Конец эпохи строительства: как и когда?

За последний месяц на региональном уровне был принят целый ряд решений, фактически призванных помочь застройщикам пережить кризис. Зачем понадобились эти решения, если, по данным статистики, объемы вводимого жилья в регионе растут с рекордными темпами?

prikol1

За фасадом рекордов

«Покажите мне, где работают краны, хотя бы пальцем ткните туда, где идет стройка. Прошлых объемов строительства нет — это очевидно и сразу бросается в глаза» – утверждает предприниматель Ильмир Валиев, много лет занимающийся недвижимостью.

Данные Росстата утверждают иное. По состоянию на 1 августа объемы вводимого в регионе жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились почти на 40%, за семь месяцев достигнув рекордных для периода 444 тысяч квадратных метров.

Как мы уже неоднократно писали, строительная отрасль в течение последних семи-восьми лет является основным локомотивом роста региональной экономики. В этом году именно строительная отрасль, наряду с исполнением «Авиастаром» оборонного заказа, позволила добиться тех положительных показателей экономического роста по итогам первых семи месяцев, о которых неоднократно заявлял губернатор.

Прошлых объемов строительства нет — это очевидно и сразу бросается в глаза.

С другими отраслями ситуация обстоит не так радужно. По итогам июля по сравнению с июлем 2014 года почти на четверть сократилось производство электроэнергии, воды и газа, на 13% просели обрабатывающие производства, на 14-15% упали обороты розничной торговли и индустрии общественного питания и объемы оказываемых населению услуг. Свои позиции сохранили лишь отрасли, связанные с добычей полезных ископаемых, в совокупности показав по сравнению с июлем прошлого года даже 5% рост.

При этом, если смотреть на индикаторы, то можно заметить противоречие — среди наиболее провальных индикаторов оказывается… «объем  работ, выполненных по виду деятельности “строительство”». По данным статистики этот показатель составляет лишь 83,9% от уровня прошлого года. И это при рекордном росте объемов ввода жилья в эксплуатацию, причем не только силами индивидуальных застройщиков, хотя доля ИЖС в общем объеме вводимого жилья и увеличилась. Чем это объясняется?

По словам исполнительного директора ЗАО «Центр недвижимости» Елены Гамовой, никакого противоречия нет, если учесть, что цикл строительства многоквартирного жилого дома составляет 2-3 года. «Соответственно, в первом полугодии этого года сдавалось жилье, начатое строительством в 2012-2013 годах» – утверждает госпожа Гамова. То есть, рекордные объемы ввода жилья в первом полугодии 2015 года — это не следствие продолжающегося строительного бума, а лишь инерция наиболее успешных лет, когда застройщики были наиболее активны, а спрос на недвижимость рос.

Иллюзия спроса и иллюзия цен

По словам риэлторов, последний вал массового спроса в сегменте жилой недвижимости пришелся на конец 2014 года, когда на волне обесценивания рубля люди поспешили вложить дешевеющие деньги в недвижимость. Подыграли и застройщики, повсеместно заявив о повышении цен с начала 2015 года.

C декабря прошлого года цены на вторичном рынке жилья не повысились, а упали на 1,6%, а цены на первичном рынке не падают только лишь из-за того, что растет себестоимость строительства.

Действительность оказалась несколько иной. По словам Елены Гамовой, с декабря прошлого года цены на вторичном рынке жилья не повысились, а упали на 1,6%, а цены на первичном рынке не падают только лишь из-за того, что растет себестоимость строительства.

К весне 2015 года начался серьезный спад спроса, особенно в сегменте продаж с привлечением ипотечных кредитов. Фактически, рынок ипотечного кредитования встал до момента принятия весной программы государственного субсидирования ипотеки, которая в ряде регионов способствовала увеличению спроса на жилую недвижимость. В Ульяновской области, по словам госпожи Гамовой, быстрой реакции на новые ипотечные возможности не было, – наиболее низкий уровень спроса наблюдался как раз с мая по июль этого года.

Здесь стоит отметить, что ипотечные программы с господдержкой распространяются лишь на строящееся жилье, что привело к сдвигу спроса в сторону первичного жилья, что, по мнению опрошенных нами риэлторов, и привело к тому, что на волне резкого спада спроса не последовал резкий спад цен.

Продать что-то на вторичном рынке становилось все сложнее и сложнее.

