Яндекс.Метрика

Что будет со стройкой? От промыслов к отрасли и обратно

Начало года ознаменовалось серьезными изменениями в законодательство, а также началом масштабных изменений в ФЦП «Жилище». Суть всех этих изменений можно рассматривать как заявку на монополизацию понимания строительства как набора объектов управления власти. Но делать это уже поздно – реальность и представления власти о застройке и застройщиках уже давно разошлись настолько, что сблизить их не получится.

crane-905488_640

На волне бума строительства сложилась вполне жизнеспособная промысловая структура, которая внешне репрезентировалась как деятельность девелоперов или застройщиков, а на деле представляла собой совокупность нескольких промыслов: финансового, организационного, строительного и риэлторского, связанных через отношения разного рода кооперации.

Внешнее представление этой кооперации как девелоперской деятельности обеспечивалось структурами, которые занимались финансовым промыслом, выполняя в том числе и функцию насыщения хозяйственной деятельности живыми деньгами вместо банков. Именно эти структуры и принято называть застройщиками, хотя к непосредственно строительству они отношение имеют чаще всего косвенное.

Земельный участок превращался в инструмент финансового промысла путем двух основных механизмов — залога и долевого строительства

Еще по теме:

Причина в том, что этот промысел оказывается завязан на монетизацию земельного участка, пригодного под строительство (в совокупности с проектом и согласованиями), который и оказывался главным, а во многих случаях и единственным, активом, необходимым для начала промысловой деятельности. Пути получения этих участков в распоряжение (далеко не ограниченное правами аренды или собственности) при этом чаще всего оказывались весьма непростыми.

Земельный участок превращался в инструмент финансового промысла путем двух основных механизмов — залога и долевого строительства, позволяющих получить живые деньги под пока еще несуществующий объект недвижимости. При этом почему-то даже именитые эксперты рынка недвижимости считали и продолжали считать, что полученные ресурсы застройщикам нужны для строительства. На самом деле это не так — прямой связи между процессом строительства и этими ресурсами нет. Скорее, можно было говорить про то, что на этом этапе возникает свободный финансовый ресурс с низкой стоимостью использования.

Само это использование — вопрос индивидуальный, зависящий от конкретного «застройщика». Типичные примеры: поддержание необходимых для деятельности социальных связей, что часто интерпретируется как «политика», запуск в системы быстрого оборота (например, в микрофинансы), «инвестиции» в добычу новых базовых ресурсов (участков) и так далее. В последнем случае финансовый промысел может принимать типичные черты финансовой пирамиды, но во всех случаях подобная финансовая деятельность с непосредственно процессом строительства связана косвенно.

Типичная практика кооперационного взаимодействия в подобных отношениях — это бартер будущего

Еще по теме:

Процесс строительства традиционно держался на других отношениях кооперации, которые напрямую с финансовыми отношениями не связаны. Этот процесс — объект приложения усилий организационного промысла, внешне представленного как деятельность подрядчика, то есть промысловой структуры, основной ресурс которой — это организация непосредственно процесса строительства. Типичная практика кооперационного взаимодействия в подобных отношениях — это бартер будущего: расплата площадями в еще непостроенном строении. Фактически, строя «за того парня» – застройщика, подрядчик строит и для себя.

Но, так как организационный промысел подразумевает высокие издержки «на компетенции», то есть на выполнение согласований, серьезному промысловику-подрядчику заниматься непосредственно строительством зачастую невыгодно, да и некогда. Этим занимаются уже нанимаемые прорабы с собственными бригадами, промысел которых уже напрямую завязан на непосредственно строительную деятельность: кладку кирпича, монолитные работы, отделку, «инженерку» и так далее.

Тут стоит отметить, что подобный механизм кооперации был типичен для России всегда, равно как и её внешний по отношению к застройщику характер. Внутренняя кооперация, когда застройщик пытается объединить внутри своих структур весь цикл строительства, показывала и показывает резкое увеличение при этом издержек, что делает её невыгодной. Попытки сохранить подобные системы работы (чаще всего унаследованные еще со времен СССР) крупными застройщиками явно показали их неадекватность реалиям, что нашло отражение и в судьбах «строителей полного цикла».

Подобная кооперация отлично работала до момента насыщения спроса многоквартирным жильем, наступление которого одновременно сопровождалось усилением усилий государства по превращению строительных промыслов в отрасль. Эти усилия внешне проявлялись в риторике поддержки отрасли, подкрепленной рядом мер прямого субсидирования, но имели внутреннюю природу возврата практики расквартирования, неизбежность внедрения которой стала очевидна в последние годы.

