Яндекс.Метрика

Стройка в России


Сага о Квадратном метре и Жилищной проблеме.

Что такое Квадратный метр?


Адрес: 121099, г. Москва, ул. Смоленская, д. 8, к. № 25
P: +7 (499) 922-4533
http://khamovniky.ru

Сделано на Noda OMF

Квартирам 20 лет

Возможностям свободно распоряжаться квартирой в личных нуждах лишь немногим более 20 лет, а частными домами - более 200. Именно между домом и квартирой пролегает граница между Жилищной проблемой, которую решает государство, и частной жилищной проблемой, которую каждый решает сам.

Стройка - источник бесплатных денег

До недавнего времени источником бесплатных денег были дольщики, а одним из основных направлений их вложения - микрофинасовое кредитование. Ныне источником бесплатных денег становятся ипотечные программы банков.

Каждый третий "квадрат" виртуален

Объектом приложения усилий государства является квартира, а основным объектом достижения учетных показателей - частный дом. В результате в некоторых муниципалитетах объемы ввода жилья за несколько лет оказываются больше общего объема жилого фонда.

Жилищной проблемы не существует

Абстрагирование от учетной традиции государства приводит к выводу о том, что в России наблюдается не недостаток, а переизбыток того, что власть считает жильем в качестве своего объекта управления.

Действующие лица


Сага всегда начинается с представления действующих лиц и краткого описания их родословных. Мы не будем уходить от этой традиции и начнем с представления главного действующего лица нашего повествования — это Квадратный метр.

Метр ныне уже не молод, но до сих пор находится в здравии и не спешит уходить на покой. Благо, жрецы его матери продолжают успешно служить ей и её единственному сыну, регулярно принося живительные дары на алтарь, зовущийся Стройкой, служит на котором Застройщик.

Матерью Квадрата является Жилищная проблема, у которой скоро будет вековой юбилей. Почти столько же исполнится и Квадрату. Как так вышло, неведомо, ибо тайна великая скрыта в сословии жреческом — сами ли жрецы служат богине или богиня служит им — то есть загадка, неподвластная пониманию простых смертных. Некоторые сказатели былинные и вовсе говорят, что мать Квадрата существует только до тех пор, пока ей служат, а коль перестанут они жертвы на алтарь приносить, так и исчезнет Жилищная проблема, а вместе с ней и Квадратный метр. Считается сие сказание ныне ересью великой, ибо служба богине делом считается великой важности, на котором земель благосостояние стоит крепко.

Квадратный метр силу набрал огромную, уровня государева, а храмов ему жрецы строят все больше и больше, да все больше по спискам берестяным, в которых какие храмы, и как строить, сказано, дабы служба зачтена была. А вот подданные простые Метра все чаще в ересь падут и крамолу всё больше и больше разводят — не слушаются жрецов, да все норовят сами алтари возводить без списков берестяных. Дары с этих алтарей Жилищная проблема любит меньше, ибо греховна их суть, не овеянная вниманием жрецов, но ради мощи сына принимает - да так, что один дар за три или четыре идет.

Застройщик тоже не молод, и все больше вокруг верховных служителей норовит вращаться, дабы дары ему они несли на алтарь стройки священной, благостью Жилищной проблемы овеянной. Дары сии не должны оскудеть ибо без сей манны небесной никакой жизни нету в землях отдаленных, где промыслов крупных не заведено, а каждый насельник норовит золото да злато свое в мошне держать, а откуда оно там берется наместникам не говорит даже под пытками великими, хотя и знают они, что многие насельники тоже тайным жречеством промышляют.

Служба Квадратному метру невозможна оказывается и без еще одного героя — Строителя. Чем и как он для живота своего прокорм добывает мало кому ведомо, в чем тайна великая скрыта, наместникам разгадка промысла строительного неведома оказывается.

Промысел сей чудесен и сущность надмирскую имеет поэтому — чем больше Строитель строит, тем меньше у него мошна становится, чем меньше материалов Строитель получает, тем быстрее строит.

Краткий словарь применяемых сокращений:

  • ИЖС — индивидуальное жилищное строительство;
  • МКД — многоквартирный жилой дом;
  • ДСК — домостроительный комбинат;
  • ЖБИ — железобетонные изделия;
  • ЖК — жилой комплекс;
  • ТНП - товары народного потребления;
  • ФЦП - федеральная целевая программа.

Дизайн исследования


Основным методом исследования стало включенное наблюдение. Выбор был вынужденным решением: реальные механизмы строительства в России оказались закрытыми для внешнего наблюдателя. Поэтому мы активно включались в различные "строительные" промысловые цепочки в самом различном качестве: начиная с батраков на стройплощадках, заканчивая уровнем формирования государственной политики в области строительства.

Второй по значимости метод исследования - непосредственное наблюдение, которое мы проводили путем сплошных пеших обходов застраиваемых территорий.

Интервьюирование участников строительного промысла, а также количественные методы исследования при данном дизайне исследования применялись нами как вспомогательные либо иллюстративные.

1500 метров кабеля

За время проведения исследования нами было уложено 1,5 километра кабеля наружным способом или в штробе.

450 миллионов рублей

В течение 14 месяцев мы были непосредственными участниками сделок с недвижимостью на общую сумму в 450-500 миллионов рублей.

30 ночей

С середины 2016 года мы провели в качестве рабочих на стройплощадках более четырех месяцев, при этом более месяца непосредственно прожили на строящихся объектах.

3 кувалды

В процессе исследования мы сломали три кувалды, причем в процессе работы.

300 километров

Всего в полевых экспедициях было пройдено пешком более 300 километров по маршрутам сплошного обхода застройки.

1200 квартир

1200 квартир изменили свою планировку под нашим непосредственным влиянием.

1500 актов

За время исследования было проанализировано более полутора тысяч судебных актов арбитражного производства.

105 000 рублей

В процессе исследования мы заработали 105 000 рублей, в первую очередь за счет батрачества.

40 кубометров

Всего методом ручной копки земли за время исследования было выбрано 40 кубометров грунта.

41 риэлтор

Во время исследования мы получали информацию по всем сделкам 41 риэлтора.

