Яндекс.Метрика

Аномальное строительство: кто виноват в хорошей статистике?

Уже который год большинство регионов показывает хорошую статистику ввода жилья. Кто в этом виноват?

construction-835434_640

По итогам 2017 года больше половины российских регионов в очередной раз продемонстрировали положительную динамику роста объемов жилищного строительства, что как минимум в трети случаев говорит о достижении новых рекордных показателей. И это несмотря на «новые экономические условия». Как этого удалось добиться?

В позапрошлом году мы подробно разбирали особенности статистики строительства (http://ulgrad.ru/?p=164032) в приложении к региональной реальности. Напомним, что тогда нам удалось выявить в статистике ввода жилья набор определенных странностей. Так, оказалось, что для большинства регионов-рекордсменов характерен рост в первую очередь за счет индивидуального жилищного строительства, а также максимальный прирост показателей в самом конце года (в ноябре и декабре). Подобная активность ввода жилья в конце года могла бы быть объяснена окончанием сроков действия разрешений на строительство, страшилками про окончание дачной амнистии, да и просто желанием успеть достроить и оформить жилье до конца года, если бы ни одно но — никакого отражения этой активности не нашлось в нормированной отчетности Росреестра по регистрации сделок. Хотя и в случае ИЖС, и в случае МКД должна наблюдаться корреляция.

Смысл этой корреляции прост. Если вы действительно достраиваете частный дом, то его оформление в Росреестре должно отражаться в статистике ведомства. Если вы достроили многоквартирный дом, то в той же статистике должна появиться запись о, как минимум, одной регистрации, а в течение 1-2 кварталов после ввода — массовые записи о регистрации права собственности на квартиры их покупателями. Но ничего подобного не наблюдается вовсе. Это тоже можно было бы легко объяснить — например, признав, что квартиры в построенных домах не продаются. Но для ИЖС это не работает, а ведь именно частное строительство и давало основной прирост в большинстве очередных побед регионов на фронте решения жилищной проблемы.

В прошлом году мы вновь собрали данные за 2016 год и убедились, что ситуация не меняется. Скорее, становится более рельефной. Тогда мы стали подробнее изучать вопрос того, как же получаются парадные цифры. Для этого мы в течение года проехались по ряду малых и средних городов в Поволжье и в Подмосковье и пообщались со специалистами муниципалитетов, риэлторами и строителями. В результате нам не только удалось найти дополнительное подтверждение уже обнаруженным нами практикам парадного ввода жилья, но и расширить их пантеон, а также окончательно понять с чем связано своеобразие статистической отчетности по вводу жилья.

Хорошая статистика ввода жилья важна для регионов ввиду того, что она входит в число основных критериев оценки деятельности региональной власти. Для муниципалитетов статистика важна ввиду прямой её привязки к объемам субсидий в большинстве регионов.

Еще по теме:

Оказалось, что массовый ввод в последние дни уходящего года — это вполне обыденное явление, связанное в первую очередь с разного рода «нагоняями» со стороны региона в адрес муниципалитетов. Поводом для них оказываются декларативные планы ввода жилья, которые не исполняются. В результате под конец года муниципалитеты вынуждены (как нам поведал главный архитектор одного из МО) «напрягать резервы». Самым очевидным и простым резервом оказывается в этом случае индивидуальное строительство.

Особенности статистической отчетности по форме Ж-1, которую подают по ИЖС муниципалитеты, таковы, что жилой дом может быть учтен на основании трех различных документов: акта ввода, а также технического и кадастровых паспортов. Любого из этих документов достаточно для того, чтобы жилое строение попало в статистику. При этом совершенно неважным оказывается то, когда именно дом был построен. Важна только бумага. Именно этот факт и приводит к тому, что статистика по ведомствам не бьется. А что с самими цифрами?

рег16

В одном из прошлогодних отчетов Аналитический центр при Правительстве РФ честно признал, что статистика ввода ИЖС отражает в первую очередь результаты дачной амнистии, когда попросту регистрируются дома, построенные давным-давно, а вовсе не результаты окончания реальной стройки с досками, бетоном и кирпичом. Но и с самой амнистией все далеко не так просто — очень часто, особенно в конце года, она отражает не реальную активность законопослушных граждан на ниве желания честно платить налоги и иметь оформленные права на недвижимость, а активность муниципалитетов по достижению целевых показателей.

