Площадь земель, поставленных на кадастровый учет не менее, чем в 1,5 раза больше, чем площадь всей России, включая шельфы. При этом никто толком не знает о том, сколько в стране лесов, пастбищ или земель населенных пунктов. Почему сложилась такая ситуация?
Наш канал в TelegramВ начале этого года в газете одного из подмосковных депутатов вышла статья, посвященная анализу соответствия кадастровых площадей реальным. По заключению некой «рабочей группы депутатов и активистов «Честный Налог» разница по большинству исследованных районов Московской области оказалось не менее, чем полуторократной. Более того, в ряде случае оказывалось, что площадь лесов согласно кадастру в районах оказывается больше, чем площадь самих районов.
Минэкономразвития никогда не называет конкретные точки, где «возникают небольшие проблемы», так как эта точка одна — вся страна.
Еще по теме:
Информация эта не нова. Неоднократно о подобных «недочетах» в своих выступлениях рассказывал и постоянный спикер по земельным проблемам от Минэкономразвития Вячеслав Спиренков, указывая на «полутора-двухкратные превышения». Правда, никогда не указывая конкретные участки, где подобные аномалии отмечаются.
А вот в подмосковной газете приводились вполне конкретные примеры, причем охватывающие – не выборочно, а полностью, достаточно большой кусок Московской области. Может быть, это локальная ошибка конкретных кадастровых инженеров, работающих только в конкретном районе?
Разница площадей по кадастру и в реальности наблюдалась везде, причем не менее, чем в 1,5 раза!
Еще по теме:
В поисках ответа на этот вопрос мы созвонились с руководителем «рабочей группы депутатов и активистов» Сергеем Андреевым, но он отказался от комментирования полученных результатов, ссылаясь на то, что они были переданы в региональное отделение ОНФ и в администрацию президента. В ОНФ тоже отказались обсуждать с нами итоги исследования.
Пришлось заняться проверкой самостоятельно, запросив кадастровые паспорта не только на те районы, которые проверялись подмосковной «рабочей группой», но и выборочно на кадастровые кварталы, расположенные в Ульяновской и Самарской областях. Результаты нас поразили — разница площадей по кадастру и в реальности наблюдалась везде, причем не менее, чем в 1,5 раза!
Подмосковный эксперт по недвижимости Геннадий Савинов этому не удивился. По словам нашего собеседника, подобная ситуация наблюдается по всей стране «на уровне системного сбоя» и именно по этой причине Минэкономразвития никогда не называет конкретные точки, где «возникают небольшие проблемы», так как эта точка одна — вся страна.
«Весь учет ведется по единым стандартам. На уровне рекомендаций это идет на всю страну. Закрытыми письмами и семинарами распространяют позицию везде» – утверждает господин Савинов.
По словам руководителя юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаза Кучембаева, основной причиной многократных расхождений в площадях земель по кадастру и в действительности является то, что в кадастре отмечены не только актуальные участки, но и участки, снятые с учета, которые продолжают числиться в базе. Такие участки могут образовывать наложения.
Мало где по стране полноценно проведено лесоустройство, в рамках которого хоть как-то определяются актуальные границы земель лесного фонда на местности.
Еще по теме:
Но этим объясняется далеко не все. По словам московского продавца дачных участков, который попросил не называть его имени, очень часто происходит и двойной учет участков. Например, сначала ставятся на кадастр колхозные земли, а затем они делятся на участки и продаются под коттеджи. Соответственно, каждый из новых собственников ставит на кадастр «свой» земельный участок. Аналогичная ситуация и с садовыми товариществами — с одним кадастровым номером часто стоит на учете вся земля СНТ, а с другими номерами – отдельные участки садоводов. Слово «свой» мы взяли в кавычки неспроста. Судебная практика показывает, что якобы «железобетонное» право собственности в случае претензий внезапно появившегося нового-старого владельца земли придется еще доказать, причем далеко не факт, что суд встанет на сторону собственника с «железобетонными» свежими документами.
