Органы статистики начали подводить итоги первого полугодия. Основной тренд не изменился — в большинстве регионов активно развивается только строительство на фоне стагнации других отраслей экономики. В Ульяновской области процесс выражен еще более фактурно — строят у нас много, а почти вся остальная экономика впала в регрессию.
Наш канал в TelegramВпрочем, радоваться по поводу того, что строительная отрасль в регионе на фоне кризиса не только не снижает обороты, но и развивается, рано. Если посмотреть на строительство с точки зрения «последних могикан» от реального бизнеса, то окажется, что в росте объемов строительства нет ничего хорошего — фактически, это выдирание живых денег из экономики и закапывание их в землю. Причем, как в прямом (стоимость фундамента в среднем составляет от 20 до 30 процентов от общих затрат на строительство объекта), так и в переносном смыслах.
Сущность современной строительной индустрии в регионе несколько утрированно можно представить в виде пылесоса, который сосет из двух дырок. Одна подключена шлангом к бюджету, который субсидирует льготные ипотечные программы, а вторая, оснащенная шлангом со щеткой, выметает свободные деньги из теневого сектора экономики, то есть собирает осевший «черный нал». При этом особой экономической подоплеки за этим не стоит.
Ульяновская область уже давно достигла среднероссийского уровня обеспеченности жилыми квадратными метрами на душу населения. В реальной рыночной экономике, которая учитывает экспоненциальное снижение количества трудоспособного активного населения, этот факт заставлял бы задумываться о том, что рынок близок к насыщению, а платежеспособный спрос вполне может удовлетворить «вторичка».
Еще по теме:
Столь же странно с учетом учтенного валового регионального продукта выглядит и строительство все новых и новых торговых площадей. Еще несколько лет назад эксперты на круглом столе, проводимом нашими коллегами из журнала «Деловое обозрение», высказывали мнение о том, что после запуска «Аквамолла», в большинстве районов Ульяновска обеспеченность торговыми площадями (более 1 квадратного метра на жителя) достаточна для удовлетворения оцениваемого по официальным данным спроса.
Но почему-то строительство этот факт не остановил. С тех пор в строй были введены новые мегамаркеты, появилось как минимум пять крупных торговых центров, а обеспеченность торговыми площадями приблизилась к отметке 2 кв.метра на человека (по общей площади ТЦ).
Фактически, на каждого жителя Ульяновска ныне приходится по меньшей мере четверть стандартного бутика.
Еще по теме:
Очевидно, что цифры ВРП и индикаторы спроса из официальной статистики не учитывают какой-то важный нюанс, который позволяет девелоперам окупать все новые проекты, которые с каждым годом становятся все более крупными. Нюанс понятен — это как раз тот самый второй шланг пылесоса – «теневые» деньги тоже надо куда-то вкладывать, а вкладывать у нас, судя по регрессии остальных отраслей, предпочитают в потребление и покупку недвижимости. Не стоит и говорить, что и в плане бизнеса строительство и торговля выглядят в первом приближении наиболее разумным выбором — именно там аккумулируются «высосанные» деньги.
Важно и то, что после спада 2012-2013 годов, в регионе вновь отмечается рост объемов индивидуального жилищного строительства. Более того, ситуация ныне такова, что под коттеджные и дачные поселки доступная земля вокруг Ульяновска уже почти полностью выбрана. Почти все перспективные участки оформлены в пакеты очередных загородных поселков. То есть, владельцы свободных средств после покупки недвижимости в городе начинают обзаводиться загородным жильем. По косвенным данным мы вычислили, что к настоящему времени загородный дом или дачу имеют как минимум 75% ульяновских семей. Причем, арендный рынок загородного жилья не развит — предложения о сдаче дачных объектов на длительный срок единичны — все спешат покупать и строить — квартиру, дачу, коттедж, клубный дом, торговый центр.
Поведение с точки зрения рыночной экономики далеко не самое логичное.
Строительство дома или покупка квартиры с точки зрения застройщика или покупателя — это прямое закапывание работающих денег в землю.
Еще по теме:
Работающих, естественно, в других отраслях экономики, нежели строительство. Особенно это касается так называемых инвестиционных покупок, когда квартира, дом или торговый центр покупаются или строятся с единственной целью вложить деньги и/или получать с объекта ренту.
Аналитики рынка объясняют выбор таких инструментов применения того, что в рыночной экономике называлось бы капиталом, консерватизмом покупателей. Но если посмотреть на проблему с точки зрения рынка, то получается, что под консерватизмом следует подразумевать, как минимум, финансовую неграмотность.
Уже больше года рост цен на недвижимость в Ульяновске ниже уровня инфляции, а рента, например, от сдачи в аренду квартиры, такова, что даже такой банальный финансовый инструмент как банковский депозит оказывается в долгосрочной перспективе как минимум в 1.5 раза выгодней (для дорогих объектов).