Как и любая квазирыночная активность государства, подкрепленная «мерами поддержки», практика расквартирования привела к тому, что возникла необходимость четкого выделения «правильных» застройщиков, которые должны восприниматься как объекты управления власти, которая монополизировала для них получение базового ресурса для начала финансового промысла. В качестве наиболее простого примера-иллюстрации можно привести ФЦП «Жилье для российский семьи», а также меры ФЦП «Жилище» в редакции 2015-2016 годов.

Строить и строить дальше, причем строить то, что утверждено на федеральном уровне через механизмы рекомендуемых и типовых проектов, – то есть, в первую очередь, аналоги советских микрорайонов

Еще по теме:

На уровне регионов подобный тренд оказался подкреплен созданием собственных списков тех застройщиков, которых можно рассматривать как прямой объект управления, в том числе и для того, чтобы регионы могли рассчитывать на получение федеральных ресурсов на «поддержку и развитие отрасли». Отрасль в этих документах стала сугубо персонифицирована через появление статусов «приоритетных застройщиков», «приоритетных проектов жилищного строительства», «основных девелоперов» и так далее (региональная риторика различается). Соответственно, именно на эту отрасль и оказалось спущено решение тех задач, которые были продекларированы в регуляторных программах, указах и заявлениях: обеспечить рост объемов строительства МКД, обеспечить рост выдачи ипотек и так далее. То есть, строить и строить дальше, причем строить то, что утверждено на федеральном уровне через механизмы рекомендуемых и типовых проектов, – то есть, в первую очередь, аналоги советских микрорайонов. Задача власти в подобной ситуации может пониматься как задача населения построенного.

Понятно, что эта задача может быть решена только в случае оперирования с теми населенными на территорию, которые являются ресурсополучателями, то есть объектом управления власти. Отсюда многочисленные программы субсидирования ипотечных ставок для бюджетников, особые программы для госслужащих и молодых семей из работающих по найму, негласное поддержание банковских практик ипотек без первого взноса с завышением цены объекта и так далее. Собственно, в этом и заключается суть расквартирования, которая ничем кроме квазирыночного обрамления не отличается от еще советских и царских практик: несущие служение государству получают квартиру, за право жить в которой платят.

Правильней было бы говорить про искусственное строительство

Еще по теме:

Понятно, что подобная поддержка отрасли несет, по сравнению с исконными практиками, колоссальные издержки ввиду необходимости имитации рыночных процедур — банки должны раздать деньги, потом их надо дофинансировать на сумму долгов, облечь раздачу квартир в форму ипотеки, застройщикам изобразить бизнес. Ну и так далее.

Говорить в этой связи про искусственный спрос не приходится. Правильней было бы говорить про искусственное строительство, так как «объектные» предложения в подобной ситуации не имеют и не могут иметь рыночной природы. Но именно на это и делается упор, причем несмотря ни на что.

Уже сейчас количество квартир в России превысило количество семей

Еще по теме:

Это в полной мере показывают новые дополнения в ФЦП «Жилище», которые подразумевают стимуляцию ипотеки через рефинансирование (по сложной схеме, но, фактически, государством) ипотечных кредитов банков, а также развитие рынка арендного жилья через создание паевых кооперативов. За всеми этими сложными квазирыночными механизмами, предлагаемыми государством, на деле стоит простое прямое финансирование, пусть и через имитационные институты наподобие ипотечных ценных бумаг и паевых фондов с гос. участием. Цель — добиться продолжения роста объемов многоэтажного жилого строительства при том, что уже сейчас количество квартир в России превысило количество семей, впереди демографическая яма, а реальный спрос упал с «инвестиционного» на реальный уровень, покрывающий реальные потребности, а не спекулирующий на шаблоне «покупка недвижимости — лучший способ сбережения».

Точка, в которой было возможно сближение реальности и представления власти, давно пройдена

Еще по теме:

При этом процесс происходит на фоне значительного усложнения «свободных промыслов» от стройки за счет усиления регуляторного давления в свете принятия ряда изменений в законодательство с 1 января 2017 года. Теперь дополнительные издержки на преодоление регулирования придется нести и финансовому строительному промыслу (в связи с фактическим запретом распоряжаться деньгами дольщиков), и промыслу подрядчиков (в связи с усложнением регламентирования), и промыслу строителей (в связи с риторикой усиления ответственности), и даже промыслу риэлторов (в связи с намеченной реформой регулирования этой сферы).

Казалось бы, давление государство должно привести к закономерному результату — зачистке поля от свободных игроков в пользу списочных игроков, которые власть уже воспринимает как собственные объекты управления. Но этого вряд ли стоит ожидать по причине того, что точка, в которой было возможно сближение реальности и представления власти, давно пройдена — реальности микрорайоны с населенными уже давно не интересны. А это означает, что реальный спрос заставит выработать промысловые практики, которые его удовлетворят в реальных условиях. Какие это практики? Об этом в следующий раз.

При поддержке Фонда социальных исследований “Хамовники”.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (10 голосов, средний: 3.80 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...