Генплана не будет: почему застройщикам разрешают строить где угодно и что угодно?

Новый Генеральный план Ульяновска на днях направлен в ФГИС ТП. Это значит, что в ближайшее время все любознательные жители города смогут его увидеть. Но вряд ли дело дойдет до его принятия — «священной корове» властей, застройщикам, никакой новой Генплан попросту не нужен. Нужно одно — строить что угодно и где угодно, не обращая внимания на условности наподобие градостроительной документации. Для подобных занятий в городе созданы все условия — ныне большинство точечных объектов застраивается вопреки букве и духу Градостроительного кодекса.

IMG_9106

«В июне было заседание с Морозовым» – рассказывает Зоя Седулова, главный архитектор — разработчик тех изменений в Генеральный план Ульяновска, которые город заказывал более двух лет назад РосНИПИУрбанистики из Санкт-Петербурга. По словам госпожи Седуловой, на этом совещании губернатор заявил, что «бизнес держит его за горло» и потребовал разобраться с принятием Генерального плана. В ответ назначенный в марте главным архитектором Ульяновска Михаил Мишин заявил, что «по разработке» нового Генерального плана выполнено все, и ныне он находится на согласовании на федеральном уровне.

Оказалось, что это не так. После восьми дней неудачных попыток дозвониться до самого господина Мишина, нам удалось получить разъяснения от сотрудников Комитета архитектуры города. По их словам, необходимые для указанного согласования запросы заинтересованным организациям (в первую очередь владельцам сетей) были направлены лишь месяц назад. А сам проект Генерального плана был передан в ФГИС ТП (федеральная информационная система территориального планирования) лишь на днях, причем без внесения очередных изменений. «Мы вообще не понимаем, что происходит» – вздыхают в Комитете.

В марте прошлого года решением администрации Ульяновска работы по разработке нового Генерального плана были приостановлены.

Получить пояснения от Михаила Мишина нам не удалось. В течение восьми дней мы пытались до него дозвониться, но ни разу так и не застали его на рабочем месте. В Комитете нам порекомендовали подойти лично, хотя в итоге и признались, что шансов встретиться с ответственными за Генплан лицами у нас мало. Такие же проблемы в коммуникациях с заказчиком, по словам госпожи Седуловой, испытывает и РосНИПИУрбанистики: «Такое ощущение, что он [Мишин] вообще не работает».

genplan8

Впрочем, проблемы с новым Генеральным планом начались намного раньше. По словам главного архитектора, документ был готов еще в октябре 2014 года, до января прошлого года разработчики получали из Ульяновска разнообразные решения согласительного комитета по внесению изменений в Генплан, а с февраля со стороны заказчика «наступила тишина». В итоге в марте прошлого года решением администрации Ульяновска работы по разработке нового Генерального плана были приостановлены. Денег разработчики не получили, а контакт с администрацией города почти полностью прервался.

«Изменения перестали вообще рассматривать, так как нереально все это исправить»

В тему:

Может быть причина этого заключалась в перераспределении градостроительных полномочий, часть из которых, как известно, у муниципалитетов в прошлом году забрала себе область? Этот вопрос мы задали главе областного департамента госимущества Сергею Мишину. Оказалось, что причина не в этом — полномочия по разработке генеральных планов области передали лишь шесть муниципалитетов. Ульяновск в их число не попал.

При этом специально созданная для целей разработки Генплана согласительная комиссия еще какое-то время работала после заморозки отношений с РосНИПИУрбанистики. Но, судя по словам работников Комитета, толку от этого было немного: «Изменения перестали вообще рассматривать, так как нереально все это исправить».

По словам Зои Седуловой, только в тот промежуток, когда город ещё участвовал в работе над новым Генпланом, в него проектировщиками на основании 14 протоколов согласительной комиссии было внесено около сотни изменений. Большинство из них касалось изменения статусов территориальных зон: где-то общественную застройку хотели изменить на многоэтажную, где-то промзону превратить в ИЖС. Ну и так далее.