Еще по теме:
С учетом того, что спрос на рынке поддерживается искусственно, перспективы успешного инвестирования в типовую недвижимость вообще выглядят туманно.
Проблема проста — отсутствие в регионе других понятных и доступных инструментов для инвестирования свободных средств, пусть и теневых. В первую очередь речь идет об инвестициях в бизнес — собственный или чужой. Если оставить в стороне торговлю и строительство, то оказывается, что за последний год почти все остальные отрасли экономики региона демонстрируют серьёзный спад. Считать это отражением общероссийского тренда никак нельзя. Если строительная отрасль и торговля активно развиваются по крайней мере по всему Поволжью, то столь явная регрессия остальных отраслей экономики отмечается лишь в нескольких регионах. Основная причина — отсутствие в региональной экономике свободных средств для инвестирования в эти отрасли.
Почему нет денег? Причин несколько. Во-первых, неверие в то, что рыночные механизмы в регионе могут реально работать. Во-вторых, происхождение средств, которые могли бы стать капиталом. В-третьих, малая величина «продвинутого спроса» в регионе. В-четвертых, слабая защищенность рыночных инвестиций от рентного давления.
В итоге оказывается, что вкладывать свободные деньги сравнительно надежно предприниматели без ресурсного бэкграунда в виде рентной поддержки со стороны околовластия могут лишь в теневую «гаражную» экономику. Гарантированно прибыльный легальный рынок по удовлетворению потребительских потребностей для инвестиций постепенно становится все более и более недоступным — все возможные ниши заняты ресурсными уважаемыми предпринимателями, которые, фактически, занимаются не бизнесом, а сбором ренты за счет своего положения. Создание новых ниш или открытие бизнеса, который (в любом смысле) можно назвать инновационным, спотыкается об отсутствие платежеспособного спроса. Как и большинство бедных регионов Ульяновская область является не получателем, а поставщиком «продвинутого» человеческого капитала, который и обеспечивает нишевый спрос. Формула проста — нет «продвинутых», нет и спроса уровнем выше базового.
Обобщенно говоря, можно даже утверждать, что рынка капиталов как такового в регионе попросту нет. Есть набор рентных «бизнесов», которые не оперируют понятием «капитал», и есть теневая рыночная экономика, обслуживающая еще не охваченный рентным бизнесом потребительский спрос. В этой экономике капитал не выступает в качестве инструмента инвестирования, а превращается в банальную «оборотку».
Исходя из этого получается, что закапывание денег, которые могли бы работать в экономике, в фундаменты и инвестиционные квартиры и торговые центры процесс попросту неизбежный.
Еще по теме:
Проблемы могут начаться уже в среднесрочной перспективе. Начатый в связи с кризисом процесс перестраивания предприятий на общие рельсы вполне ожидаемо может привести к быстрому перенасыщению рынка недвижимости. Под перестраиванием предприятий стоит понимать в первую очередь изменение их функционального назначения — недвижимость, предназначенная изначально для обеспечения основной деятельности предприятия, превращается в «объект», наполненный иным функциональным пониманием – «коммерческими площадями».
Типичный пример такой перестройки — планы УАЗа по превращению заводоуправления в офисный центр, а земельного участка под предприятием — в инвестиционную площадку для застройки. Сюда же стоит отнести и перестраиваемый «Гидроаппарат», бывшие пригородные с/х предприятия, земли которых с неизбежностью превращаются в очередные «земли под ИЖС» и так далее. При этом замены умирающих отраслей новыми не происходит.
На место машиностроения не приходит производство нанороботов, на место отрасли производства гидравлики не приходит производство инновационных 3D принтеров, а на месте пригородных совхозов не появляются глобальные технопарки. Считать развитием альтернативных отраслей разнообразные инвестпроекты, реализованные в виде заводов на территории области, тоже не получается — большинство из этих проектов рассчитаны на простое удовлетворение потребительского спроса либо на банальную сборку и не могут формировать новые отрасли экономики даже несмотря на модную риторику кластерного развития.
Среднесрочные риски очевидны — экономика региона может попросту замкнуться — строить пятый загородный дом уважаемому владельцу рентного бизнеса будут столь же рентные строители, офис которых будет в офисном центре того человека, которому они и строят очередной дом. Откуда при таких сценариях будут браться деньги для смазки замкнутой системы?
Читать дальше:
- Колесова превратит Ульяновск в умный город
- Цены - выше, доходы у ульяновцев - ниже
- Выше Ульяновска по макроразвитию поставили Саратов, Самару и Уфу
- Демография и миграция минусовали 4,4 тысячи ульяновцев
- За 44 миллиона создают особую зону на воде