350 тысяч рублей

Всего в процессе включенного наблюдения нас ожидаемо кинули на сумму 350 тысяч рублей.

75 млн. "квадратов"

Во вводе жилья выявлено не менее 75 миллионов виртуальных "квадратов".

География исследования


Эволюция квадрата (скачать XML)


  • 1918 год

    Частное жилье перешло в государственную собственность

    20 августа 1918 года был опубликован Декрет Президиума ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах», а 24 августа 1918 г. декрет Совета Народных Комиссаров «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». В результате все жилье в городах перешло в государственную собственность. Таким образом, жилищная проблема перестала быть частной, а стала государственной, став Жилищной проблемой с большой буквы. Результатом стало появление понятия "квартира" как обособленного объекта недвижимости.

  • 1919 год

    Появились санитарные нормы жилой площади, которые в итоге переродились в меру измерения Жилищной проблемы.

    17 июля 1919 года в формате инструкции Наркомздрава были приняты первые временные правила устройства и содержания жилищ, которые ввели понятие санитарной нормы жилой площади: 19 квадратных аршин (или 9 квадратных метров) на человека. С этого момента "квадратный метр" стал мерой измерения Жилищной проблемы. При этом учитывалось и понятие "богатая квартира", введенное В.И.Лениным в 1917 году исходя из живого поныне показателя комфортности жилья: "одна комната на человека".

  • 1921 год

    Появление двух базовых механизмов решения Жилищной проблемы.

    14 ноября 1921 года была принята инструкция НКВД номер 478 «О порядке отвода и сдачи жилых помещений», которая ввела понятие коммунального жилищного фонда, а также заложила основы для имущественного найма и появления в 1924 году жилтовариществ, то есть для новой жилищной политики. Впоследствии это разделение привело к появлению четкого разделения между квартирами, которые по большей части становились объектом распределения, и частными односемейными домами, которые в большинстве случаев строились населением самостоятельно и обладали признаками квазисобственности.

  • 1937 год

    Весь жилищный фонд должен использоваться в интересах власти.

    17 октября 1937 года было принято Постановление ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах», которое фактически отменило жилтоварищества и введенные до этого меры поддержки жилищной кооперации. Таким образом все жилье (в виде квартир) в городах перешло в ведомство местных Советов, учреждений и предприятий. Советы получили возможность сдавать жилье в аренду, причем отдельные частные дома можно было сдать только физическим лицам.

  • 1939 год

    Появление массовых типовых проектов.

    XVIII съезд ВКП(б) принял решение "о распространении в практику" скоростных методов строительства, что заложило основу для распространения ЖБИ изделий, а также привело к появлению типовых проектов. К 1950 году по типовым проектам строилась уже половина жилья в городах.

  • 1939 год

    Льготное кредитование ИЖС.

    Постановлением экономического совета при СНК СССР от 26 апреля 1939 год была утверждена практика предоставления ссуд через Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства (Цекомбанк) для ведения индивидуального жилстроительства, которая сохранилась в послевоенные годы. Постановлением СНК СССР от 29 мая 1944 года срок ссуды был продлен с 5 до 7 лет, а её размер увеличен с 5 до 10 тысяч ручблей, причем процентная ставка осталась неизменной — 2% годовых.

  • 1948 год

    Собственность на частные дома и первая "панелька".

    26 августа 1948 года вышел Указ Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», который закреплял право личный собственности на частные дома до двух этажей, причем с правом их самостоятельного строительства на земле, выделяемой в бессрочное пользование. Таким образом было кодифицировано уже существующее де-факто разделение на частные дома и государственные квартиры. Первые могли выступать объектами сделок купли-продажи, а вторые были объектами распределения. В этом же году в Москве была построена первая в стране четырехэтажная "панелька".

  • 1948 год

    Продажа частных домов.

    20 октября 1948 году вышло Постановление Совета Министров СССР «О строительстве индивидуальных жилых домов для продажи рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим предприятий, строек и учреждений», которое предполагало продажу домов за наличный расчет либо за счет кредита банка с рассрочкой на 2-3 года. Постановление предусматривало продажу комплектов стандартных немецких и финских домов, активное строительство которых шло в 1948-1951 годах, в том числе и силами заключенных. Таким образом практика строительства ИЖС ушла от механизма договоров на строительство.

  • 1950 год

    Создание Госстроя СССР.

    Именно с 1950 года начинается планомерное создание строительной отрасли, работающей на расквартирование населяемых на территорию. Основные принципы, которые были заложены тогда, наследовались на протяжении всего советского времени и фактически с минимальными изменениями дожили до наших дней, сформировав властное представление о том, что ныне принято называть «городской средой», а также о «стандартном жилье» и об основных методах решения Жилищной проблемы.

  • 1952 год

    Механизмом решения Жилищной проблемы было выбрано панельное домостроение.

    В 1952 году XIX съезд КПСС определил необходимость строительства заводов сборных ЖБИ, что привело впоследствии к массовому строительству ДСК, первый из которых появился в Ленинграде в 1959 году. Результатом решения съезда стали Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии производства сборных ЖБИ конструкций и деталей для строительства» от 19 августа 1954 года и «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» и «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимость строительства». Эти постановления зафиксировали примат максимального снижения стоимости Квадратного метра.

  • 1957 год

    Каждой семье по квартире.

    31 июля 1957 года принято Постановление ЦК КПСС и Совмина СССР «О развитии жилищного строительства в СССР», которое, на уже подготовленной в период 1948-1956 годов базе, широко продекларировало политику решения Жилищной проблемы исходя из принципа "каждой семье по квартире". Исходя из этой цели формируется и градостроительная политика, в результате которой на долгие годы основной планировочной единицей становится жилой микрорайон на 10-15 тысяч жителей.

  • 1958 год

    Средства на строительство были выделены в отдельную бюджетную строку.