На условиях анонимности руководитель одного из проектных бюро Ульяновска поделился с нами подноготной согласительной работы. По его словам, собственников земельных участков, разработчиков проектов и прочих заинтересованных собрал один из топовых чиновников областной администрации и достаточно прозрачно намекнул на возможности «решения вопроса».

«Бомбой замедленного действия» оказался не новый, а действующий Генеральный план образца 2007 года.

Нам не известно, воспользовался ли кто-то из присутствующих на подобных собраниях декларируемыми намеками, но сам факт работы по внесению изменений в создаваемый Генеральный план вызвал массу негодования среди городских экологических активистов, а также более-менее независимых застройщиков. Все они опасались, что новый Генеральный план окажется «бомбой замедленного действия»: застройщикам отдадут парки, у садоводов отберут землю, на месте детских садов построят торговые центры. Ну и так далее.

genplan11

Судя по всему, реальная ситуация оказалась строго обратной – «бомбой замедленного действия» оказался не новый, а действующий Генеральный план образца 2007 года. Который попросту перестал соблюдаться даже в рамках минимальных приличий.

Апофеозом же игнорирования духа и буквы Генплана можно назвать небоскребы на улице Ипподромной.

Для того, чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на те многоэтажные здания, которые начали строиться в Ульяновске как раз в период с момента проведения аукциона на разработку нового Генерального плана города. Фактически ни один из таких точечных объектов, многоэтажность которых ныне доминирует при взгляде на город с любой точки, требованиям существующего Генерального плана не отвечает. Впрочем, в большинстве случаев, как и требованиям разработанного нового, — у нас была возможность проверить этот факт. То же относится и к иному популярному типу точечной застройки — клубным домам посреди частного сектора, документация на которые выдается администрацией города даже без изменения статуса земли с предназначенной для индивидуального строительства. Получаются «индивидуально-жилые» пятиэтажки (разрешенные по ПЗЗ три этажа + «мансарда» и «цокольный» этаж).

Ещё чаще в последние годы многоквартирные проекты закладываются в зонах, которые согласно Генплану, отводятся под общественно-деловую застройку. Типичные примеры — жилой комплекс на Нариманова 1г (застройщик — ООО «Грандсити») и громадный дом проекта «Северная звезда» на улице Радищева (застройщик — ГК «Стройград»).

Безо всякого «решения вопросов» ныне Генплан можно совершенно безнаказанно полностью игнорировать.

Апофеозом же игнорирования духа и буквы Генплана можно назвать небоскребы на улице Ипподромной, попадающие в зону малоэтажных складов и озеленения.

Не отвечают Генплану и запускаемые проекты. Типичный пример — жилой комплекс из одного многоэтажного дома «Воробьевы горы», разрешение на строительство которого было получено этим летом ООО «Магазин новостроек». Многоквартирную громаду застройщик собрался возводить на месте двухэтажного деревянного дома посреди частного сектора на улице Воробьева. В зоне, которая согласно генеральному плану (или даже планам), предназначена для усадебной и коттеджной застройки.

То есть, получается, что и безо всякого «решения вопросов» ныне Генплан можно совершенно безнаказанно полностью игнорировать.

«Генплан не работает» – утверждает руководитель Центра пространственной информации НИИПИ Градостроительства Александр Антонов. По словам нашего собеседника, никакой реальной ответственности за нарушение норм, заложенных в Генеральный план, фактически не предусмотрено. В отличие от нарушения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Которые, впрочем, можно менять безо всякой оглядки на Генплан. “Первичные ПЗЗ должны приниматься с учетом генплана. Изменения же с ним можно вовсе не соотносить” – утверждает господин Антонов. При этом даже при принятии “первых” ПЗЗ под Генплан, его “учет” в процессе может быть любым: “Да, посмотрели на Генплан, хорошо”.

