Тайны бума строительства: почему нельзя доверять статистике

Объемы ввода жилья серьезно растут, а строительная отрасль нет, — подобная ситуация наблюдается в целом ряде регионов России, в том числе и в Ульяновской области. Чем объясняется этот парадокс статистики?

IMG_9167

По итогам 2015 года ввод жилья в области увеличился как минимум на 15%, по Ульяновску цифры поражают еще больше — рост почти на 23%. При этом объемы строительной деятельности в регионе выросли за год лишь на 3,6%.

УЛГРАД#НЕДВИЖИМОСТЬ – http://ulgrad.ru/#nedviga

Итоговые цифры Росстата по итогам 2015 года действительно идут вразрез с оценками экспертов рынка недвижимости, с которыми мы общались в начале и в середине прошлого года. Перспективы тогда виделись не очень радужными — по итогам года многие риэлторы предрекали если не спад, то, по крайней мере, заметное замедление темпов роста ввода жилья в эксплуатацию, которое отмечались в последние годы, несмотря на проблемы со статистическим учетом.

В статистическую отчетность, собираемую муниципалитетами, попали лишь те данные, которые им удалось неведомыми неформальными путями получить у органов кадастра.

Дело в том, что, в соответствии с 221 ФЗ, с 2013 года органы БТИ утратили полномочия по предоставлению информации в органы статистики, а архивы БТИ по жилищному фонду были переданы органам кадастра. Возник информационный вакуум, который Росстат попытался ликвидировать в октябре 2013 года изданием приказа, согласно которому обязанности по предоставлению статистических данных по жилому фонду легли на муниципалитеты. Вопрос о том, откуда муниципалитетам брать соответствующие данные, повис в воздухе, что было очевидно и для органов статистики, которые в конце 2013 года признали, что сведения удается собирать по неполному «кругу единиц учета». Проще говоря, в статистическую отчетность, собираемую муниципалитетами, попали лишь те данные, которые им удалось неведомыми неформальными путями получить у органов кадастра. Строгой формальной процедуры предоставления этих данных тогда не было, нет её и сейчас.

Кому-то на местах и вовсе договориться не удалось. Например, по Санкт-Петербургу не удалось собрать вообще никаких данных. В графах статистических сборников стояли нули. Фактически, подобную статистику явно нельзя считать достаточно полной.

Несмотря на это, объемы ввода жилья практически во всех регионах России, и в Ульяновской области в том числе, в 2012-2014 годах росли, хотя их количественное выражение вызывало и вызывает определенные сомнения, — более или менее точно муниципалитетам удавалось собирать лишь данные по крупным объектам и постройкам, вводимым впервые.

Соответственно, прогнозы делались исходя из пролонгирования сложившейся в 2012-2014 годах учетной ситуации, когда основным объектом учета оказались именно объекты многоквартирного строительства, вводимые в эксплуатацию на фоне заметного в большинстве регионов снижения фиксируемого объема ввода индивидуального жилья в 2013-2014 годах. Которое, по причинам изложенным выше, вовсе не обязательно говорит о том, что строить самостоятельно стали меньше.

При росте объемов ввода жилья в Ульяновске в 2015 году почти на 30%, объемы ввода многоквартирных домов выросли лишь на 10%.

Но в ряде регионов — например, в Коми, Ульяновской области и в Пермском крае, прогнозы, построенные на этой парадигме, в 2015 году не сработали, — общие объемы ввода жилья в эксплуатацию по итогам года неожиданно выросли, причем показав динамику выше, чем в предыдущие годы.

недвига

Произошло это на фоне резкого роста доли индивидуального жилищного строительства. Так, при росте объемов ввода жилья в Ульяновске в 2015 году почти на 30%, объемы ввода многоквартирных домов выросли лишь на 10%, что ниже динамики 2013 и 2014 годов. Количественно ситуация выражается в росте в 2,3 раза объемов ввода индивидуальных жилых домов. Если в 2014 году в Ульяновске было введено лишь 68 тысяч кв.м индивидуального жилья, то в 2015 году — уже 158,4 тысячи. По области рост ввода ИЖС ниже — всего в 1,7 раза, но тоже позволяет говорить об изменении структуры рынка недвижимости. Аналогичная ситуация в 2014-2015 годах сложилась и в Пермском крае.