Механизм этого саморегулирования господин Валиев объясняет тем, что большинство продавцов квартир на вторичном рынке продают их не просто так, а с расчетом на улучшение жилищных условий, то есть на покупку жилья в новостройке, причем с привлечением разного рода кредитов. В результате оказывается, что динамика цен на вторичное жилье, несмотря на падение спроса, повторяла динамику цен на жилье в новостройках, лишь в последние месяцы продемонстрировав спад. И это несмотря на то, что продать что-то на вторичном рынке становилось все сложнее и сложнее. По словам риэлторов, практически полностью встали продажи двухкомнатных квартир, особенно старых серий, и элитного жилья. Причина этого понятна — с запуском госпрограмм субсидирования ипотеки потенциальному покупателю стало выгодней купить жилье в новостройке, чем на вторичном рынке, где он не сможет рассчитывать на льготные процентные ставки. Очевидно, что разомкнуться этот круг может лишь либо за счет серьезного снижения цен на «вторичке», либо после окончания действия льготных ипотечных программ.

Льготные ипотечные программы будут продолжаться до тех пор, пока бюджеты разных уровней смогут выдерживать соответствующую нагрузку.

Но, судя по всему, льготные ипотечные программы будут продолжаться до тех пор, пока бюджеты разных уровней смогут выдерживать соответствующую нагрузку, иначе рынок ипотечного страхования просто встанет, ведь, даже с учетом программ субсидирования, количество выданных ипотечных кредитов за первое полугодие уменьшилось в среднем по России на 40% (в первом полугодии 2015 года в Ульяновской области доля сделок по покупке недвижимости с использованием ипотеки упала до 13%).

При этом льготные ипотеки будут оставаться мощным регулятором рынка жилой недвижимости, поддерживая ситуацию роста цен на вторичном рынке вслед за ростом стоимости строящейся «первички», в которую застройщики неизбежно заложат увеличивающиеся издержки. Кому сыграет на руку эта ситуация?

Идем на «Запад»

Регуляторные меры, принятые регионом, явно указывают на то, что приоритет отдан крупным застройщикам. К Дню строителя оказалось приурочено решение, согласно которому крупные застройщики, реализующие строительные проекты, которым регион присвоит статус приоритетных, получат серьезные налоговые льготы в виде пониженной до 13,5% ставки по налогу на прибыль и обнуленного налога на имущество.

В соответствующем документе указаны и необходимые критерии, которым должен отвечать застройщик для получения льгот, – минимум миллиард рублей расходов на проект общей площадью не менее 100 тысяч квадратных метров, доля «строительных» доходов от всех доходов организации — не менее 70% и объем вложений в инфраструктуру на сумму не менее, чем 50 миллионов рублей.

Спасение крупных игроков будет осуществляться не только с помощью налоговых льгот, но и путем обеспечения спроса.

Несложно понять, что подобных проектов и застройщиков в регионе немного. Если ориентироваться на проекты и застройщиков, участвующих в гос.программе «Жилье для российской семьи», то список потенциальных девелоперов, подходящих под условия, получится следующим: «Запад», «Запад-2», и, возможно, «ДВЛ-Девелопмент».

Спасение крупных игроков будет осуществляться не только с помощью налоговых льгот, но и путем обеспечения спроса — список государственных ипотечных программ, реализуемых в регионе областной Корпорацией ипотеки и строительства, в ближайшее время пополнится и за счет программы «Губернаторская ипотека», о запуске которой объявлено 1 сентября.

Программа рассчитана на бюджетников и работников крупных промышленных предприятий региона и предусматривает не только субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту, но и предоставление единоразовой социальной выплаты на первоначальный взнос по нему в размере 100 тысяч рублей. При этом ставки по кредитам обещаны ниже, чем по государственным программам, – 0% в первый год, 5% во второй, 10% в третий и 11,4% в последующие годы. Согласно информации, полученной нами в областном минстрое, программа рассчитана на 200 человек, а реализовывать её будет «Запад».

Среднюю стоимость квадратного метра в регионе устанавливают не законы рынка, а областное правительство своим постановлением.

Интересно, что проектом предусмотрена фиксация стоимости одного квадратного метра жилья на уровне 35 тысяч рублей за квадратный метр — ровно такая же стоимость оказалась установлена 17 августа и для выкупа квартир для детей-сирот за счет бюджета. Соответствующая формулировка в постановлении областного правительства выглядит как: «установить на 2015 год среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра». Формально получается, что среднюю стоимость квадратного метра в регионе устанавливают не законы рынка, а областное правительство своим постановлением. Исходя из вышеизложенного, это не лишено оснований — в нынешних условиях рынок жилой недвижимости действительно очень сильно зависит от государства, а 35 тысяч рублей за квадратный метр выглядят реальным ограничителем «дна» в условиях возможного падения цен.