Для этого применяется целый ряд методов. Среди них можно выделить выписку актов о вводе в эксплуатацию на неоформленные жилые дома из реестра муниципальной собственности, проведение разнообразных месячников и недель налоговой помощи, сбора недоимок и так далее, во время которых выявляются неоформленные строения, а их собственники принуждаются к началу оформления; двойной, а иногда и тройной учет строений на основании разных бумаг, поданных в разное время (методика Росстата подразумевает сверку с данными подворового учета для исключения такого переучета, но это вряд ли исполнимо ввиду отсутствия такого учета в большинстве муниципалитетов).

В результате зачастую получаются фантастические цифры, который при этом совершенно не соотносятся с данными об объемах строительных работ даже с учетом коренного изменения методики их учета с включением «теневых» строительных работ домохозяйств (см. http://ulgrad.ru/?p=164032). В качестве примера ненаучной фантастики приведем свежие данные из статистики ввода жилья по результатам 2017 года по Чечне и Крыму. В Чечне за 20 с небольшим дней декабря ввели более 85% всего жилья (конечно же, ИЖС), а в Крыму объемы ИЖС за год выросли на 505%, то есть в пять раз. Понятно, что в подобных случаях всерьез рассматривать эту статистику как «статистику строительства» нельзя. Вновь нашелся и целый ряд населенных пунктов, где сумма объемов ввода частного жилья за последние десять лет с учетом итогов 2017 года превысила весь объем имеющегося в наличии фонда ИЖС.

Например, в Ульяновске, если верить статистике, за последние четыре года построена почти четверть от всего объема частного жилого фонда.

Еще по теме:

Понятно, что не все регионы обладают столь явной склонностью к странным достижениям на ниве хорошей статистики строительства. Поэтому мы решили разработать универсальный критерий оценки именно статистики ввода жилья, который можно было бы применять к статистике ввода жилья всех регионов. Этой критерий мы условно назвали коэффициентом аномальности.

В его основу положены следующие показатели: отношение динамики ввода ИЖС к общему вводу жилья по итогам года, доля ИЖС в общем объема ввода «квадратов», а также доля ввода жилья в последнем месяце года. При этом последний показатель мы нормировали исходя из максимального разброса показателей учета Росреестра по месяцам — 23%. Фактически, таким образом мы признали нормальной ситуацию, когда почти четверть всего объема ввода жилья (и роста числа регистраций) приходится на декабрь, то есть явно смягчили условия «нормальности».

Коэффициент аномальности таким образом мы рассчитывали по формуле: (((ввод в декабре/общий ввод)*100)/23)*(рост ИЖС/рост общего ввода), что позволило учесть с равным весом и долю ИЖС, и аномальность декабрьского регистрационного бума, и основу прироста показателей (ИЖС или МКД).

Особо отметим, что наш рейтинг не в коей мере не оценивает реальные достижения регионов, а служит лишь вполне инструментальной цели — оценки аномальности цифр статистики исходя из наших базовых оценочных предпосылок:

  • 1. ненормальности ситуации, когда массовый учет ИЖС происходит исключительно в конце года;
  • 2. ненормальности того, что учет ИЖС не соответствует другим показателям отрасли;
  • 3. аномальности ситуации, когда на фоне резкого спада объемов строительства МКД наблюдается еще более резкий подъем объемов ввода ИЖС.

В результате у нас получилась итоговая таблица, в которую сведены данные по всем регионам за исключением города Севастополя (т. к. у нас нет данных за прошлые годы) и Чукотского АО по причине отражения объемов ввода жилья на уровне статистической погрешности. Медианное значение, рассчитанное по данным по всей России, оказывается на 38 позиции получившегося рейтинга, т. е. практически в середине. TOP-38 нашего рейтинга аномальности выглядит следующим образом:

коэфаномальности

В нем можно выделить несколько базовых групп:

  • 1. Регионы, в которых хорошая статистика была получена в первую очередь за счет ИЖС и массового учета в конце года (выделены оттенками коричневого цвета).
  • 2. Регионы, в которых основной вклад в хорошую статистику дали МКД, зарегистрированные также в конце года (выделены зеленым цветом).
  • 3. Регионы, о статистике которых нельзя сделать однозначных выводов (выделены бледно-розовым цветом).

Аналогичную операцию мы провели также и с данными за 2016 и 2015 годы, что позволило сделать определенные выводы.

