то этих повышенных требований не будет, они сами себя съедят. Получится нужно будет просто строить дом, сдавать его в эксплуатацию по всем нормам, и потом уже продавать квартиры. Это не отдаленная перспектива, думаю сделают в ближайшее время. Это самый правильный вариант потому, что будет все прозрачно: есть у тебя деньги – есть строительная компания, есть мощности – продаешь квартиры. Выживем и будем работать, как всегда» – резюмирует господин Федоров.
Читать дальше:
- Без пруда - стройка без труда. Чиновники уничтожают спорный водоем в документах
- Уголовное дело по дольщикам затянулось
- Расскажут архитектурную историю Николая Селянкина
- За обманутых дольщиков ответит бюджет
- «Максима» поддержки. Бюджет оплатит стройки для дольщиков