Лесники считают участок «своим» лесом, город – «своей» землей поселений, а собственники — своей землей со статусом, определенным правилами землепользования и застройки.
Еще по теме:
С лесами ситуация иная. Мало где по стране полноценно проведено лесоустройство, в рамках которого хоть как-то определяются актуальные границы земель лесного фонда на местности. По словам эксперта по муниципальному управлению Ольги Моляренко, часто это «как-то» выглядит как простое рассматривание космических снимков с фиксацией тех границ лесов, которые видны по ним. Но это «как-то» хоть что-то. В большинстве же случаев границы лесов описываются на основании старых таксационных описаний, планшетов лесников, карт-схем лесничеств и планов лесных насаждений. Понятно, что точность всех этих документов вызывает большие сомнения. Поэтому наложение лесных кварталов друг на друга, формальное завышение их площади и отсутствие точных границ — это скорее правило, нежели исключение для тех земель лесного фонда, на которых не определены четкие границы.
Впрочем, определение четких границ — это тоже не панацея. Дело в том, что в рамках лесоустройства в границы лесов очень часто попадают кладбища, заброшенные поля, а то и участки ИЖС по причине того, что лесники не обязаны согласовывать «свои» границы по акту согласования границ. В итоге часто пограничные с лесом собственники просто ставятся перед уже свершившимся фактом.
На 4 съезде кадастровых инженеров для решения проблемы предлагалось обязать лесников согласовывать границы по общим правилам, но пока никакого решения не принято.
Еще по теме:
По словам госпожи Моляренко, в подобных ситуациях муниципалитеты попадают в весьма неприятную ситуацию — свои «исконные» земли оформить им становится практически невозможно. Кроме того, сами «четкие» границы очень часто оказываются вовсе не четкими — в настоящее время регионы работают более, чем с 40(!) различными системами учета. Как все эти границы «бьются» в единой базе — это большой вопрос.
У этой ситуации есть и обратная сторона. Согласно законодательству, согласовывать новые границы поселений муниципалитетам необходимо лишь с федеральном Минлесхозом, а он, в свою очередь, не обязан уведомлять о согласованиях регионы. В результате часто при проведении лесоустройства регионами оказывается, что отраженного в их бумагах леса уже фактически нет. Лесные кварталы оказываются застроенными на основании того, что муниципалитет при расширении границ «прихватил» себе кусок лесного фонда.
Подобных историй по России огромное количество. Включение леса в черту поселения оказывается наиболее простым способом заполучить его в собственность. При этом, естественно, до момента точного определения границ возникает двойной кадастровый учет — лесники считают участок «своим» лесом, город – «своей» землей поселений, а собственники — своей землей со статусом, определенным правилами землепользования и застройки.
Никакие полноценно оформленные документы на право собственности этого права гарантировать не могут.
Еще по теме:
Отдельного внимания заслуживают истории с внезапным появлением исконных «собственников» земли. Подобных историй тоже огромное количество. Только на примере Ульяновска мы разбирали за последний год не менее десятка соответствующих ситуаций: проявляющиеся из-под земли асфальтовые площадки, девятиэтажка скрытая под землей, ГСК, появившееся на землях мечети или мечеть на месте ГСК, собственники с внезапно появившимися бумагами еще советского времени и так далее. Очень часто подобные споры, некоторые из которых имеют очевидные признаки рейдерства, также сопровождаются двойным кадастровым учетом.
Для простых «собственников» земли сложившаяся ситуация означает то, что собственниками они могут быть только в кавычках — никакие полноценно оформленные документы на право собственности этого права гарантировать не могут. Всегда может появиться новый-старый собственник со своими документами.
Какова же физическая площадь тех же лесов никто толком не знает и узнать не может даже на уровне регионов и большинства муниципалитетов.