Во-первых, существует вполне устойчивое «ядро» регионов (около 20), которые из года в год демонстрируют одну и ту же тактику массированного учета ИЖС в конце отчетного периода. По данным формы «Жилой фонд» за 2016 год, которую мы запросили для столиц семи из этих регионов, оказывается, что для этих городов характерна та же ситуация, что и для Ульяновска, т. е. резкий прирост доли ввода в общем объеме частного жилого фонда. Характерная черта таких муниципалитетов – наличие обширного давно существующего частного сектора в новых муниципальных границах (Тюмень, Пермь, Ульяновск, Самара, Тамбов, Воронеж).

Во-вторых, существует ряд регионов, которые демонстрируют ввод ИЖС, лишенный выделенных нами признаков аномальности (Белгородская, Костромская, Нижегородская, Липецкая, Псковская, Тульская, Курская области и Краснодарский край). Несложно заметить, что в первую очередь речь идет про регионы Черноземья и юга из чего можно сделать вывод, что в этих регионах действительно активно развивается индивидуальное строительство.

В-третьих, по итогам прошлого года отличилась Москва, которая попала в число регионов с аномальной статистикой в первую очередь за счет массового ввода многоквартирного жилья в конце года.

В-четвертых, существует столь же устойчивое ядро регионов (около 12), в которых вообще не наблюдается какого-либо статистического бума в конце года, что мы считаем дополнительным аргументом в пользу нашего тезиса об аномальности этого бума. Для этих регионов характерно равномерное распределение ввода в течение года.

В-пятых, можно выделить регионы, которые демонстрируют рост показателей практически исключительно за счет МКД. К таковым относятся обе столицы, северные автономные округа, Северная Осетия (по прошлому году), Брянская и Тверская области.

Читать дальше:

