Наш канал в TelegramКто проводит независимую оценку жилой недвижимости
Независимую оценку жилой недвижимости проводят такие субъекты хозяйственной деятельности, как:
- юридические лица — предприятия в сфере оценочной деятельности;
- физическое лицо-предприниматель, получивший сертификат в сфере оценочной деятельности;
- органы государственной власти и местного самоуправления, уполномоченные управлять и распоряжаться государственной или коммунальной собственностью и оценивать имущество.
Порядок оценки недвижимости
Владелец отчуждаемой квартиры обращается к субъекту оценочной деятельности, стороны заключают договор, в котором определяют стоимость услуги. Оценщик проводит необходимую работу и выдает клиенту акт независимой оценки квартиры. Одна московская оценочная компания предлагает качественные услуги по оценке жилья.
Перед регистрацией договора отчуждения квартиры ее владелец предоставляет нотариусу копию вывода оценки имущества и копию лицензии оценщика.
Альтернативная сделка – это более сложная сделка, при которой объектов купли-продажи минимум два. На сегодняшний день в Москве примерно 85-90% всех сделок происходят по этому сценарию.
Сделка с использованием ипотечных средств может происходить с одним или несколькими объектами купли-продажи.
Во всех трёх видах сделок есть черты, которые их объединяют. Это:
- Предусмотренный законом пакет правоустанавливающих и правоподтверждающих документов примерно совпадает. Тему о документах мы подробно обсудим в другой раз.
- В соответствии со ст.ст. 8.1, 551 ГК и ст. 18 ЖК РФ, а также руководствуясь положениями Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переход права во всех трёх случаях подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество.
- Технологический цикл, состоящий из проверки, подготовки и сопровождения сделки, одинаково важен во всех случаях. Исключение из технологической цепочки любого этапа при любом виде сделки недопустимо.
Для того, чтобы сравнить эти типы сделок и выделить различия, важно понимать, что право собственности (в т. ч. на квартиру) с античных времён состоит из трёх частей: право распоряжения, право владения и право пользования.
Но есть и отличия, о которых следует знать тем, кто совершает продажу или покупку квартиры.
Так, при проведении «альтернативной сделки» продавец альтернативной квартиры денег на руки, скорее всего, не получает, потому что он одновременно выступает покупателем квартиры, которую он приобретает, и деньги он получает только, если есть разница в цене (доплата).
При проведении сделки по типу «чистая продажа» и «альтернатива» в результате государственной регистрации от продавца к покупателю переходят все три вида права, вместе составляющие право собственности: право распоряжения, право владения и право пользования.
В случае, если квартира приобретается с использованием заёмных средств, участников сделки становится больше: появляется банк, как залогодержатель. Сделка становится трёхсторонней. Это порождает принципиальное различие. После регистрации перехода права возникает интересная ситуация: право пользования переходит к заёмщику, а права владения и распоряжения находятся у банка до момента полного исполнения всех финансовых обязательств залогодателем. Другими словами, квартира остаётся в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не выплатит банку весь долг до копейки, включая все проценты и тело кредита. Тогда регистрируется снятие залога, и к новому собственнику переходит полный комплекс прав.
Если жильё приобретается с использованием собственных сбережений, оценка и страхование приобретаемого жилого помещения проводится только по желанию покупателя. Когда квартира приобретается с помощью ипотечных средств, предоставление оценочного альбома и страхового полиса являются обязательным условием предоставления заёмщику кредитных средств.
