25 февраля в администрации Ленинского района состоятся общественные слушания по принятию изменений в правила землепользования и застройки. Мы считаем, что на них стоит сходить любому, кому не безразлична судьба города. Хотя, конечно, слушания ничего не изменят — новые правила примут в любом случае. На Минаева появится «Марриотт», городские леса застроят коттеджами, а точечная застройка продолжится. Власть оказалась лишенной любой альтернативы.
Наш канал в TelegramХотят застроить все
Сами изменения в правила землепользования и застройки мы недавно подробно описывали. Краткая суть изменения сводится к тому, что фактически весь исторический центр становится зоной застройки с возможностью строительства зданий до 24 этажей, не исключая и территорию музея-заповедника «Родина Ленина». Кроме того, все леса федерального лесного фонда, попадающие в черту города, получают статус городских лесов с возможностью строительства в них таунхаусов и коттеджей. Чем это грозит мы уже описывали в нашем материале.
Участок, где планировалось строительство отеля “Марриотт”
Решают новые правила и локальные проблемы. Так, с их принятием уже не возникнет никаких препон к строительству отеля «Марриотт» на улице Минаева — строительная площадка четко будет попадать в зону многоэтажного строительства. Легализуют правила также и строительство коттеджей в Карлинской роще, которую, как мы неоднократно писали, планируется в ближайшее время продать. Собственно, площадка под строительство там уже расчищена под видом борьбы с сосновым пилильщиком.
Упрощают правила и застройку ряда СНТ, на которые давно уже положили глаз застройщики. В частности, по новым правилам в зону многоэтажной застройки попадают земли СНТ «Дендрарий», «Вишневый сад», «Вишенка» и ряда других садоводческих товариществ на продолжении шоссе Нариманова в северной части города, а также СНТ на Нижней Террасе около поселка Мостоотряда.
Не забыты и бывшие земли министерства обороны вдоль трассы на Поливно. В случае принятия новых правил, там можно будет развернуть строительство коттеджного поселка и выстроить новый микрорайон. Под застройку также попадает и заброшенная воинская часть около СНТ «Дружба», а также примыкающие к городу земли, которые активно скупались в последние два года. Несмотря на риторику о развитии сельского хозяйства, большая часть земель бывших пригородных совхозов окрашена на плане в красный цвет. Это означает, что там можно будет вести многоэтажное строительство.
Вообще, различных оттенков красного (многоэтажная застройка) и желтого (снт, т. е. коттеджи) на новом плане значительно больше, чем оттенков зеленого, обозначающего различные виды городской зелени. В центре города большинством отмеченных в действующих правилах зеленых участков вообще пожертвовали.
Спрос на жилье падает
Казалось бы, город должен расти и развиваться, и все это нормально. Тем более, что все перспективные участки уже разобрали ушлые девелоперы — как местные, так и самарские. Но ведь цифры говорят о том, что рынок жилья в Ульяновске близок к насыщению.
Если посмотреть на статистику, то окажется, что строительная индустрия — это фактически единственная отрасль экономики области, которая росла с опережающими темпами, обеспечив прирост по сравнению с 1990 годом — объем жилого фонда в области вырос с 29 миллионов квадратных метров в 2002 году до 31 миллиона в 2012. С учетом того, что население региона за этот период сократилось на 11% , можно легко понять, что на недостаток квадратных метров жаловаться уже не приходится. В настоящий момент на одного жителя области приходится почти 25 квадратных метров жилой площади против 16,6 в 1990 году. При этом объем строительства постоянно увеличивался после спада в 90-е годы, и в 2012 году достиг показателя 1983 года, а в 2013 году (по оценке динамики) приблизился к показателю 630 тысяч квадратных метров, что уже близко к рекордному 1985 году, когда в области построили 780 тысяч квадратных метров жилья.
Ввод жилья (в тыс. кв.м) в Ульяновской области по годам
Но спрос на построенное жилье, как мы уже неоднократно писали, падает. Как отмечают риэлторы, новые квартиры в основном покупают либо молодые семьи, либо состоятельные горожане как объект инвестиций. Доходит до того, что в новых домах, где распроданы почти все квартиры, по вечерам светятся лишь 5-10 окон. При этом индивидуальных домов в прошлом году построили на 30% меньше, чем в 2012. И это, на наш взгляд, знаковая цифра, которая позволяет оценить реальный объем падения спроса.
Но другого локомотива развития у города явно нет. В связи с наступившим кризисом дыру в бюджете планируется затыкать с помощью массовой распродажи городской земли. В ближайшее время на кадастровый учет будет поставлено несколько сотен участков, затем их продадут.
Это с одной стороны. С другой стороны на город давят девелоперы, уже понабравшие участков и столкнувшиеся с проблемой плохого сбыта построенных метров. Фактически, наиболее массовые застройщики вплотную приблизились к тому, что без государственной поддержки строить им становится весьма рискованно.
И их решили поддержать, благо на область давят обязательства по исполнению майских указов Путина, которые, по сути, и будут формировать региональную политику на ближайшие годы. Пространства для маневров ни у города, ни у области почти не осталось — на фоне наступившего кризиса региональные власти становятся исполнителями «любой ценой» спущенных сверху директив.
О том, как имитируется их исполнение, стоит поговорить отдельно. Но в области строительства имитировать особо нечего. Для исполнения директивного наказа Президента «каждому бюджетнику — по квартире» регион вынужден запускать льготные ипотечные программы и чуть ли не насильно заставлять бюджетников, муниципальных и областных служащих и чиновников принимать в них участие. Спрос на новые квартиры организуется искусственно.