Для сортировки нажмите на заголовок столбца. Возможна сортировка по несколькми колонкам (нажмите Shift).
Ввод 2017Ввод в декабре% ввода к 2016Ввод ИЖСВвод ИЖС % к 2016% декабря% ИЖСРост ИЖСКоэф.аном.
Чеченская Республика1040,8886,899,9975,498,185,2093,720,983,64
Республика Крым833,6284,1292,0617,1505,734,0874,031,732,57
Воронежская область1689,1662,6100,6654,5141,639,2338,751,412,40
Ивановская область300,885,7170,282,8312,828,4927,531,842,28
Ханты-Мансийский АО-Югра809,6372,9108,5115,6105,846,0614,280,981,95
Пермский край1084,6331,3102,3454,1145,630,5541,871,421,89
Республика Калмыкия90,824,5128,352,4192,626,9857,711,501,76
Тюменская область2463,9779,992,6801,8118,031,6532,541,271,75
Республика Хакасия231,776,9120,985,2142,333,1936,771,181,70
Ямало-Ненецкий АО234,676,4102,930,4122,832,5712,961,191,69
Алтайский край626,8185,983,1250,6107,229,6639,981,291,66
Кировская область543,1157,982,0192,5107,929,0735,441,321,66
Ненецкий АО27,913,3119,012,694,447,6745,160,791,64
Владимирская область695,4218,7106,1413,5125,931,4559,461,191,62
Тюменская область1419,8330,684,1655,8120,223,2846,191,431,45
Тамбовская область845,0261,1101,5649,2108,330,9076,831,071,43
Красноярский край1042,9280,875,9273,992,726,9226,261,221,43
Республика Тыва100,831,693,577,493,931,3576,791,001,37
Новгородская область231,654,364,0123,185,423,4553,151,331,36
г.Москва3419,01547,5101,0221,268,945,266,470,681,34
Магаданская область6,41,1121,24,8212,517,1975,001,751,31
Курская область584,4155,499,6250,5110,726,5942,861,111,28
Новосибирская область1725,9455,477,9518,886,026,3930,061,101,27
Волгоградская область726,6210,296,4328,191,128,9345,160,951,19
Еврейская автономная область50,414,666,419,161,428,9737,900,921,16
Пензенская область886,6206,0100,1531,8114,423,2359,981,141,15
Орловская область270,457,175,1102,994,121,1238,051,251,15
Челябинская область1404,3343,4106,7519,0114,324,4536,961,071,14
Самарская область1746,6485,693,2619,986,427,8035,490,931,12
Республика Бурятия259,669,177,3130,974,426,6250,420,961,11
Свердловская область2127,6520,4101,0821,4105,424,4638,611,041,11
Республика Дагестан1939,6565,3104,21446,790,629,1574,590,871,10
Ульяновская область976,6209,7101,0695,1118,721,4771,181,181,10
Республика Адыгея (Адыгея)244,379,1103,9110,280,932,3845,110,781,10
Кабардино-Балкарская Республика426,7105,4103,5274,0103,724,7064,211,001,08
Брянская область558,3157,583,972,673,428,2113,000,871,07
Российская Федерация78582,218232,197,932682,1102,823,2041,591,051,06
Ставропольский край877,2200,879,7386,983,222,8944,111,041,04
Тверская область581,5173,5117,3147,792,029,8425,400,781,02
Забайкальский край253,979,987,1141,163,531,4755,570,731,00
Московская область8798,51650,598,73386,0120,618,7638,481,221,00
Омская область456,769,859,1168,988,515,2836,981,501,00
Кемеровская область980,5202,490,0533,097,120,6454,361,080,97
Чувашская Республика - Чувашия605,0146,296,1165,185,224,1727,290,890,93
Приморский край418,076,285,0202,398,718,2348,401,160,92
Карачаево-Черкесская Республика207,377,8125,677,869,737,5337,530,550,91
Республика Коми179,031,374,741,888,917,4923,351,190,90
Республика Мордовия330,169,5100,5148,296,521,0544,900,960,88
Республика Башкортостан2460,4483,291,21665,991,819,6467,711,010,86
Тульская область696,7140,1111,9302,3110,020,1143,390,980,86
Хабаровский край269,747,173,7128,982,417,4647,791,120,85
Камчатский край66,712,788,929,591,119,0444,231,020,85
Саратовская область1210,0254,193,5431,286,521,0035,640,930,84
г.Санкт-Петербург3536,11087,4113,5137,670,630,753,890,620,83
Сахалинская область340,663,6102,0149,0104,118,6743,751,020,83
Иркутская область966,1183,7105,9323,6101,319,0133,500,960,79
Республика Карелия202,139,368,952,863,719,4526,130,920,78
Белгородская область1300,5243,096,31055,992,618,6981,190,960,78
Вологодская область543,599,570,2184,668,418,3133,970,970,78
Краснодарский край4668,1866,6103,71765,697,418,5637,820,940,76
Томская область481,2105,0100,6169,880,321,8235,290,800,76
Амурская область179,028,980,930,487,016,1516,981,080,75
Республика Саха (Якутия)634,6134,2102,3201,382,921,1531,720,810,75
Оренбургская область892,5131,092,4401,6107,514,6845,001,160,74
Республика Северная Осетия-Алания193,226,3108,845,2136,413,6123,401,250,74
Республика Алтай130,920,2105,1110,2114,615,4384,191,090,73
Нижегородская область1302,7207,7102,3650,3106,115,9449,921,040,72
Смоленская область483,782,076,8219,271,316,9545,320,930,68
Ростовская область2333,9366,6101,81375,7100,715,7158,940,990,68
Костромская область309,162,4100,0118,376,320,1938,270,760,67
Калининградская область902,4151,374,7277,967,016,7730,800,900,65
Республика Татарстан (Татарстан)2408,1342,5100,11080,0104,114,2244,851,040,64
Ярославская область753,889,794,6327,9112,211,9043,501,190,61
Псковская область194,520,471,4100,986,310,4951,881,210,55
Калужская область864,1101,1117,2421,4121,011,7048,771,030,53
Архангельская область409,857,3112,0143,695,213,9835,040,850,52
Республика Ингушетия248,129,991,4150,388,112,0560,580,960,51
Липецкая область1083,694,0100,5811,4131,78,6774,881,310,49
Курганская область271,642,991,8122,062,515,8044,920,680,47
Республика Марий Эл470,155,1100,9147,987,511,7231,460,870,44
Архангельская область (кроме Ненецкого АО)381,944,0111,5131,095,311,5234,300,850,43
Астраханская область471,152,478,1268,466,011,1256,970,850,41
Мурманская область58,84,399,215,5124,67,3126,361,260,40
Рязанская область713,532,3100,8322,6149,94,5345,211,490,29
Удмуртская Республика657,034,5101,1283,398,75,2543,120,980,22
Ленинградская область2620,9122,1120,7690,9115,84,6626,360,960,19
Оцените новость:
  • (4 голосов, средний: 5.00 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...