Подведены итоги первого полугодия в сфере строительства. Власти рапортуют о небывалых успехах. Согласно данным статистики объем жилищного строительства в Ульяновской области вырос по сравнению с первым полугодием прошлого года почти на 30 процентов. Всего по данным статистики за полгода построено 257 тысяч квадратных метров жилья. Если подобный темп ввода жилья сохраниться, то к концу года области удастся достигнуть показателей 1993 года. Но не всё так однозначно и позитивно, как кажется на первый взгляд.
Наш канал в TelegramТрадиции массового строительства в СССР были заложены в середине 60-х годов. Именно с этого времени страна взяла курс на индустриальное крупноблочное строительство. Повсеместное внедрение «панели» позволило резко форсировать процесс строительства и быстро вводить в эксплуатацию целые микрорайоны.
Стоит отметить, что для условий российского климата с точки зрения плановой экономики такое строительство было полностью оправдано, позволяя значительно сократить эксплуатационные расходы в расчете на одного жителя.
Важным достоинством такого жилья была и его дешевизна. Работал линейный закон – чем больше комплектов домов выпускалось домостроительными комбинатами, тем дешевле оказывался каждый из них. При объемах выпуска 80-х годов (около 550-600 тысяч «квадратов» в год) стоимость квадратного метра «панельного» жилья оказывалась в 2,5 -3 раза ниже «квадрата» в кирпичных многоэтажках. «Квадрат» при индивидуальном строительстве из кирпича оказывался ещё дороже. Строить из кирпича было дорого, поэтому упор был сделан исключительно на панельные многоэтажки.
Не обошла эта тенденция и Ульяновск. Все отлично знают знаменитые 75 и 90 серии крупнопанельных домов из которых в 70-90-е годы были построены огромные микрорайоны. Альтернативных способов застройки было немного – отдельные учреждения и ведомства строили жилье для своих нужд по доступным им технологиям (чаще всего из кирпича), а индивидуальное жилищное строительство было представлено исключительно вариациями на тему классического сруба.
Тут стоит отметить, что доля ИЖС в общем объеме городской и пригородной застройки была невелика и в 80-е годы никогда не поднималась выше 10%. Тенденция к централизованной застройке была ярко выражена и в сельской местности, где также активно внедрялся «потоковый» метод строительства по нескольким типовым проектам «сельских усадеб».
Благодаря такому подходу в СССР удавалось достаточно эффективно решать «жилищную проблему». Из 700 – 750 тысяч «квадратов» жилья, вводимого в строй в Ульяновской области, в середине-конце 80-х годов, 65-75 процентов составляла именно максимально удешевленная «индустриальная панель».
Исходя из норматива в 12 квадратных метров на человека и средней численности семьи в 3,5 человека, несложно подсчитать, что индустриальный подход к строительству позволял за год решить жилищную проблему 13,5 тысяч семей в области. Зная приблизительные показатели по «недостаточности обеспеченности жильем», можно легко понять, что декларация «каждой семье по отдельной комфортабельной квартире» не была чистой пропагандой. Несложный расчёт показывает, что без учета прироста населения при сохранении темпов ввода крупнопанельного жилья 100% обеспеченность жильём в Ульяновской области была бы достигнута к 1996 – 1998 году. Но, по понятным причинам, этого не произошло. Так образовался «отложенный спрос», который даже при общем сокращении населения позволяет до сих пор безбедно существовать девелоперам.
При этом в ближайшие годы никаких проблем со сбытом для застройщиков не предвидится даже несмотря на «парадные цифры», намеки на достижение показателей 1993 года по вводу жилья и явную тенденцию убыли населения.
Тайны парадных цифр
Причины становятся понятны, если более внимательно присмотреться к статистике. По итогам 2011 года были введены в эксплуатацию 553,8 тысяч квадратных метров жилья. При этом на долю индивидуального жилищного строительства пришлось 339,1 тысяч «квадратов», т.е. 61%. Многоквартирных домов было построено 214,7 тысяч квадратных метров. За первые полгода 2012 года эта цифра составила 65 тысяч квадратных метров.
