Можно смело говорить, что экономический кризис, про который столько много говорилось, наступил. Тех, у кого денег нет, мучает вопрос где их теперь добывать, а тех, у кого деньги есть, волнует вопрос как их сохранить. Многие выбирают традиционный вариант — покупку недвижимости. Но есть все предпосылки к тому, что этот вариант для Ульяновска становится проигрышным. Почему?
Наш канал в TelegramСпад роста цен
Уже больше года динамика цен на более-менее доступную недвижимость в Ульяновске ниже уровня инфляции. Это говорит о том, что недвижимость перестает быть надежным вариантом сохранения капитала. Тенденций к тому, что ситуация изменится, и недвижимость начнет дорожать с темпами 2006-2007 годов, нет. Основная причина этого — постепенное насыщение рынка.
Проблемы с ликвидностью
Оценка экономической ситуации в области позволяет утверждать, что платежеспособный спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в регионе может быть практически удовлетворен в ближайшие 2-3 года. С учетом роста динамики оттока населения из региона этот факт позволяет сделать вывод, что продать «инвестиционную» недвижимость будет все сложнее и сложнее. А это значит, что деньги рискуют оказаться попросту «закованными» в кирпиче и бетоне.
Проблемы с арендой
По словам представителей риэлторского агентства, занимающегося сдачей в аренду коммерческих площадей, за последние полгода спрос на аренду упал более, чем в два раза. Фактически, многие «рентные» площади оказались невостребованными, и их владельцы не могут получать планируемую прибыль.
Отмечаются и проблемы со сдачей жилья в новостройках, которые будут усугубляться по мере насыщения рынка на фоне оттока населения.
Отток населения из региона
Если за последний год по нашим оценкам регион покинуло около 32 тысяч человек, то, исходя из данных статистики за первое полугодие можно оценить, что к концу года число «поуехавших» увеличится как минимум в 1,2 раза. Это и те люди, которые снимутся с регистрационного учета, и те, которые просто переедут в другой город в поисках лучшей жизни с сохранением прописки.
Не стоит и говорить, что основная масса этих людей — это как раз те, кто мог бы купить жилье в Ульяновске, т.е. молодые и сравнительно активные люди. В итоге этого не происходит, а недвижимость, которой они располагали в регионе, либо продается, либо пополняет фонд арендного жилья. Возникает прямая зависимость — чем больше людей покидают регион, тем больше падает спрос и растет предложение на рынке.
Рост ставки рефинансирования
Центральный Банк РФ уже в третий раз за год поднимает размер основной процентной ставки. Это означает, что стоимость кредитных продуктов неизбежно вырастет. При этом, как неоднократно заявляли банкиры, на достигнутом ЦБ РФ останавливаться не собирается. Итог очевиден — резкий рост процентных ставок по всем видам кредитов.
Особенность региона в том, что большинство застройщиков не предлагают собственных финансовых инструментов для покупателей жилья наподобие долгосрочных ссуд, рассрочек платежа или кредитных программ. Нет в регионе и крупных риэлторов, которые способны предлагать аналогичные программы.
Риски со стороны застройщиков
Ввиду того, что кризис весьма сильно отразился на экономике весьма слабой в финансовом смысле области, возникают существенные риски у тех застройщиков, пакеты которых в основном обеспечены ипотечными покупками. В случае массового кризиса неплатежей по кредитам может последовать череда банкротств, что напрямую затрагивает тех, кто покупал недвижимость на ранних этапах строительства.