Напрашивается логичный вывод — строить сами стали больше. Второй вариант — стали лучше учитывать. Но это не совсем так.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Елена Гамова связывает сложившуюся ситуацию в первую очередь с опасениями людей относительно окончания действия дачной амнистии, об очередном переносе сроков которого стало известно лишь в конце прошлого года. По словам госпожи Гамовой, люди поспешили оформить свои дома и строения по упрощенной процедуре, что и стало причиной кажущегося роста объемов ввода жилья.

УЛГРАД#НЕДВИЖИМОСТЬ – http://ulgrad.ru/#nedviga

Но почему тогда аналогичный тренд не отмечается во всех регионах? Объяснить это лишь некачественным сбором первичной статистической информации муниципалитетами не получится — первичный ввод построенного жилья в любом случае учитывается. С учетом же того, что мало какой дом строится и вводится в эксплуатацию за один сезон, остается признать, что в 2012-2014 годах в некоторых регионах России наблюдался настоящий бум индивидуального жилищного строительства с динамикой, превышающей рост объемов строительства многоквартирного жилья как минимум в 1,5-2 раза. Но и здесь возникает проблема — этим цифрам должны соответствовать цифры по оформлению прав на землю. Но не соответствуют, что исключает при сравнении и отличия в муниципальном учете.

Регионы обнаружили сотни тысяч гектаров брошенных паев земель с/х назначения, при этом зачастую безо всяких документов и десятки тысяч неоформленных объектов недвижимости.

Причина кажущегося роста нашлась в другом. Оказалось, что и в Ульяновской области, и в Коми, и в Пермском крае в 2014-2015 годах активно проводилась сплошная инвентаризация земель. С середины 2015 года параллельно со сплошным кадастровым учетом, проведение которого было закреплено изменениями в федеральный закон.

Результаты этого учета оказались весьма впечатляющими — регионы обнаружили сотни тысяч гектаров брошенных паев земель с/х назначения, при этом зачастую безо всяких документов и десятки тысяч неоформленных объектов недвижимости. Как нам сообщили в Департаменте имущества Ульяновской области, только в 2015 году в регионе было выявлено более 52 000 нарушений.

Но суть не в выявлении. Дело в том, что муниципалитетам во всех указанных регионах были «спущены» методические рекомендации по легализации и оформлению объектов недвижимости, серьезную долю которых составляют жилые дома в деревнях с еще «советскими» документами. Таковых только в Ульяновской области нашлось более 5000 тысяч. Муниципалитетам рекомендовали штрафовать, просуживать, «воздействовать на собственников» и «содействовать оформлению». В итоге люди оказались вынуждены оформлять документы на недвижимость.

Никакого бума индивидуального жилищного строительства не было вовсе.

При этом из-за разрушения системы сбора статистики через БТИ оформляемые объекты проходили по муниципальному учету как впервые оформленные, несмотря на то, что часть из них уже до этого учитывалась. Дело в том, что согласно действующему законодательству, в случае неоформления, например, пристроя к дому, он считается новым объектом недвижимости и ставится на учет заново. Как нам пояснил бывший работник БТИ, в статистике подобные случаи (за счет наличия архива) не учитывались. Сейчас же службы кадастра такие нюансы отследить не в состоянии.

Вывод из всего этого напрашивается простой — никакого бума индивидуального жилищного строительства не было вовсе. Был лишь всплеск интереса власти к учету всего и вся на фоне желания пополнить бюджет за счет налоговых поступлений.

Доверять статистике ввода жилья совершенно не стоит.

Но это лишь первичный вывод. Основной же вывод прост — доверять статистике ввода жилья совершенно не стоит — близкими к реальности цифрами описывается лишь ввод многоквартирного жилья, да и то лишь с учетом соотнесения цифр с данными по количеству выданных разрешений на строительство и документов на ввод домов в эксплуатацию с учетом среднего срока строительства. Статистика индивидуального строительства ныне лишь указывает на степень учетной активности власти, да и то лишь качественно, но не количественно.

УЛГРАД#НЕДВИЖИМОСТЬ – http://ulgrad.ru/#nedviga

Другого официального знания, которым может оперировать власть, и исполнители её «хотелок», попросту не существует, что и приводит к явным парадоксам. Наиболее очевидный из них — повсеместное несоответствие объемов деятельности по виду «строительство» и объемов ввода жилья. Если просто разделить объемы на квадратные метры, то получится, что затраты на строительство даже многоквартирных домов ежегодно падают.

Оцените новость:
  • (7 голосов, средний: 5.00 из 5)
    Загрузка ... Загрузка ...