    30 мая 1958 было принято постановление Совмина СССР N 575 «Об изменении порядка планирования капитальных вложений на жилищное, коммунальное, культурно-бытовое строительство и на развитие строительной индустрии». Это постановление отделило средства на строительство жилья от общих промышленных капиталовложений. Фактически вновь был восстановлен жилищный целевой налог - соответствующая доля подоходного налога стала целевой, а Советы на местах получили ресурсную базу для распредления и строительства жилья. Таким образом была зафиксирована структура жилищного фонда. В нем, наряду с ведомственным и частным, появилось муниципальное жилье.

  • 1962 год

    Возврат жилкооперации.

    1 июня 1962 года принято Постановление ЦК КПСС и Совмина СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве», которое реанимировало идею жилищных кооперативов.

  • 1962 год

    Введение единой модульной сетки.

    СНиП II-А.4-62 "Единая модульная система в строительстве. Основные положения проектирования" ввел единую для всех строительных конструкций модульную сетку с модулем в 100 мм. С тех пор проектирование зданий ведется исходя из кратности размеров этому модулю, равно как и производство сортимента и строительных конструкций. Впрочем, к настоящему моменту сложилась альтернативная модульная сетка - "армянский размер".

  • 1977 год

    Бригадный подряд.

    «Руководство по организации комплексных и специализированных бригад в жилищно-гражданском и промышленном строительстве», разработанное ВНИИПИТруда в 1977 году, стало основой для "постановки бригадного подряда на научные рельсы". Время выхода бумаги не случайно - к этому моменту широкое распространение получил хозспособ строительства. Практики бригадной работы, заложенные в то время, сохранились поныне.

  • 1980 год

    Коммунизм не пришел.

    С риторикой построения коммунизма к 1980 году связано два важных аспекта жилищного строительства. Первый - проектная долговечность "хрущевок", массовые панельные серии которых были рассчитаны на 30-40 лет эксплуатации. Второй аспект - ради достижения целевого показателя "каждой семье по квартире" жилищная политика вновь была переориентирована на содействие самостоятельным усилиям граждан по строительству жилья. «В 70-е годы построены жилые дома, площадь которых превысила весь городской жилищных фонд страны в начале 60-х годов» (отчетный доклад на XXVI съезде КПСС).

  • 1983 год

    90 серия и монолит.

    В 1983 году принято Постановление ЦК КПСС «О мерах по обеспечению выполнения планов строительства жилых домов и социально-бытовых объектов», которое предусматривало дальнейшее повышение уровня индустриализации жилищного строительства, а также переход на новые прогрессивные серии домов. Результатом стало развитие монолитного домостроения, а также замена массовых серий "хрущевок" и "брежневок" на новые панельные серии, включащие в себя объекты целого микрорайона. В частности, стоит отметить 90-ю серию, панели для которой производятся поныне, а планировочные решения стали основой для нынешней "стандартной квартиры" площадью 56 квадратных метров.

  • 1986 год

    Жилье-2000.

    XXVII съезд КПСС поставил задачу к 2000 году обеспечить каждую семью квартирой, а 17 апреля 1986 года ЦК КПСС и Совет Министров СССР утвердили постановление «Об основных направлениях ускорения решения жилищной проблемы в стране», согласно которому в XII пятилетке должны были построить 595 млн. кв. метров. Для реализации задачи была разработана и принята программа "Жилье-2000", которая закрепила новые приоритеты: «Выполнение намеченной программы строительства возможно лишь на основе применения индустриальных методов производства работ. Индустриализация является основным направлением развития строительства. Она означает превращение строительного производства в механизированный поточный процесс сборки и монтажа зданий из крупноразмерных конструкций, их элементов и блоков, имеющих максимальную готовность». При этом не было забыто и индивидуальное жилищное строительство - к 2000 году предполагалось увеличить ввод ИЖС в 3,5 раза по сравнению с 1985 годом. Именно тогда Госстрой рассчитал показатель в виде 22 квадратных метров общей площади на человека, его планировалось добиться к 2000 году. В расчетах Госстроя именно достижение обеспеченности жильем в виде 22 "квадратов" на человека было индикатором решения Жилищной проблемы, то есть гарантией того, что у каждого жильца будет своя комната.

  • 1988 год

    ИЖС.

    11 февраля 1988 года вышло постановление ЦК КПСС и СМ СССР N 197 "О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства", которое заложило основы для будущей (уже после развала СССР) целевой программы "Жилище". Постановление предусматривало выдачу льготных кредитов на строительство (по условиям, близким к условиям 1939 года) и набор мероприятий по активному использованию местных материалов. Одним из важных результатов постановления стало появление массовой литературы для индивидуальных застройщиков, а также широкая пропаганда опилко- и шлакобетонов.

  • 1989 год

    Строительство на селе.

    Постановление совета министров СССР от 5 апреля 1989 года «О программе социального развития села» требовало «всемерно развивать индустриализацию сельского строительства, расширить применение комплектов домов и деталей из древесины и местных строительных, современных отделочных и кровельных материалов, автономных систем инженерного оборудования». Таким образом, Постановление пролонгировало практику внедрения методов индустриального строительства на селе, которые активно применялись с начала 70-х годов, что привело к появлению в селах и поселках многоквартирных домов "нового быта" вопреки расчетам экономистов, которые еще в 60-е годы подсчитали, что МКД в селах с населением менее нескольких тысяч человек не рентабельны.

  • 1991 год

    Приватизация.

    4 июля 1991 года вышел Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», который впервые заложил основы для оформления полноценного права собственности на квартиры. Впрочем, в первые годы действия соответствующего законодательства, приватизация жилого фонда шла низкими темпами - к 1997 году было приватизировано не более 30% жилья в городах. Таким образом оказывается, что полноценным объектом купли-продажи квартиры стали лишь около 20 лет назад, а частные дома оставались таковыми на протяжении 200 последних лет.

  • 1993 год

    ИЖС как основной метод решения Жилищной проблемы.

    20 июня 1993 года постановлением Совмина РФ №595 была принята государственная целевая программа "Жилище". Ключевая особенность этой программы заключалась в её нацеленности на индивидуальное жилищное строительство. Именно индивидуальную застройку авторы программы видели основным методом решения Жилищной проблемы. Программой предлагалось создавать участки с инженерной инфраструктурой и выделять их очередниками, а также реализовать меры, которые фактически предусматривались еще постановлением ЦК КПСС и СМ СССР №197 от 1988 года.