Не забудем и про финансирование Фонда реформирования ЖКХ, что позволяет застройщикам на весьма выгодных условиях заниматься реновацией аварийного жилья. Сюда же стоит включить и льготное жилье для сирот.
В результате оказывается, что даже на фоне падающего реального спроса и активной фазы серьезного кризиса, строить становится выгодно. А это означает, что у города появляются реальные шансы заработать на земле и переждать с помощью заработанных денег кризис, поддерживая в рабочем состоянии системы городского жизнеобеспечения.
Круг замкнулся
Очевидно, что земля с «обременениями» в виде невозможности воткнуть наиболее ликвидную многоэтажку в желаемом месте мало кому нужна. Да и реальный спрос (а не ипотечно-бюджетно-сиротский) ныне таков, что мало кто покупает что попало «лишь бы купить». Как отмечают риэлторы, спросом ныне пользуется либо крайне дешевое жилье (на чем, например, отлично сыграли «СДМ» со своим домом на Буинской), либо, наоборот, жилье дорогое, выбирая которое покупатель уже может позволить себе привередничать.
Рынок дешевого жилья падает, и, судя по экономическим прогнозам, с развитием кризиса падение будет еще сильнее. Поэтому девелоперы, оказавшиеся за бортом спасительных бюджетных денег, вынужденно перестраиваются по запросы несколько иной целевой аудитории. А для обеспечения такого спроса нужны «правильные» земельные участки. Если уж покупать землю под коттедж, то в лесу, если уж строить многоквартирный элитный дом, то воткнуть его в самом центре, если закладывать новую гостиницу, так среди парка.
В рамках существующих правил землепользования и застройки выбор земельных участков как для «бюджетного» микрорайонного освоения, так и для точечного «элитного», весьма ограничен. Точнее, участки есть, но использовать их как хочется не получается. Многоэтажку на землях СНТ не воткнешь, да и коттедж в лесу федерального лесного фонда как капительное строение не оформишь. При этом большинство из перспективных участков уже раскуплено. Самарцы из «СДМ» на корню скупили за бесценок пригородные земли, уже несколько лет ждут своего арендаторы всего заволжского леса, поделены и все возможные участки для точечной застройки в центре города, а также земли СНТ. Не сомневаемся, что под кого-то расчищается и Карлинская роща. Но строить на всех этих замечательных и перспективных участках то, что хочется, пока невозможно.
Правила примут в любом случае
Для решения этой проблемы и принимаются новые правила землепользования и застройки, а также разрабатывается новый генеральный план Ульяновска. Никаких особых альтернатив у города нет. С одной стороны давят «инвесторы», уже скупившие в последние годы все перспективные участки. Люди это, конечно же, далеко не случайные. С другой стороны давит область, которой надо в любом случае отчитаться перед Москвой о полном исполнении майских указов Путина, а для этого нужны новые микрорайоны с социальным жильем. В случае малейшего провала под губернатором и его командой явно зашатается трон. С третьей стороны наседает катастрофический дефицит городского бюджета. В случае, если не удастся быстро распродать землю, город реально рискует не исполнить социальные обязательства. Все те же, из указов Путина.
При таком раскладе рассуждения об облике города, городской среде, архитектуре, важности зелени — это пустой звук. На кону власть и деньги. Поэтому мы даже не будем пытаться давать оценку тому, во что может превратиться город после принятия новых правил и нового генерального плана.
Еще по теме:
Не стоит заикаться и о мнении горожан. Оно хорошо лишь для косметики, когда не идет в разрез с чаяниями власти. В остальных случаях никаких реальных шансов быть услышанными у горожан нет — разнообразные общественные слушания, обсуждения, выборы и прочее волеизъявление превращаются в простой фарс.
Слушания по правилам землепользования и застройки неизбежно закончатся тем же. К настоящему моменту их было уже 10. Все предыдущие слушания проходили в пригородных поселках. Результат их известен — новым правилам везде сказали гордое «одобрямс». 25 февраля в 15.00 очередные слушания пройдут в администрации Ленинского района. Впереди еще трое слушаний в районах города и итоговые. С помощью простой математики их итог можно спрогнозировать уже сейчас.
Ульяновцы еще есть?
Когда скандал вокруг строительства отеля «Марриотт» был в самом разгаре, мы написали статью «Марриотт будет в любом случае». Наше мнение не изменила ни активность прокуратуры, ни выигранные ей суды, ни бойкоты защитников зелени. «Марриотт» будет в любом случае, равно как и коттеджи и таунхаусы в городских лесах и элитные «башни» посреди частного сектора и исторической застройки. И даже при активизации всех активных горожан (социология говорит о 5%), кому это не нравится, ничего изменить не получится. И именно поэтому стоит посетить общественные слушания. Выразив свою позицию (если, конечно, это получится), у горожан хотя бы появится шанс банально отметиться, напомнить власти, что мы, ульяновцы, все еще есть.
Начало общественных слушаний в администрации Ленинского района в 15.00 25 февраля по адресу ул. Спасская, д.6. При себе обязательно иметь паспорт. Бывший главный эколог города Рустам Богданов рекомендует приходить пораньше, так как все места в зале для слушаний могут оказаться занятыми, и принять в них участие не получится.
Читать дальше:
- Обсудят по прописке и через интернет. Генплан может обойтись без публичности
- Губернатор спросит с Панчина Генплан
- Олег Калиниченко о генплане и около него
- Алмаз Кучембаев: «ПЗЗ и Генплан нельзя отдавать на ручное управление»
- Город начал оформлять новый Генплан