Минстрой приобрел полноценные функции распорядителя «обманутых» бюджетов и, одновременно, регулятора рынка их целевого использования.

От менее крупных застройщиков, судя по принимаемым решениям, ждут неприятностей — впервые в регионе было решено создать специальную межведомственную комиссию по «по профилактике и недопущению появления новых обманутых дольщиков». Положение о комиссии было опубликовано 10 августа, а 17 августа были внесены изменения в госпрограмму развития строительства и архитектуры до 2018 года, согласно которым распорядителем средств программы по ряду ключевых пунктов становится областной Минстрой, а не Минисоцразвития. Отныне средства областного бюджета на выплату субсидий обманутым дольщикам будет выделять именно Минстрой, который таким образом приобрел полноценные функции распорядителя «обманутых» бюджетов и, одновременно, регулятора рынка их целевого использования.

Когда встанет рынок?

Несмотря на усилия региона, абсолютно очевидно, что инерция предыдущих лет, когда наблюдался строительный бум, подходит к концу. Судя по динамике объемов сдачи недвижимости в эксплуатацию, во втором полугодии можно ожидать не менее, чем полуторократного спада этого показателя. Иначе говоря, все построенное в 2012-2013 годах сдадут. Будет ли после этого соблюден баланс спроса и предложения?

С очередным циклом обесценивания рубля следует связывать и наметившееся в августе оживление на региональном рынке недвижимости.

Елена Гамова возможный потенциал рынка видит в оставшихся сбережениях жителей региона, которых по состоянию на 1 июля насчитывалось более 80207 миллионов в рублях и 8179 миллионов (в пересчете) рублей в иностранной валюте. «Логично предположить, что люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие даже небольшие сбережения, достаточные лишь для минимального первоначального взноса по ипотеке, предпочтут вложить эти средства в приобретение жилья, не дожидаясь полного обесценивания своих сбережений» – утверждает госпожа Гамова.

По мнению нашей собеседницы, именно с очередным циклом обесценивания рубля следует связывать и наметившееся в августе оживление на региональном рынке недвижимости, которому способствовало и снижение в этом месяце на 0,5% процентной ставки по субсидированной государством ипотеке. По словам опрошенных нами риэлторов, основная доля этого выросшего спроса приходится на «первичку», на вторичном рынке серьезного оживления не отмечается.

Регуляторные меры позволяют поддерживать цены на жилую недвижимость, не давая им серьезно падать.

По мнению Ильмира Валиева, с наибольшими проблемами в нынешних условиях столкнулись продавцы элитных квартир, которые стали «самым неликвидным товаром». «Их пытаются хоть на что- нибудь поменять, лишь бы избавиться» – утверждает наш собеседник.

Не считают наши собеседники серьезным и влияние на рынок программы «Губернаторская ипотека» по причине того, что ипотечные кредиты для 200 человек составляют лишь 5% от общего количества жилищных кредитов, выданных в первом полугодии 2015 года. По словам госпожи Гамовой, стимулировать спрос программа будет лишь в случае увеличения её бюджета, который сейчас составляет лишь 20 миллионов рублей.

Риэлторы описывают ситуацию как полную невозможность «что-либо продать за хоть как-то адекватную цену» и «полное нежелание что-либо покупать за любую цену».

С другой стороны, регуляторные меры по описанным выше механизмам позволяют поддерживать цены на жилую недвижимость, не давая им серьезно падать. Но, по мнению господина Валиева, это не означает, что в будущем недвижимость не будет дорожать: «Людям негде стало брать денег, все это словоблудие. Традиционно, после Нового года все дорожает, и теперь ожидаем рост цен, продажи встанут, ведь жилье в убыток никто строить не будет. Радужных горизонтов никаких нет».

Теперь клиентов нет — те, кто в доллары вложился, разбрасываться ими не будут.

Срок окончания льготных ипотечных программ с госсубсидированием, которые призваны стать драйверами спроса, поддерживающего строительную отрасль, – март 2016 года. Тенденции таковы, что после исчерпания резервов сбережений и инерции предыдущих лет, именно к этому моменту рынок жилой недвижимости начнет повторять нынешнюю судьбу рынка коммерческой недвижимости, который существует вне поля государственной поддержки и регулируется с помощью рыночных механизмов, а не с помощью государственных мер поддержки.

Сейчас на этом рынке, как утверждает господин Валиев, практически ничего нельзя продать: «Теперь клиентов нет — те, кто в доллары вложился, разбрасываться ими не будут. С наличкой катастрофа». По словам риэлторов, активность рынка коммерческой недвижимости равна нулю — уже несколько месяцев бизнес воздерживается не только от покупки площадей, но и от аренды.