  • 1996 год

    Целевая программа "Свой дом".

    Федеральная целевая программа "Свой дом" была принята 27 июня 1996 года как документ, описывающий механизмы реализации программы "Жилище". "Свой дом" провалился, но интересен тем, что в нем был сформлирован новый целевой индикатор жилищной обеспеченности - 18 квадратных метров на человека к 2000 году.

  • 2001 год

    Переход на расквартирование.

    17 сентября 2001 года Правительство РФ утвердило федеральную целевую программу "Жилище" на 2002-2010 годы. Программа отошла от духа программы "Жилище" 1993 года и предусматривала прямую жилищную помощь выделенным группам ресурсополучателей и прямое субсидирование ипотек. В качестве одного из главных индикаторов программы стал уровень жилищной обеспеченности.

  • 2010 год

    Жилье эконом-класса.

    Новая редакция ФЦП на 2010-2015 годы заложила механизмы работы с земельными участками через механизмы аукционов и обеспечения их инженерными коммуникациями. При этом понятие "жилье экономического класса" стало важнейшим, а уровень ввода такого жилья - одним из главных целевых показателей. Право на покупку такого жилья стало избирательным окончтально, причем (в ряде случаев) с наложением дополнительных обязанностей - в первую очередь в виде обязательств не менять место службы.

  • 2012 год

    Отчетность "квадратами".

    После появления декларативных майских указов Президента коренным образом были изменены методики оценки эффективности работы глав регионов. Вместо массы индикаторов осталось несколько ключевых, напрямую завязанных на индикаторы из указов. Одним из таких показателей стал и уровень обеспеченности жильем. Аналогичная бумага в 2014 году была разработана и для оценки эффективности деятельности муниципалитетов, что привело к повсеместному внедрению декларативных планов ввода жилья, спускаемых с уровня региона муниципалитетам.

  • 2015 год

    Поворот в жилищной политике.

    В 2015 году в действующую ФЦП были внесены кардинальные изменения, продлившие срок её действия до 2020 года. Одно из важнейших изменений - исчезновение из списка главных целевых индикаторов уровня жилищной обеспеченности. Его место занял индикатор количества семей, улучшивших свои жилищные условия. Новая редакция ФЦП заложила основы для прямого формирования строительной отрасли и типизации строительства.

  • 2017 год

    Переход на комнаты.

    На фоне провала программы "Жилье для молодой семьи" была переработана программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая является основой для ФЦП "Жилище". Одно из наиболее важных изменений - появление в качестве целевого индикатора уровня обеспеченности населения комнатами, то есть реализации принципа "одна комната на человека". Проблема в том, что этот целевой индикатор уже был достигнут в целом по стране в конце 2015 года.

  • 2017 год

    Ипотека и арендное жилье.

    Программа "Ипотека и арендное жилье" была выбрана главным инструментом реализации целей ФЦП "Жилище", а программа "Жилье для молодой семьи" отменена. Механизмы новой программы таковы, что подразумевают жесткое регулирование отрасли, а банкам через механизм рефинансирования ипотек отводят роль распределителя ресурсов. Дополнительным следствием стало открытое признание необходимости стандартизации распределяемого жилья, а также выработка механизмов контроля застройщиков, которые привели к тому, что строить крупные МКД фактически станет возможно только при личном одобрении глав регионов и Минстроя.

Тезисы (скачать XML)


Содержание всех этих понятий намного глубже, чем кажется на первый взгляд, по причине сакрализации Жилищной проблемы. Априори считается, что такая проблема существует, люди её решают, а государство призвано им в этом всячески помогать. Мерой решения Жилищной проблемы при таком подходе оказывается Квадратный метр, который уже перестает быть единицей измерения площади, а средством — Стройка, перестающая быть процессом. Вокруг этого и сосредотачиваются усилия государства, а также населения, решающего Жилищную проблему самостоятельно.

Жилищная проблема и Квадратный метр

Ситуация изменилась в 1918 году, когда был опубликован Декрет Президиума ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». В результате жилье стало государственной собственностью, а его распределение вызвало необходимость введения учетной меры в виде санитарной нормы жилой площади. Впервые эта норма была принята в 1919 году по расчетам Наркомздрава и составила 18 квадратных аршин или 9 квадратных метров на человека. Таким образом «квадрат» из индикатора качества жилищных условий превратился в инструмент их нормирования, что привело к появлению количественного выражения Жилищной проблемы, понимаемого как отсутствие или недостаток квадратных метров. С этого момента фраза «жилищная проблема» обрела знаковое выражение.

Жилищная проблема — это не объективная категория, а объект исповедания, то есть веры

Все остальное относится к ней опосредованно и интересует государство лишь косвенно, что прямо выражается в подведомственности. Многоквартирное жилье в городах проходит по ведомству Минстроя, решающего Жилищную проблему, а малоэтажные индивидуальные жилые дома в сельской местности — по линии Минсельхоза и его агентств по развитию сельских территорий на местах. Индивидуальная застройка в городах вообще оказывается вне пространства государственной заботы, оставаясь в сфере влияния муниципалитетов. Объединяет все это жилье отчетность жилого фонда, представленная в Квадратных метрах, и при этом являющаяся мерой решения Жилищного вопроса, несмотря на различие в источниках получения отчетных «квадратов». Квартира и частный дом в городе — это совершенно разные объекты по своей природе. Праву собственности на квартиру лишь более 20 лет, а праву собственности на частный дом — более 200. Жилищная проблема существует только в пространстве квартир, а в пространстве частных домов существует проблема получения земли. Основа этого разделения была оформлена в 1948 году и по сей день осталась неизменной. Возникает разделение: проблема получения квартиры против проблемы получения земли.

Область существования Жилищной проблемы — это город и квартира

В первую очередь в этой связи интересны постановления партии и правительства «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства, «О развитии производства сборных жби конструкций и деталей для строительства» и «О развитии жилищного строительства в СССР», которые заложили сохранившиеся поныне нормативы и требования: микрорайон на 10-15 тысяч жителей как основная планировочная единица, 0,1 метр как модуль сетки для нормирования всех строительных конструкций, ДСК как основа индустриального строительства, каталоги типовых проектов и так далее.

