Яндекс.Метрика

Конец небоскребов: в Ульяновске разработали новые ПЗЗ

23 марта 2017 Аналитика, Недвижимость Dinika

Разработанный городом проект коренного изменения действующих Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Ульяновска вынесли на общественные слушания. Мы ознакомились с документом и выяснили, что после его принятия множество уже узаконенных зданий и участков окажутся несоответствующими новым Правилам.

старые пзз

Соответствующий проект изменений ПЗЗ был опубликован городом в начале марта, а вчера администрация Ульяновска уведомила о начале серии публичных слушаний, которые являются необходимым этапом принятия новых Правил. Слушания пройдут во всех районах города в период с 29 апреля по 3 мая. Горожанам представят для обсуждения 75 страничный документ, который кардинально меняет текстовую часть существующих ПЗЗ Ульяновска, в том числе в части разрешенных видов и параметров зон застройки. При этом в картографические материалы ПЗЗ изменения пока вноситься не будут. О чем же идет речь в предлагаемых изменениях, и зачем они понадобились?

Интерактивный Генплан и ПЗЗ Ульяновска доступны по ссылке: http://ulgrad.ru/#nedviga

Еще по теме:

Как неоднократно объяснял Улграду главный архитектор города Михаил Мишин, в настоящее время в Ульяновске идет постепенная работа по принятию нового Генерального плана в совокупности со всеми остальными регламентирующими документами. По задумке города, в итоге должен получиться «сквозной» комплект градостроительной документации, все части которой будут соответствовать друг-другу: начиная с планировок территорий заканчивая Генпланом. Подобный подход призван исправить существующее положение при котором не соответствуют друг-другу ПЗЗ, Генеральный план и планировочные документы.

Изменения в ПЗЗ предусматривают серьезное изменение регламентов использования земельных участков по зонам и видам разрешенного использования, а также вводят целый ряд новых требований и норм.

Еще по теме:

Соответственно, для решения этой задачи необходимо привести в соответствии с действующим законодательством существующую текстовую часть городских ПЗЗ. Именно эта причина указывается администрацией и в кратком описании целей проведения публичных слушаний.

Ввиду этого, в новых ПЗЗ, например, появились четкие определения таких понятий как «количество этажей», «садовый дом», «чердак», «объект озеленения» и так далее, а также четкие методики измерения высоты зданий и учета количества этажей.

Но предложенные изменения шире. Дело в том, что изменения в ПЗЗ предусматривают серьезное изменение регламентов использования земельных участков по зонам и видам разрешенного использования, а также вводят целый ряд новых требований и норм. Среди основных нововведений следует отметить введение нормы обязательного согласования архитектурного облика зданий на этапе получения градостроительного плана, а также требования к обязательному наличию парковок с четким указанием количества парковочных мест для объектов разного типа. То есть, после принятия новых ПЗЗ для получения градоплана и разрешений с городом придется согласовывать вид фасадов и планы расположения машиномест исходя из проходимости или вместимости здания.

В новых ПЗЗ напрямую указываются минимальные площади участков для среднеэтажной (5 соток) и многоэтажной (10 соток) застроек, при том, что ныне минимальная площадь участка под многоэтажку вообще не ограничивалась.

Еще по теме:

Еще серьезней выглядят требования к соответствию строений зонам разрешенного использования, которые устанавливают Правила. Одно из главных новшеств в этом направлении — введение ограничений по площади застройки участков, а также по их минимальной площади, в том числе и для зон смешанной жилой застройки. Если в существующих ПЗЗ в этих зонах ограничивался лишь минимальный размер участка в 3 сотки для индивидуального строительства, то в новых ПЗЗ напрямую указываются минимальные площади участков для среднеэтажной (5 соток) и многоэтажной (10 соток) застроек, при том, что ныне минимальная площадь участка под многоэтажку вообще не ограничивалась.

Прямо в регламенты введены и требования к максимальной площади застройки участков — не более 60% для средне- и многоэтажных домов и не более 80% для малоэтажных домов и ИЖС, а также к этажности — не более 12 этажей для многоэтажек, не более 8 этажей для среднеэтажного строительства и не более 3 этажей для ИЖС. В существующих ПЗЗ этажность МКД не ограничивалась, а для ИЖС действовало ограничение «не более 4 этажей». Столь же прямо новые ПЗЗ ограничили и высоту заборов. В случае принятия новых Правил, глухие заборы выше двух метров окажутся вне закона.

Подобные ограничения коснулись практически всех зон использования, хотя и в разной степени. Для некоторых зон были введены нормативы озеленения (не менее 20% площади участка), для других изменились виды разрешенного использования, где-то поменялись отступы от красных линий и т. д. Кроме того из ПЗЗ исчезла существующая норма, которая прямо позволяла по согласованию с соседями не соблюдать пожарные нормативы в виде отступов от соседних зданий при условии того, что соседствующие стены делаются глухими.

Очевидно, что предлагаемые изменения текстовой части ПЗЗ отнюдь не косметические, а достаточно глобальные для того, чтобы после принятия вывести массу объектов недвижимости в Ульяновске «за границу закона», то есть автоматически сделать их не соответствующими действующим ПЗЗ. Разработчики проекта изменений уделили этому особое внимание, отдельно расписав статус подобных объектов.

В худшей ситуации окажутся те собственники, объекты которых одновременно не соответствуют и новым ПЗЗ и техническим регламентам.

Еще по теме:

Суть в том, что подобные объекты, которых будет множество, будут признаваться несоответствующими действующим ПЗЗ, но при этом «могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами» до тех пор, пока их владельцы не захотят внести изменения в документы (например, затеяв реконструкцию). В этом случае новые ПЗЗ требуют не увеличивать «степень несоответствия» таких строений Правилам, а реконструкция будет согласована только в том случае, если она направлена на «уменьшение несоответствия» ПЗЗ.

В худшей ситуации окажутся те собственники, объекты которых одновременно не соответствуют и новым ПЗЗ и техническим регламентам. На такие строения и участки предлагается накладывать запрет на использование.

Впрочем, ПЗЗ предусматривают и возможность обойти ограничения через новую процедуру «разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства». В этом случае разрешение будет выдаваться после рассмотрения заявления специальной комиссией и проведения публичных слушаний. Такой же механизм предлагается и для изменения вида разрешенного использования участка.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (9 голосов, средний: 4.22 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...