На днях был опубликован проект решения Городской Думы по внесению изменений в правила землепользования и застройки города Ульяновска. Изменения в правилах могут оказаться катализатором к началу массовой застройки зеленых зон в Ульяновске, создав для этого необходимую законодательную базу. В случае принятия измененных правил и при определенном наборе решений городской администрации, в зеленых зонах города можно будет строить не только коттеджи, но и таунхаусы.
Наш канал в TelegramСколько участков распродадут?
В 2014 году город планирует распродать и раздать в аренду рекордное количество земельных участков. Поводом для массовой распродажи послужили ожидаемый кризис и серьезное сокращение доходной части городского бюджета, что увеличило его дефицит. Отчасти заткнуть дыру планируется за счет распродажи городской земли.
Опыт 2013 года показал, что план приватизации по многим пунктам выполнен не был. Большинство ликвидных объектов недвижимости и земельных участков уже городом распроданы, а различные подвалы и земли под ИЖС в пригородных поселках наподобие Белого Ключа оказывались невостребованными. Продавать же те участки, которые точно купят, мешает отсутствие их межевания или невозможность их использования так, как хочется.
В этом году эту проблему планируют решить – в городском бюджете заложены серьезные суммы на постановку муниципальных земель на кадастровый учет. Как только участки будут сформированы, они будут выставлены на торги. Причем, далеко не факт, что только в объеме, который обозначен в принятом плане приватизации городского имущества на 2014 год. Этот план – не аксиома. Опыт прошлых лет показывает, что в него вносятся изменения практически каждый месяц.
Если делать оценку исходя из планов по кадастрированию городских земель, то можно сделать вывод, что отдать в аренду или продать планируется не менее 200 земельных участков. Основной тип назначения – под разного рода строительство. С учетом ожидаемого по целому ряду признаков принятия в ближайшее время нового Генерального плана города, это может привести к серьезному изменению земельного рынка Ульяновска.
Одно из самых важных ожидаемых событий – передача городу в ближайшее время земель министерства обороны, занятых лесом. Речь идет о территории бывшего Арсенала и химскладов. Кроме того, в случае расширения границ города и принятия нового Генерального плана, статус городских земель получат, например, леса на Верхней Террасе, полностью арендованные еще несколько лет назад. Та же участь может ожидать и пригородные леса по правому берегу Волги. В новом Генеральном плане все эти земли по факту придется отнести к зоне зеленых насаждений или городских лесов. Изменить зону на зону для застройки сразу явно не получится. А с обременениями в виде невозможности строительства, бывшие леса, ставшими зелеными насаждениями, окажутся никому не нужны.
Перед городскими властями встанет серьезная проблема – либо заниматься обслуживанием этих территорий, либо…
Зона леса или зона застройки?
Предлагаемые изменения в части зоны Р2 наводят на серьезные размышления. К видам разрешенного использования зеленых зон добавились индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество и дачное строительство. Правда, с отметкой “существующее”, а раздел про размеры участков дополнился описанием ограничений на участки для индивидуальных жилых домов.
Выглядят они достаточно странно, так как ограничивают не максимальный, а минимальный размер участков. Строить предлагается на участках размером не менее трех соток. С учетом ограничений на капитальное строительство для зоны, которые гласят, что оно допускается лишь если “не сокращает площадь зеленых насаждений” (с учетом компенсационных посадок), получается, что ограничения противоречат по духу сами себе. С одной стороны их цель – сохранить зеленые насаждения, а с другой – разрешать строить лишь на достаточно больших участках. Можно было бы допустить, что таким образом предполагается отсеивать “точечную” застройку между деревьями, но это предположение разбивается о другой пункт предлагаемого описания зоны.
Пункт, описывающий минимальные расстояния между участками, гласит, что при наличии в точке раздела участков глухой капитальной стены расстояние между соседними домами может быть ноль метров. Фактически, речь идет о разрешении строительства сблокированных таунхаусов. Какая же нужна для такого строительства “поляна”?
Явно не маленькая. Впрочем, пора перестать строить догадки. С учетом того, что предполагается разрешить строить трехэтажные дома до 12 метров в высоту, можно смело сделать вывод, что без вырубки “зеленых насаждений” не обойтись. Иначе, например, в лесу попросту не выполнить требования СнИПов.
Кому это выгодно?
Отметим, что подобные ограничения в правилах землепользования и застройки в отношении зон зеленых насаждений общего пользования и городских лесов были прописаны и в ряде других регионов России. Но от застройки городских зеленых зон не спасли. Не помогли ни фраза “существующие”, ни ограничения на минимальный размер участка.