«Стандартное жилье» - это основной объект приложения усилий государства по решению Жилищной проблемы

Вопрос учета ввода Квадратных метров стал особенно важным после введения соответствующей строки в отчетность региональной власти и появления соответствующего индикатора в требованиях разнообразных федеральных целевых программ. В результате именно отчетность по вводу Квадратных метров привела к формированию достаточно жесткой плановой системы, которая работает следующим образом: регионы в начале года спускают в муниципалитеты декларативные планы ввода жилья. Это вынуждает муниципалитеты демонстрировать (или хотя бы декларировать) постоянный рост объемов ввода жилья. Парадокс в том, что зачастую этот декларируемый рост обеспечивается вовсе не за счет объекта управления, а за счет жилищного строительства, ведущегося вне пространства заботы государства. см.данные - http://ulgrad.ru/stroyka/data.php#data8

Строительная отрасль — это набор практик строительства стандартного жилья с целью расквартирования. Остальное — это не отрасль

При этом сравнение первичных форм учета 1-Ж и данных Росреестра по регистрации прав на недвижимое имущество в ряде регионов практически не коррелируют между собой. Более чем в половине регионов отмечается резкий рост объемов ввода жилья в последний месяц-полтора перед началом нового года (или, что то же самое, — перед концом отчетного периода). В большинстве случаев это объясняется административными мерами со стороны власти, направленными на улучшение отчетных показателей. Основных мер воздействия две. Первая — давление на службы главных архитекторов и Стройнадзор с целью ввода под конец года в эксплуатацию максимального количества проблемных (с точки зрения выполнения разнообразных регламентов) домов (в первую очередь МКД), чем зачастую пользуются и застройщики. Вторая — прямые манипуляции со статистикой по форме 1-Ж (ИЖС), заполнение которой ныне регламентируется приказом Росстата номер 427 от 15 августа 2016 года. В соответствии с этим приказом, по сути наследующим предыдущие, форму ИЖС заполняют и предоставляют муниципалитеты, органы технической инвентаризации и органы кадастрового учета, причем в обобщенной форме. Основаниями для заполнения на условиях равнозначности оказываются: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический паспорт и кадастровый паспорт объекта ИЖС. Благодаря этому возникает вполне узаконенная возможность учитывать построенные (либо взятые муниципалитетом на баланс, либо впервые «приватизированные» населением) частные дома несколько раз — как по линии разных ведомств, так и на уровне муниципалитета. Особого внимания заслуживают МКД малоэтажного типа (наиболее распространенный тип в набольших поселках), которые строятся индивидуальными предпринимателями. Вполне легально такие постройки могут быть учтены четырежды — один раз как МКД и три раза как объект ИЖС. Возникает парадокс — плановые показатели достигаются за счет ИЖС, а объектом управления власти является расквартирование в МКД. Интересный факт: если сложить объемы ввода жилья за несколько последних лет и сравнить их с общим объемом жилого фонда, то в некоторых регионах возникает парадоксальная ситуация — оказывается, что за последние 3-4 года ИЖС построено больше, чем... весь объем имеющегося до этого жилого фонда ИЖС. см.данные - http://ulgrad.ru/stroyka/data.php#data1

Пути достижения постоянного роста объемов ввода жилья на уровне муниципалитетов

Особый интерес в этой связи представляют последние изменения в законодательство, которые с 1 января 2018 года фактически приравнивают дачные дома для постоянного проживания к ИЖС. С учетом требований к обязательной постановке земельных участков в СНТ на кадастровый учет, это может способствовать получению нового источника положительной статистики по вводу жилья наравне с такими как: впервые взятые на баланс и оформленные строения из списков имущества муниципалитета, впервые оформленные населением частные дома и другие. До недавнего времени жилищная активность на землях, формально относящихся к землям с/х назначения, в большинстве случаев проходила мимо учетных систем власти, причем на фоне повсеместной «поддержки садоводов» в виде программ электрофикации, газофикации и дорожного строительства. Практически повсеместно широкое распространение получила практика так называемых «жилых дач», которые зачастую никак (кроме учетного статуса) не отличаются от ИЖС в черте городов, а в пригородах зачастую превращаются в распределенные геронтологические центры. Широкое распространение получила практика строительства жилья для постоянного проживания в СНТ, на землях ЛПХ, в деревнях (без прописки) людьми старшего и среднего поколений, рассматривающих эти объекты как место доживания («на старость»). При этом очень часто городские квартиры оставляются детям, хотя прописка в них сохраняется. Отдельного внимания в этой связи заслуживают так называемые родовые поселения, которые становятся объектом учетного интереса власти, которая зачастую делает все для того, что оформить постройки в таких поселениях как ИЖС и легитимировать поселенцев на своей территории. Таким образом муниципальные власти достигают увеличения ресурсной базы за счет декларирования нового населения и формального увеличения объемов ввода жилья. При этом зачастую строения, которые подвергаются оформлению, не отвечают базовым требованиям к жилью для постоянного проживания, но, несмотря на это, учитываются в этом качестве.