Еще по теме:
Не может быть и никакого точного ответа на вопрос о том, сколько в России лесов, земель населенных пунктов или земель с/х назначения — данные, которые публикует Росреестр в своей статистике, получены расчетным путем по методике, которая гарантирует лишь то, что эти данные будут «биться» с данными о реальных площадях. Какова же физическая площадь тех же лесов никто толком не знает, и узнать не может даже на уровне регионов и большинства муниципалитетов.
«Работа ведется очень грубо, используется огромное количество регистрирующих систем. Такое ощущение, что это специально задумано, чтобы карта не состыковывалась» – резюмирует проблему господин Савинов.
Сказать, что про проблему не знает власть, нельзя. В 2015 году в России были объявлены комплексные кадастровые работы, декларируемой целью которых является уточнение границ всех земельных участков. Для этого кадастровым инженерам предоставили исключительные полномочия — начиная с прошлого года проводить уточнение границ земельных участков они могут без уведомления их собственников.
Это уже не первая попытка привести в порядок государственный кадастр с целью снизить количество земельных споров и увеличить налогооблагаемую базу. Предыдущая попытка закончилась весьма плачевно. В рамках федеральной программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» на цели создания и уточнения электронного кадастра недвижимости было выделено в 2006-2007 годах более 40 миллиардов рублей. Планировалось, что в 2012 году кадастр полноценно заработает, а данные в нем будут уточнены.
Более 40 миллиардов ушли в никуда, а ситуация с кадастром не поменялась.
Еще по теме:
Не получилось. В 2013 году Росреестр, который был исполнителем программы, проверила Счетная палата. Итогом проверки стало бегство за границу заместителя руководителя ведомства, ответственного за создание нормального кадастра: проверяющие выяснили, что средства попросту разворовали, причем по достаточно примитивной схеме с участием псевдо-поставщиков. Более 40 миллиардов ушли в никуда, а ситуация с кадастром не поменялась. Уголовное дело в отношении ответственного чиновника тоже повисло в воздухе — найти его (носителя государственных секретов) за рубежом не удалось.
Может быть результаты проведения комплексных кадастровых работ в 2015 году лучше? Это не так — фактически, никакие комплексные кадастровые работы начаты не были по причине отсутствия финансирования. Предполагается, что финансироваться программа на федеральном уровне будет с 2017 года, а до этого времени выделять не её реализацию средства могут регионы. Могут, но, по понятным причинам, не выделяют.
«Вывеска осталась, а работ не будет» – утверждает Геннадий Савинов. По словам нашего собеседника, тех 5 миллиардов рублей, которые заложены на реализацию работ до 2019 года, попросту не достаточно для их проведения. «Этих денег может хватить только на Московскую область, но не на всю Россию» – поясняет господин Савинов.
Впрочем, сами кадастровые инженеры говорят, что никакие работы проводить никто особо и не планирует.
Еще по теме:
Согласно планам финансирования получается, что на межевание одного участка будет выделяться 2-3 тысячи рублей. За такие деньги кадастровые инженеры готовы работать только в провинции, а не в мегаполисах, где ставки за аналогичную работу начинаются с пяти тысяч рублей. Кроме того, для постановки на кадастр целого ряда земель необходимы другие предварительные работы. Например, в случае участков леса, проведение лесоустроительных работ.
Впрочем, сами кадастровые инженеры в неформальных беседах говорят, что никакие работы проводить никто особо и не планирует — на выделенные деньги лишь домежуют те участки, работы по которым уже начаты. То есть, попросту за государственные деньги оформят то, что оформили бы и так. При этом, естественно, не покидая офиса — за 2 тысячи рублей проводить реальный учет невыгодно.
В результате довольны будут все. Росреестр сможет отчитаться о том, что работы проведены и доказать это цифрами, а кадастровые инженеры получат пусть и небольшие, но деньги, за непыльную работу. Россия же продолжит на бумаге захватывать пространство.
Читать дальше:
- Напоминают об уплате аренды за землю
- Споры о кадастре: почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?
- Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
- Платная автостоянка перестает быть автостоянкой?
- Алмаз Кучембаев: Наши люди в Верховном суде!