Никто из участников рынка коммерческой недвижимости не ожидает его оживления, а также начала строительства новых объектов.

Особенно, «попали», по словам Ильмира Валиева, те, кто строил промышленные объекты, стоимость которых в долларовом выражении упала более, чем в два раза, что не позволяет не только получить прибыли при их продаже, но и просто вернуть затраченное в том случае, если объекты «хорошо сделаны с использованием импортных строительных материалов». Никто из участников рынка коммерческой недвижимости не ожидает его оживления, а также начала строительства новых объектов. Один из опрошенных нами риэлторов описывает ситуацию как полную невозможность «что-либо продать за хоть как-то адекватную цену» и «полное нежелание что-либо покупать за любую цену».

Сейчас для строительства нормального коттеджа необходимо не менее 6 миллионов рублей.

При пристальном рассмотрении не внушает оптимизма и отмеченный Росстатом тренд на увеличение объемов вводимого в эксплуатацию индивидуального жилья. Госпожа Гамова объясняет эту тенденцию тем, что люди поспешили поскорее сдать в эксплуатацию построенное перед окончанием сроков дачной амнистии, несмотря на то, что в итоге её продлили еще на три года. Ильмир Валиев утверждает, что это не единственная причина — по его словам в городе практически закончились ликвидные земельные участки под индивидуальное строительство.

Перспективы рынка ИЖС видятся нашим собеседникам тоже туманно по причине резкого роста стоимости строительства. По мнению господина Валиева, сейчас для строительства нормального коттеджа необходимо не менее 6 миллионов рублей, что уже не вписывается в тренд предыдущих лет, когда можно было построить приличный жилой дом, просто продав городскую квартиру, что многие и делали, оценив прелести отдельного жилья и качественного снижения затрат на «коммуналку».

Выводы от редакции

Исходя из вышеизложенного, рискнем сделать вывод о том, что рынок жилой недвижимости имеет все риски рухнуть вместе с прекращением государственной поддержки. Когда возникнет ситуация отсутствия спроса и перспектив его появления в дальнейшем, неизбежно усиление динамики спада цен на вторичном рынке. Впрочем, этот вывод был очевиден и до «новых экономических условий», о чем мы уже рассуждали в разрезе перспектив вложения денег в недвижимость.

Неотдача кредитов для многих застройщиков становится единственным способом получить наличку.

Рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы тоже не ожидает ничего хорошего — спроса на нее не будет, что приведет к усилению наметившегося сейчас тренда по использованию недвижимых активов как финансового инструмента по простой схеме кредита под залог. Неотдача таких кредитов для многих застройщиков становится единственным способом получить наличку. В результате этого процесса коммерческая недвижимость будет скапливаться у банков, но от этого не станет более ликвидной, что может привести к тому, что банки изберут стратегию избегания кредитования под залог недвижимости.

К концу года проблемным будет каждый 3-4 ипотечный кредит.

Тем более, что в ближайшее время банкам может достаться и серьезный объем жилой недвижимости — просрочки по ипотечным кредитам почти достигли рекордного размера в почти триллион рублей. Ожидается, что к концу года проблемным будет каждый 3-4 ипотечный кредит. Очевидно, что регуляторные меры в виде ограничения набор случаев изъятия залоговой недвижимости не смогут серьезно повлиять на ситуацию, в результате чего может сложиться ситуация, когда именно банки станут чуть ли не основными игроками на рынке недвижимости.

В сегменте ИЖС стоит ожидать продолжения наметившегося в последние годы тренда на застройку жилыми домами недорогих участков в садовых товариществах при продолжении спада спроса на дорогие земельные участки.

Структура рынка недвижимости изменится, причем кардинально и так, что быстрого возврата обратно не будет ни при каких условиях.

Конечно, ситуация может измениться по разным причинам, но основной вывод можно сделать точно — структура рынка недвижимости изменится, причем кардинально и так, что быстрого возврата обратно не будет ни при каких условиях, даже при нефти по 350 долларов за баррель. Речь идет о неминуемом размывании в структуре предложения и спроса бизнес-сегмента за счет усиления доли государственного участия (в том числе и через банки) и сегмента низовой активности с застройкой недорогих земельных участков с использованием местных материалов, а также с увеличением количества случаев самозахвата земли без претензий к качеству коммуникаций. Проще говоря, снизу будут строиться избы с печами, а сверху государство будет распределять квартиры, назначая желающими их приобрести.

Оцените новость:
  • (13 голосов, средний: 4.00 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...