Дачи как статистический резерв и жилье «подальше от власти»

Оперирование данными статистики (с которыми и работает власть) в первичных формах «структура жилого фонда» и «структура домохозяйств» показывает, что в целом по России новый целевой индикатор УЖЕ достигнут по результатам 2016 года, а в большинстве регионов сложился огромный (до 80%) переизбыток одно и двух-комнатных квартир. При этом именно такие квартиры считались и считаются основным объектом приложения заботы государства в строительной отрасли. Именно на подобное жилье делает упор и новая редакция ФЦП «Жилище», облеченная в пафос городской среды, типовых проектов и прочей обрамляющей риторики, включающей в себя и новые стимулирующие «финансовые инструменты», призванные снизить стоимость одного квадратного метра в стандартном жилье, то есть добиться «доступности жилья». На этом фоне парадоксальной выглядит практически всеобщая вера в то, что вложения в жилую недвижимость в виде квартир являются надежным вложением средств, что зачастую оказывается основным поводом для покупки. Эта вера строго обратна вектору усилий государства, но сглаживается за счет активного смещения фокуса приложения усилий населения с квартир на частные дома. см.данные - http://ulgrad.ru/stroyka/data.php#data8

Жилищной проблемы не существует

Именно благодаря дефициту земли и востребованных предложений готовых строений, а также отсутствию проявлений заботы со стороны власти, в сфере ИЖС существует определенный рынок — как объектов, так и услуг, позволяющий говорить о соотношении спроса и предложения, а также об определенной моде. Если моду на МКД в последние годы в сфере стандартного жилья напрямую задает власть, то в ИЖС действуют иные законы, а также явно прослеживается региональная специфика как в технологиях строительства, так и в применяемых материалах и цветовой гамме оформления. Типовой частный дом ныне можно описать как двухэтажное или мансардное строение из легкого бетона, обложенное бежевым кирпичом и накрытое коричневой металлочерепицей. Частные застройщики и промысловики от ИЖС рассматривают подобное цветовое и планировочное решение не только как дань моде, но и как гарантию успешной продажи дома. Основные вариации начинаются во внутренней отделке, где существует ярко выраженная региональная специфика, зачастую основанная на еще советской схеме распределения строительных трестов по стране, а также на доступности б/у стройматериалов.

Частные дома и интеграция жилья

Подобный тип строения появился на свет вовсе не благодаря высокой технологичности, появлению новых технологий или по другим «техническим» причинам, а в первую очередь по причине особенностей современного строительного промысла в последние годы. Дело в том, что подобный конструктив здания оказался как нельзя лучше приспособлен к механизмам деятельности застройщиков и подрядчиков, то есть рассчитан на строительство путем осваивания бригадами сравнительно небольших объемов работ. Таким образом, при строительстве дома можно обойтись минимальным финансовым ресурсом, расплачиваясь за работу квадратными метрами в еще непостроенном жилье. Классические панельные дома этому критерию не соответствуют, так как требуют покупки домокомплекта и применения гораздо более дорогой техники для монтажа, а также использования услуг ряда комплексных бригад. Именно по этой причине в последние годы стали сворачивать свое производство комбинаты крупнопанельного домостроения, существовавшие с советских времен, несмотря на формально лучшие технико-экономические показатели КПД (крупнопанельного домостроения) по сравнению с каркасным. Эти формальные показатели оказываются мало совместимы с реальными промысловыми практиками, оборачиваясь не меньшими, а большими издержками. Их можно покрыть только за счет государства, попав в разнообразные списки приоритетных застройщиков, получающих право на комплексное освоение основных планировочных единиц — микрорайонов, в рамках ФЦП и при условии, что государство участвует в расквартировании населяемых в эти дома. Таким образом, внешний вид МКД ныне может явно указать на вид промысла его застройщика. Монолитно-каркасный дом чаще всего говорит о собственной инициативе застройщика по осваиванию ресурса в виде земельного участка, а новый панельный микрорайон или район современного прочтения барачной застройки часто оказываются следствием приложения усилий государства по решению Жилищной проблемы.

Массовых современных строительных технологий не существует, внешний вид дома говорит о характере и типе промысла застройщика

Функции генподрядчика и застройщика должны быть разделены по закону, что можно отметить на любом информационном щите новостройки. Но даже если это разделение сугубо формально, и обе структуры контролируются одними и теми же лицами, обязательно существует промысловое разделение ввиду кардинального различия природы осваиваемых ресурсов. Застройщик осваивает ресурс в виде земельного участка с коммуникациями и занят его добычей и осваиванием. В нынешних условиях дефицита площадок это обязательно подразумевает вхожесть во власть и наличие высокой степени уважения, открывающей двери в нужные для решения вопросов кабаки и бани, в которых и происходит, собственно, процесс застройки (а не стройки). Генподрядчик осваивает ресурс иных связей, где мера уважения заключается в степени соблюдения иных понятий, в первую очередь основанных на знании механизмов правильного кидка. Именно особенности промысла генподрядчиков и подрядчиков становятся основными нарративами низового строительного фольклора, который по большей части оперирует историями про кидки, обманы и нарушение негласных понятий. Связи генподрядчику нужны для работы с «правильными людьми», которые берут на себя «решение проблем», то есть непосредственно организацию строительства. Это подрядчики, которые заняты привлечением собственных или сторонних бригад для реализации определенного объема работ (чаще просто «объема»), и взаимодействуют с ними на уровне бригадиров, которые уже берут на себя ответственность за непосредственное осуществление строительных работ. Именно на этом уровне и начинается стройка. см.типологию строительных промыслов - http://ulgrad.ru/stroyka/#tip

Застройщики жилье не строят

В общем и целом большинство строительных бригад построено на артельном принципе в том случае, если они возникли стихийно. В этом случае выборы «бугая» (бригадира) происходят коллегиально, а мерой заработка продолжает оставаться мера труда. В этом плане интересно, что современные практики доплат бригадой бригадиру за функции организации работы обычно подразумевают 10-20% надбавку относительно выработанных объемов, что полностью соответствует формальным практикам бригадного подряда в СССР, действующих с начала 60-х годов. Типология бригад проста. Их можно разделить либо по виду деятельности (каменщики, бетонщики, электрики и так далее), либо по способу организации (профессиональная и «дикая» бригады). Профессиональная бригада обычно состоит из сработавшегося коллектива мужиков среднего возраста, которые за годы работы выработали негласную внутреннюю специализацию и знают себе цену, а «дикая» бригада представляет собой стихийно сложившийся коллектив, который часто по инерции называют «шабашниками». Чаще всего подобные коллективы складываются «под объект» или «под объемы» и являются основным объектом кидка со стороны подрядчиков.