Отметим, что самым провальным по объему ввода жилья в Ульяновской области годом за последние 30 лет оказался 2002. Тогда было построено всего 180 тысяч «квадратов». Заметный подъём отмечен начиная с 2005 года, при этом основной прирост как давало, так и даёт именно индивидуальное строительство. Если же посчитать суммарный объем введенного в строй многоквартирного жилья за последние 10 лет, включая и рекордный 2011 и удачный 2010, то окажется, что он не дотягивает до показателей ввода жилья за один поздне-советский год! Проще говоря – застройщикам ещё строить и строить, «отложенного спроса» хватит надолго.
Может быть, конкуренцию предпринимателям от строительства составят индивидуальные застройщики? Благо, именно сфера ИЖС демонстрирует наиболее впечатляющую динамику.
Вывод парадоксален – индивидуальные застройщики выгодны строителям квартир, так как именно ИЖС создаёт рыночный фон, формирующий высокие цены на жильё. Благодаря тому, что в общем объёме вводимого в строй жилья львиную долю занимают объекты ИЖС, возникает интересный эффект – чем больше строится жилья, тем дороже квадратный метр!
Причины понятны. Во-первых, из-за увеличения спроса растёт цена земельных участков под строительство. Во-вторых, строительство индивидуальных домов по одинаковым технологиям всегда более затратно, чем возведение аналогичных по площади «квадратов» в многоэтажке. За счёт этого формируется общий рыночный фон, позволяющий получать строителям многоквартирного жилья серьёзные прибыли, причем без увеличения объёмов производства.
На таком «подогретом» рынке отлично выживают и мелкие застройщики, строящие по не самым дешевым технологиям. Если в советское время строить из кирпича было действительно дорого – в 2-3 раза дороже, чем при индустриальном панельном строительстве, то в нынешних условиях этой разницы нет. При отсутствии дешевого жилья (а это «многотиражная панель») от технологий зависит лишь размер прибыли.
Исходя из этого интересно было бы подсчитать, а сколько бы стоил в Ульяновской области один квадратный метр жилья при условии сохранения всей инфраструктуры индустриального панельного строительства? И такие оценки проводились. По данным одного из московских строительных институтов, стоимость одного квадратного метра в стандартной девятиэтажке при годовых «тиражах» «панели» в 500 и более тысяч квадратных метров составляет… 9300 рублей! Правда, без учета стоимости земли и подвода коммуникаций.
Очевидно, что таких цен нет нигде в России. Причины этого понятны – никто из современных застройщиков не существует в тепличных условиях, никто не ориентируется на нормы прибыли в 10-20% и мало кто в состоянии производить дома такими объёмами.
Но вернёмся к особенностям Ульяновской области. Исходя из цифр по итогам 2011 года и значений средней площади продаваемых квартир и частных домов в городе и области, которые есть у риэлторов, можно с достаточной точностью рассчитать сколько семей за прошлый год обзавелись новым жильем. Цифра получается в районе 7,5 тысяч (по самым оптимистическим расчетам), то есть почти в два раза меньше, чем аналогичный показатель за, например, 1990 год.
Конечно, значительная часть вводимого в строй жилья по своим характеристикам не идёт ни в какое сравнение с советской «панелью». Квартиры и дома стали больше, комфортней… Но совершенно перестали быть доступны простым людям. При этом ситуация в лучшую сторону явно не повернётся – программ по строительству действительно доступного (т.е. многотиражного) жилья в области нет. Да и быть не может.
Именно по этой причине прогнозы, связанные с тем, что увеличение объёмов строительства в области может привести (за счёт роста предложения) к некоторому снижению стоимости квадратного метра, выглядят необоснованными. Спрос неминуем до тех пор, пока цены на недвижимость и землю не превысят среднероссийские. А в общем и целом по стране ситуация похожа на сложившуюся у нас…