Причина в том, что в случае, если участок зеленых насаждений не включен в Генеральном плане в красные линии земель общего пользования, вопрос о допустимости его приватизации отдаётся в руки городских властей. А это означает, что землю в границах зоны Р2 можно легко оформить в собственность и, с учетом изменений в правила землепользования и застройки, спокойно застраивать “индивидуальными жилыми домами”, которые с момента регистрации фундамента как объекта незавершенного строительства, сразу же становятся “существующими”. Реальное обременение становится одним – высадить компенсационные посадки в случае сноса деревьев в пределах района.
Отметим, что шансов на то, что все зеленые зоны города в старых и предполагаемых новых границах Ульяновска попадут в границы красных линий, и будут отнесены к землям общего пользования, крайне немного. В этом случае город вместо теоретической прибыли от продажи или сдачи в аренду зеленых участков вынужден будет нести дополнительные расходы по содержанию общих территорий. С учетом грандиозных приватизационных планов и растущего дефицита городского бюджета надежды на то, что новые зеленые зоны станут территориями общего пользования, практически нет.
В случае принятия изменений в правила, в выигрышной ситуации оказываются те, кому достанется рекультивированная площадка бывшего Арсенала в Заволжье. После оформления земли там можно сразу же начинать активную инвестиционную деятельность – разрезать лес на участки и продавать под коттеджи. Впрочем, этот момент, насколько нам известно, не столь близок, как ожидалось. Рекультивация, по нашим данным, еще даже не начата в полном объеме, несмотря на разыгранный тендер. Не получены и необходимые разрешения у региональных экологов.
Дождутся своего и арендаторы заволжского леса. Напомним, что, как мы выяснили еще в позапрошлом году, весь лес вдоль берега Волги в Заволжье от парка 40-летия ВЛКСМ до Рыбацкого успешно сдан в аренду под рекреационные цели. Впрочем, к освоению леса приступил лишь один арендатор, поставивший вокруг своего участка зеленый забор. Остальные не делали и этого, но исправно платили и платят арендную плату. Очевидно, что ждут они одного – принятия нового Генерального плана города, что позволит перевести земли федерального лесного фонда в городские. С зоной, само собой, Р2. Останется только построить коттеджи или таунхаусы, оформить и продать землю. Не забыв, конечно, про компенсационные посадки “в границах данной территориальной зоны или в границах административного района”.
Повезет и тем, кто давно положил глаз на зеленые участки в существующих границах Ульяновска – там можно будет вполне законно построить себе небольшой “жилой дом с хозяйственными постройками”. Главное, чтобы он был не выше 12 метров и на участке не меньше 3 соток.
Когда застроят леса?
Отметим, что и изменения в правила землепользования и застройки, и принятие нового Генерального плана города подразумевают необходимость обязательного проведения общественных слушаний. Теоретически общественность может потребовать включения городских зеленых зон в зону территорий общего пользования или отмены дополнительных пунктов, описывающих использование зоны Р2. Но опыт проведения всех подобных слушаний, на которых мы бывали, показывает, что шансы на такой исход равны нулю. Поэтому можно смело предполагать, что измененные правила землепользования и застройки будут приняты в практически неизменном виде. Насколько быстро?
Здесь можно ориентироваться на предыдущие изменения, которые вносились в правила несколько лет назад. От момента их публикации до принятия Городской Думой прошло около двух месяцев. Примерно тех же сроков можно ожидать и в этот раз. Теоретически это позволит “инвесторам” уже с начала строительного сезона начинать арендовать или покупать участки в зоне Р2 в пределах существующих границ города вне красных линий. И, конечно же, начинать строительство.
С расширением границ города и возможным принятием нового Генерального плана история более длительная. Фактически, изменения в правила землепользования и застройки можно считать последней стадией подготовки к публикации проекта нового Генерального плана, необходимость в котором действительно назрела ввиду серьезного расхождения между различными документами, регулирующими застройку. Но тут возникает проблема все тех же новых территорий – город явно ожидает, когда будут “подчищены” пригороды – рекультивированы земли Арсенала, реализованы претензии на земли поливинского полигона, дооформлены пригородные земли, попадающие в будущие границы Ульяновска, и т.д. А этот процесс с учетом интересов тех “инвесторов”, которые скупили пригородные земли (в основном структуры самарского “СДМ”), может затянуться на несколько лет. Погуляем в “зонах зеленых насаждений общего пользования” напоследок?