Бригады и бригадиры

Основой оценки является мера труда (фактически, «выработки»), причем с учетом степени самоотдачи. На втором месте стоит мера уважения, которая выражается через уважение других членов бригады к личным и профессиональным качествам работника. Уважаемым членам бригады прощается больше, чем новичкам. Например, при желании они могут себе позволить работу вполсилы, а также отдачу части времени на поучение и научение начинающих. Мера ответственности как критерий значимости чаще всего применяется к бригадиру и к людям, выполняющим высокоответственные работы, — например, врезку в газопровод под давлением или установку замков в дорогие межкомнатные двери. Зачастую по общей договоренности для сохранения отношений в коллективе на такие работы приглашаются специалисты со стороны. Именно этим пользуются, например, специалисты по подрезке обналички, врезатели замков, печники и так далее, которые часто работают в одиночку, используя специалистов пригласившей их бригады как подмастерьев. Очень часто бригады формируются по этническому принципу или принципу землячества, что приводит к бытованию устойчивых стереотипов. Так, считается, что узбеки и чуваши хорошие каменщики, армяне — специалисты по тротуарной плитке и укладке асфальта, северяне — хорошие плотники и так далее. Этот стереотип зачастую искусственно поддерживается и самими бригадами, хотя объективных предпосылок для этого чаще всего не было. В последние годы на фоне падения рубля произошло замещение на стройках узбеков и таджиков на калмыков, а из узбекских и таджикских строителей на российских стройках в основном остались действительно слаженные профессиональные специализированные бригады, работающие по тем же ставкам, что и русские.

Отношения внутри бригад

В последние два-три года организация процесса батрачества стала предметом особого промысла. В той же Москве появились рабочие дома, которые сдают своих жильцов в аренду по ставкам от 1000 до 3000 в день за человека на любые виды работ, а взамен предлагают батракам кров и питание плюс небольшие деньги (порядка 300 рублей в день). В провинции и в Санкт-Петербурге получила распространение практика сдачи в батраки резидентов различных наркодиспансеров — как официальных «наркологичек», так и теневых, создаваемых зачастую под контролем разнообразных сект. Средняя стоимость аренды батрака на день в подобных заведениях — 1500 рублей. Чаще всего такие батраки привлекаются на самые тяжелые работы, от исполнения которых отказываются профессиональные бригады. В результате работы батраков и бригад жилье все-таки достраивается. Что дальше?

Батраки

Причин несколько. Во-первых, планы по запуску программы рефинансирования ипотек, что делает для банков наиболее ликвидным товаром долги, которые можно предъявлять. Во-вторых, давление со стороны государства в виде плановых показателей по раздаче ипотечных кредитов, которые рассматриваются как один из основных индикаторов успешности решения Жилищной проблемы в разрезе доступности жилья. В результате сложилась ситуация, когда банки повсеместно идут на раздачу денег под покупку жилья, закрывая глаза на практически все «нюансы». В результате повсеместно сложилась практика покупки жилья буквально без копейки денег через процедуру завышения оценки стоимости жилья на размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. При этом на документы, сопровождающие сделку, банки зачастую смотрят «сквозь пальцы» ввиду необходимости раздачи как можно большего количества денег. Этот процесс происходит на фоне снижения ставок по ипотеке — сначала за счет государственной программы по субсидированию ипотечных ставок, а затем за счет декларирования планов по рефинансированию ипотечных программ банков. В результате сложилась ситуация, когда ипотечные средства стали наиболее дешевым видом кредита, на фоне чего моментально образовался промысел по использованию дешевых денег. На этот промысел переключились т. н. «инвесторы», которые в годы массового спроса на жилье занимались покупкой квартир на ранних этапах строительства для того, чтобы перепродать их на последних стадиях либо по завершению строительства МКД. После спада реального спроса оказалось выгодней использовать средства банков иначе, формально «рискуя» собственной недвижимостью в виде квартир, а фактически получая с помощью этого неликвидного дешевеющего актива доступ к дешевым деньгам. Прибыток стала давать даже простая отдача подобных средств в долг — либо напрямую, либо посредством вложений в разнообразные организации микрофинансирования, которые гарантируют доходность, в разы покрывающую ставки по ипотеке. Тем же самым активно занимались и застройщики, направляя средства долевого строительства в подобные структуры, причем зачастую самостоятельно их открывая. Таким образом, доходность обеспечивалась не за счет самой строящейся недвижимости, а за счет доступа к бесплатным деньгам по схемам долевого строительства. Подобные схемы зашатались под натиском законодательного ужесточения долевого строительства, что привело (наверняка, до момента выработки обходных решений) к отказу многих застройщиков от достройки начатых объектов и к общегосударственной угрозе расширения списка «обманутых дольщиков». С этой угрозой приходится сейчас активно работать государству. В основном, используя схему замены застройщика, что чаще всего приводит к увеличению проектной этажности даже в тех домах, которые уже почти достроены, а также к появлению массовых административных решений по помощи новым застройщикам путем расквартирования в подобных объектах за муниципальный счет разнообразных сирот, переселенцев из ветхого и аварийного жилья и прочих ресурсополучателей. В свою очередь эта ситуация вынуждает искать и находить новых ресурсополучателей, так как иных прямых схем помощи «правильным» застройщикам в подобных случаях фактически не существует.

Жилье раздают бесплатно

Исчезли барыги-«инвесторы», пропали узбеки, риэлторы перестали приводить очереди дольщиков, а государство сосредоточилось на своей собственной Жилищной проблеме и Городской среде, в которых большинству застройщиков места не осталось. В поисках выхода из ситуации многие застройщики внезапно вспомнили о реальных нуждах покупателей, то есть попытались лихорадочно изображать рыночные решения: анализировать спрос, предлагать «элитные» решения и так далее, но в большинстве случаев успеха подобные движения не принесли, особенно с учетом серьезного увеличения регуляторного давления со стороны государства. Относительно независимым от этого давления ныне можно считать лишь сегмент ИЖС, хотя и в эту сторону государство посматривает, надеясь сделать и ИЖС объектом прямого управления.