Оказывается неважным, как и где строить, главное – это строить, демонстрировать показатели.

genplan7

Госпожа Седулова уточняет, что подобная безнаказанность возникает лишь в том случае, если администрация не отслеживает правильность соответствия Генерального плана и других документов и не наказывает нарушителей. Именно это, по её словам, в Ульяновске и происходит. “Два года не было Комитета!” – негодует архитектор – “никого ответственного просто нет”. И это несмотря на то, что Градостроительный кодекс предусматривает примат Генерального плана.

Причину подобной ситуации поясняет юрист Алмаз Кучембаев. По его словам, после того, как с глав регионов стали требовать постоянно увеличивать объемы строительства, “весь бизнес стягивают в строительство”. При этом оказывается неважным, как и где строить, главное – это строить, демонстрировать показатели. В результате на все нарушения попросту закрываются глаза ради цифр отчетности, что устраивает и застройщиков и власть. Главное – это строить, строить как можно больше и любой ценой.

“Реальной задачи больше строить нет!” – парирует Александр Антонов. По его мнению, эпоха подобного дикого строительства близится к концу. Согласно расчетам господина Антонова по разработанной им методологии сравнения жилищного фонда и структуры семей, до конца года как минимум пять российских городов “выйдут на переизбыток жилья”. Некоторые регионы уже поняли и приняли этот факт как данность и перестали стараться вводить жилье любой ценой, фактически забыв про красивую отчетность.

В Ульяновске подобный сценарий пока не просматривается. Индикатор перемен наши собеседники видят одним и тем же. Госпожа Седулова формулирует его как наступление понимания того, что “Генплан – это закон” и выстраивания нормальной цепочки “сначала Генплан, потом ПЗЗ, потом проекты планировки” с отслеживанием администрацией соблюдения законодательства. Господин Антонов утверждает, что ситуация не изменится до тех пор, “пока власть не возьмет и не начнет играть Генпланом как инструментом (застройки)”.

Судя по позиции администрации города, ожидать этого в ближайшее время не приходится. Причина – в рисках.

Оптимистические прогнозы относительно того, что новый Генплан может быть представлен через три месяца после его внесения в ФГИС ТП, а в течение полугода принят, выглядят скорее фантастикой, нежели реальностью.

“Генплан – это в первую очередь обязательства” – утверждает наш собеседник, – “муниципальные объекты, дороги и прочее”. И тут возникает проблема – если рассматривать Генплан как реальный инструмент планировки и развития города, то необходимо обеспечивать новую застройку детскими садами, школами и прочей инфраструктурой согласно нормативам, забыв про приоритет квадратных метров любой ценой. Понятно, что закрывать глаза на бездумную точечную застройку намного проще. Именно в этом, судя по всему, и заключается стратегия города и области – максимально долго избегать любых перемен, поддерживая сложившийся статус-кво. Генплан в этом случае не особо и нужен.

Впрочем, даже при внезапном изменении ситуации, вряд ли новый Генплан сможет быть быстро принят. В Комитете признались, что за время с момента начала его разработки в городе накопилось такое количество исключений, которые надо внести, что эта работа может затянуться надолго. Поэтому оптимистические прогнозы относительно того, что новый Генплан может быть представлен через три месяца после его внесения в ФГИС ТП, а в течение полугода принят, выглядят скорее фантастикой, нежели реальностью.

“И все-равно все [уже как-то построенное, а также интересы участников рынка] не учтешь” – утверждает руководитель ульяновского Агентства территориального развития Андрей Никифоров. По словам господина Никифорова, помимо принятия нового Генерального плана жизненно необходимо изменение регламентов, которые бы позволили вносить в него оперативные изменения для того, чтобы поддерживать соответствие всей градостроительной документации друг-другу. Иначе ситуация рискует повторяться.

Но риски этого минимальны – пока всех устраивает ситуация, которую Зоя Седулова назвала ситуацией “мутной воды”, каких-либо изменений чего-либо ждать не приходится. Всем ожидающим новый Генеральный план в этой ситуации остается ожидать либо отмены отчетности перед Москвой о росте строительства, либо банкротства застройщиков на фоне катастрофического спада спроса. Либо того и другого вместе.

Читать дальше:

Оцените новость:
  • (12 голосов, средний: 4.75 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...