Реакция застройщиков на изменение ситуации

Типология строительных промыслов по типу осваиваемых ресурсов


Застройщик занимается осваиванием финансового ресурса, который возникает при появлении доступа к земельному участку под строительство, дополненного проектом МКД.
У генподрядчика практически никогда не бывает оборотных средств для организации процесса стройки. По этой причине под объект обычное используются т.н. залоговые деньги, источником которых оказываются квадратные метры, полученные генподрядчиком от предыдущих строек. Здесь важной оказывается их правильная оценка.
Подрядчикам нужны финансовые ресурсы для расплаты с бригадами, но с ними расплачиваются квадратными метрами, которые еще не построены. Лаг времени между началом стройки и продажей "квадратов" покрывается за счет займов, на чем зарабатывают частные займодавцы.
Частные т.н. "инвесторы" зарабатывают за счет разницы в стоимости "квадратов" на начальной и конечной стадиях строительства, покупая метры на стадии котлована, а продавая на стадии, близкой к готовности. Своими средствами они во многом формировали финансовый ресурс застройщика - на некоторых объектах до 90% продаж на начальных стадиях приходилось именно на "инвесторов".
Ипотечный промысел основан на дешевизне ипотечных кредитов относительно потребительских и кредитов для бизнеса. Основан на повышенной оценке объекта, под который берется ипотека. Разница между реальной ценой и стоимостью в оценке возвращается "ипотечнику", который получает дешевые деньги.
Юристы-решалы заняты подгонкой реальности под требования постоянно изменяющегося законодательства и пожелания власти на местах. Суть их промысла заключается в организации разнообразных финансовых схем трассировки поступающих застройщику денежных потоков и в реализации схем по возмещению НДС и обналички.
Промысел генподрядчика основан на умении организовать стройку как процесс с учетом всех необходимых нюансов, а также умении решать вопросы с надзорно-контролирующими органами.
Посреднический промысел заключается в поиске для генподрядчика подрядчиков для строительства и основан на ресурсе многочисленных связей в среде строительных бригад, а также на умении грамотно кидать.
Высокоспециализированные ремесленники - это люди, которые осваивают ресурс умения решать какую-то одну уникальную проблему. К таковым относятся, например, установщики сигнализаций, знатоки противопожарных мероприятий, специалисты по конкретным маркам газовых котлов и так далее. Они не корпорированы в бригады и взаимодействуют чаще всего с генподрядчиком как специалисты по решению конкретных проблем.
Консалтинг в сфере строительства приобрел распространение лишь в последнее время и основан на вере консалтеров в наличие у них уникального знания, позволяющего кардинально изменить плачевную ситуацию со сбытом.
Основная задача проектанта - создание проекта, который может быстро пройти экспертизу. По этой причине главным ресурсом успешных проектантов оказывается база уже отработанных и согласованных проектов.
Подведение коммуникаций и реализация согласований требуют изготовления огромного количества формальных бумаг и больших затрат времени на хождение по кабинетам. По этой причине бумажная работа давно выделена в отдельную деятельность, которой занимаются специальные люди, часто из бывших чиновников. Занимаются они формальным оформлением уже принятых решений.
Подрядчик эксплуатирует один главный ресурс - умение организовать работу на строительной площадке в своей зоне ответственности.
Консультантов на стадии строительства приглашают подрядчики, столкнувшиеся с проблемой, которую не могут решить бригадиры, но которая не интересует генподрядчика ввиду полного делегирования соответствующего объема работ подрядчику. Чаще всего консультантами в этом случае выступают представители купцов-поставщиков оборудования.
Маркетинговый промысел основан на вере застройщиков в наличие рыночных механизмов сбыта, что подразумевает проведение рекламных компаний и организации "по уму" отделов продаж. Всем этим уже давно занимаются специализированные компании, основной ресурс которых - это умение убедить заказчика в существовании конкурентного рынка недвижимости в его сфере.
Специализированный земельный промысел - это деятельность, так или иначе связанная с работой с кадастрами. В первую очередь это документальная подготовка к застройке участка. Во вторую - разнообразная деятельность по изменению его кадастровой стоимости и рыночной оценки.
Промысел по согласованию подразумевает наличия ресурса неформального доступа к тому или иному человеку, обладающему правом постановки необходимой печати или подписи на документах.
Ввиду того, что организационный промысел во-многом основан на кидке, а сама его суть подразумевает неформальные договоренности, редко какая стройка обходится без бандитов, которые занимаются поддержанием порядка в виде установления примата локальных понятий, по которым и разрешаются конфликты на уровне подрядчиков и ниже.
Одна из главных основ риэлторского промысла - это наличие разнообразных листингов объектов, которые необходимы как для правильной оценки объектов, так и имеют самостоятельную информационную ценность. На этом фоне повсеместно существует особый информационный промысел по добыче и торговле подобной информацией.
Промысел застройщика подразумеват обязательное наличие связей для получения ресурсов для промысла и их защите. Основным источником этих ресурсов в настоящее время является власть, поэтому успех застройщика ныне немыслим без вхождения в нее.
Решалы занимаются решением нерешаемых на уровне застройщика вопросов. Чаще всего речь идет о решение региональных вопросов (например, землеотвода) на федеральном уровне. Промысел решал - это дополнительное посредническое звено между застройщиком и согласователем. Иначе говоря, ресурс решал - это не ресурс доступа к согласованию, а ресурс доступа к человеку, который промышляет согласованиями на нужном уровне.
Речь идет о сравнительно небольшом воровстве строительных материалов, которым чаще всего занимаются представители застройщика на строительной площадке, призванные следить за должной организацией работ.
Определенная часть опытных строителей-бригадиров в какой-то момент перестает работать лично, занимаясь только контролем за собственной бригадой. Такое становится возможным только в случае огромного уважения к личности подобного бригадира - "бугая", что чаще всего встречается в бригадах, сформированных по этническому признаку.
Промысел реэлторов основан на ресурсе наличия связей, достаточных для решения проблем покупателей.
Поля таблицы кликабельны
Вид ресурса/стадия строительства Финансовая Согласование Организационная Возведение Продажа
Финансы
Знание
Опыт
Труд
Связи

Фотографии


Публикации


Контакты




Адрес: 121099, г. Москва, ул. Смоленская, д. 8, к. № 25
P: +7 (499) 922-4533
http://khamovniky.ru
Почта:
cholpon.bei@gmail.com